53 CO 175/2022-386 — Městský soud v Praze

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem určil nájemné z nájmu bytu v blíže označené bytové jednotce, jejíž nájemkyní je žalovaná, částkou ve výši [částka] počínaje dnem [datum] (výrok I.), žalované uložil povinnost zaplatit žalobci na dlužném nájemném částku [částka] ve lhůtě [anonymizováno] dnů (výrok II.), žalované dále uložil povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši [částka] a státu náklady řízení ve výši [částka] (výroky III. a IV.) a rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit soudní poplatek ve výši [částka] (výrok V.). Shora označeným usnesením potom soud prvního stupně přiznal znalci [příjmení] [jméno] [příjmení] za účast u ústního jednání dne [datum] znalečné v celkové výši [částka] (4 hodiny práce po [částka] zahrnující přípravu na ústní jednání 3 hodiny a účast u jednání 1 hodinu, náhradu hotových výdajů ve výši [částka] (cestovné), náhradu za ztrátu času 2× [anonymizováno] hodiny ve výši celkem [částka] a [anonymizována dvě slova] z částky [částka] ve výši [částka]). 2. Soud prvního stupně rozhodoval o žalobě, kterou se určení výše nájemného a zaplacení nedoplatku způsobeného zvýšením nájemného za dobu od [datum] do [datum] žalobce domáhal na podkladě tvrzení, že je vlastníkem a pronajímatelem bytové jednotky, jejíž je žalovaná nájemkyní na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], přičemž v minulosti bylo rozhodnuto o určení výše nájemného od [datum] (rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4, č.j. [číslo jednací], ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze, č. j. [číslo jednací]). Žalobce dopisem ze dne [datum] zaslal žalované návrh na zvýšení nájemného podle § 2249 o.z., a to o [anonymizováno] na částku [částka], s čímž žalovaná vyslovila nesouhlas dopisem ze dne [datum]. 3. Soud prvního stupně po provedeném listinném dokazování (včetně znaleckého posudku) dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, přičemž na daný případ aplikoval ustanovení [ustanovení pr. předpisu] Vycházel z toho, že právní poměr mezi účastníky je založen smlouvou o nájmu ze dne [datum], žádná jiná smlouva mezi účastníky uzavřena nebyla, a jak bylo zjištěno z jiného řízení vedeného u Městského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka], žalovaná je sice členkou žalobce, ale její členský družstevní podíl nezahrnuje právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Naposledy bylo nájemné stanoveno soudem od [datum] ve výši [částka] (strany tedy dohodou zvyšování nájemného neupravili a ani zvyšování nájemného nevyloučili) a režim zvyšování nájemného se tedy řídí pravidly stanovenými v [ustanovení pr. předpisu] Žalobce zároveň kvalifikovaně (podle [ustanovení pr. předpisu] rozhodl svým statutárním orgánem o zvýšení nájemného o [anonymizováno], toto navýšení vůči žalované uplatnil písemnou výzvou/návrhem v souladu s [ustanovení pr. předpisu], tento návrh byl žalované doručen [datum] a žalovaná jej dne [datum] odmítla. Žaloba byla zároveň podána dne [datum], tedy v tříměsíční lhůtě stanovené v [ustanovení pr. předpisu] Požadavek na zvýšení nájemného o [anonymizováno] je tedy po právu, neboť nebylo sporu o tom, že od [datum] nebylo žalované nájemné zvyšováno a zároveň požadované zvýšení nedosahuje výše tzv. tržního nájemného, stanoveného pro předmětný byt znaleckým posudkem ve výši [částka] za měsíc. Zvýšení nájemného není v rozporu s [ustanovení pr. předpisu], které v období od [datum] do [datum] zvyšování nájemného zakazovalo, když návrh na zvýšení nájemného žalobce uplatnil před účinností tohoto nařízení a žalobou je zvýšení požadováno až za období, na které se zmiňované nařízení již nevztahuje. Za nedůvodnou označil obranu žalované, pokud namítala, že jiní členové družstva hradí nájemné v nepoměrně nižších částkách, protože žalované nesvědčí právo nájmu družstevního bytu a z toho důvodu nelze výši nájemného v jejím případě porovnávat s výší předepsaného plnění uživatelům oprávněným z titulu členství v bytovém družstvu, s nímž se pojí právo nájmu družstevního bytu, a odmítl rovněž námitku žalované o předčasnosti žaloby s poukazem na datum právní moci posledního rozhodnutí soudu o určení nájemného ([datum]), protože pro posouzení nároku je významné datum počátku posledního zvýšeného nájemného a nikoli datum, ke kterému se žalobce svého nároku pravomocně domohl rozhodnutím soudu. Opačný výklad by postavení pronajímatele nepřípustně znevýhodnil. Jestliže pak žalovaná uplatňovala v rámci své obrany tvrzení o své nepříznivé finanční situaci, pak tyto skutečnosti nelze klást k tíži žalobce, který i po úspěchu ve věci získá nájemné ve výši podstatně nižší, než odpovídá obvyklému nájemnému. Pokud žalovaná nedosahuje příjmu, aby pokryla náklady na bydlení, může se obrátit na orgány státní správy se žádostí o poskytnutí dávky státní sociální podpory. V tomto ohledu též nelze v jednání žalobce spatřovat šikanu či jednání v rozporu s dobrými mravy. Požadavek na zaplacení částky [částka] potom odpovídá matematickému výpočtu měsíčního nájemného navýšeného o [částka] za dobu od podání žaloby do [datum], pročež i v tomto ohledu shledal soud prvního stupně žalobu důvodnou. Výroky o nákladech řízení mezi účastníky navzájem a o nákladech řízení státu podrobil procesnímu úspěchu žalobce ve věci (§ [anonymizována dvě slova] 1 a [ustanovení pr. předpisu] a povinnost žalobce zaplatit soudní poplatek (respektive jeho doplatek) odůvodnil tím, že žalobce zaplatil pouze soudní poplatek z návrhu na určení nájemného, nikoliv již z nároku na zaplacení doplatku nájemného. 4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání. Domnívá se, že soud nedostatečným způsobem přihlédl k tomu, že provedla zhodnocení bytu stavebními úpravami na svůj náklad a se souhlasem pronajímatele a příslušného stavebního úřadu a za to nemůže být sankcionována zvýšením nájemného. V důsledku novelizace § 733 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb. na ni nadále nemůže být pohlíženo jako na„ družstevnici druhé kategorie“, jako na„ vlastníka prázdného družstevního podílu“ či„ vlastníka družstevnímu podílu bez práva na uzavření nájemní smlouvy“, jak bylo v minulosti ze strany žalobce činěno. Je přesvědčena, že jakákoliv soudní rozhodnutí, která k ní přistupovala jinak, tím pozbyla své platnosti a účinnosti. I nadále setrvala na tom, že lhůta pro další zvýšení nájemného počíná plynout až od okamžiku nabytí právní moci předchozího rozhodnutí a nikoli od okamžiku, kdy je zvýšený nájem poprvé splatný. Stejně tak se i nadále domnívá, že ke zvýšení nájemného došlo v rozporu s moratoriem zakotveným v [ustanovení pr. předpisu] Dále měl soud prvního stupně přihlédnout k tomu, že je ve věku 61 let, žije sama a jakékoliv zvýšení nájmu pro ni představuje razantní snížení životní úrovně, když zejména v období pandemických opatření měla zvýšené náklady. Dále opakovaně poukazovala na chyby při vypracování znaleckého posudku, v němž je nesprávně uváděna výměra lodžie. Dle prohlášení vlastníka činí výměra bytu 26,86 m², zatímco podle znalce činí [anonymizováno] m². Samo podání žaloby je podle ní problematické, neboť členům představenstva již vypršel mandát, aniž byla provedena tzv.„ převolba“ členů představenstva, což činí z jednání představenstva neplatná právní jednání s důsledkem nedostatku aktivní právní legitimace žalobce. Nesprávný je podle ní i výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky, když v odůvodnění rozsudku vypočetl nalézací soud pouze pět úkonů právní služby, avšak odměnu přiznává za šest úkonů právní služby. 5. Pokud jde o odvolání proti usnesení, namítla, že příprava na jednání nemohla znalci trvat 3 hodiny, ale spíše jen 1 hodinu. Dále zpochybnila výši náhrady za ztrátu času, která měla být krácena minimálně o polovinu a rovněž měla za to, že vzdálenost mezi místem bydliště znalce a [anonymizováno] nečiní [anonymizováno] km, ale méně. Domáhala se toho, aby byl rozsudek změněn a aby odvolací soud rozhodl ve prospěch žalované, popřípadě aby rozsudek zrušil, stejný návrh učinila ve vztahu k usnesení. 6. Žalobce se k odvolání žalované písemně vyjádřil, vyvracel jednotlivé odvolací námitky a domáhal se toho, aby byl rozsudek jako správný potvrzen. 7. Před odvolacím jednáním žalobce odvolacímu soudu oznámil, že došlo ke změně vlastníka bytové jednotky, které se řízení týká, když tuto jednotku nabyly do podílového spoluvlastnictví dvě fyzické osoby stejným dílem ([jméno] [anonymizováno] a [jméno] [příjmení]) s tím, že vklad vlastnického práva na základě kupní smlouvy ze dne [datum] byl proveden s účinky ke dni [datum]. Tato skutečnost je ověřena vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru nemovitostí (a mezi účastníky byla zároveň nesporná). 8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaných odvolání rozsudek soudu prvního stupně, jakož i usnesení, a to podle § 212 a § 212a odst. 1, 5, 6 o.s.ř. a dospěl poté k závěru, že odvolání jsou částečně důvodná. 9. Odvolací soud se nejprve zabýval tím, zda oznámení o změně vlastníka předmětného bytu má vliv na účastenství v tomto řízení, a dospěl k závěru, že tomu tak není. Je to proto, že žaloba o určení nájemného je žalobou konstitutivní s účinky do budouc