54 CO 13/2022-173 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně I. zamítl žalobu o určení, že výpověď ze dne [datum] doručená žalobkyni dne [datum], kterou žalovaná vypověděla nájem sjednaný smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], je neoprávněná (výrok I.) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.). 2. Tato soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala určení, že shora uvedená výpověď z nájmu je neoprávněná, s tvrzením, že účastnice uzavřely dne [datum] smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání, na základě které je žalobkyně, jakožto nájemkyně, oprávněna užívat předmět nájmu - část pavilonu [číslo] v nemocnici [ulice] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], žalobkyně zde provozuje gynekologicko-porodnickou kliniku. Dne [datum] byla žalobkyni doručena listina označená jako odstoupení od smlouvy datovaná dnem [datum], kterou žalovaná odstoupila od smlouvy podle čl. X odst. [číslo] smlouvy s tím, že prostory potřebuje v souvislosti s otevřením centra porodní asistence. Žalobkyně měla za to, že ust. čl. X odst. [číslo] smlouvy musí být vykládáno jako další důvod pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele, nikoliv jako odstoupení od smlouvy, neboť v daném případě neměl závazek zaniknout od počátku, ale k okamžiku provedení úkonu. Proti výpovědi vznesla žalobkyně námitky. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, namítala, že v čl. X odst. [číslo] smlouvy si účastníci výslovně sjednali možnost od smlouvy odstoupit, což nelze vykládat jako další důvod pro výpověď z nájmu. 4. Soud prvního stupně vyšel z toho, že dne [datum] uzavřela žalobkyně a žalovaná smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, na základě které žalobkyně užívala předmětné prostory. V čl. X odst. [číslo] smlouvy si smluvní strany sjednaly, že pronajímatel je oprávněn smlouvu před uplynutím dobu nájmu ukončit výpovědí v případě, že za a) má být odstraněna budova, ve které se prostory nacházejí, nebo má být přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostorů a pronajímatel to při uzavírání smlouvy nemohl předvídat, nebo b) nájemce přes písemnou výzvu hrubě porušuje některou svou povinnost uvedenou v čl. V. nebo VI. nebo VIII., nebo pokud v rozporu s vyjádřením pronajímatele opatřuje pronajatý prostor štíty, návěstími či jiným označením, nebo c) nájemce je v prodlení se zaplacením nájemného nebo služeb s nájemným spojených déle než 1 měsíc. V čl. X odst. [číslo] si dohodli, že pokud nájemce neumožní pronajímateli přístup do prostoru dle článku VII. odst. 7.5. nebo nájemce užívá předmět nájmu způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení předmětu nájmu a nápravu neprovedl ani přes písemnou výzvu pronajímatele nebo při užívání předmětu nájmu způsobem, kterým se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem, hrozí naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, nebo nájemce nezaplatil dlužné nájemné přes výzvu pronajímatele ani do splatnosti příštího nájemného, je pronajímatel oprávněn písemnou výpovědí ukončit nájem bez výpovědní doby. V čl. X. odst. [číslo] smlouvy si sjednali, že pronajímatel je oprávněn od smlouvy odstoupit z důvodů, že prostory neodkladně potřebuje k plnění svých úkolů zdravotnického zařízení dle zákona, pokud to při uzavírání smlouvy nemohl předpokládat. Dne [datum] žalovaná od smlouvy odstoupila podle čl. X. odst. [číslo] smlouvy z důvodu rozšíření služeb centra porodní asistence. 5. Shora uvedená zjištění posuzoval soud prvního stupně podle § 2001 a násl. o. z. č. 89/2012 Sb. a dovodil, že listinu nazvanou odstoupení od smlouvy nelze považovat za výpověď nájemní smlouvy, když neshledal žádný důvod, pro který by měl příslušná ustanovení smlouvy posuzovat jinak, než jsou slovy vyjádřena. Ustanovení smlouvy jsou podle jeho názoru formulovaná přesně, určitě a nevzbuzují pochybnosti o úmyslu účastníků uzavřít smlouvu v tomto znění; kdyby bylo úmyslem smluvních stran ukončit nájemní vztah z důvodu neodkladné potřeby prostorů žalované k plnění jejích úkolů zdravotnického zařízení výpovědí, nic nebránilo tomu, aby takový způsob vtělili do článku upravujícího výpověď pronajímatele. Na smlouvu se ani nevztahují ustanovení o spotřebitelských smlouvách, která mají pro obsah uzavřených smluv přísnější kritéria, účastníci smlouvu uzavřeli jako právnické osoby v rámci své podnikatelské činnosti. Rovněž odstoupení od smlouvy jasně a srozumitelně vyjadřuje vůli žalované ukončit nájemní vztah odstoupením od smlouvy v souladu s ust. čl. X odst. [číslo] smlouvy. Výpověď z nájmu nebytových prostor nebyla žalovanou žalobkyni dána, proto soud prvního stupně žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi zamítl. 6. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšné žalované přiznal náklady řízení ve výši [částka], sestávající ze dvou náhrad hotových výdajů po [částka] za dva úkony (sepsání vyjádření k žalobě, účast na jednání dne [datum]) podle vyhl. 254/2015 Sb. 7. Proti tomuto rozsudku podali žalobkyně a vedlejší účastník na straně žalobkyně včasné odvolání. 8. Žalobkyně namítala, že se soud prvního stupně nevypořádal s jejím tvrzením ohledně úmyslu účastníků při sjednání důvodů skončení nájemní smlouvy, neprovedl důkazy, které ke zjištění úmyslu jednajících stran při uzavření smlouvy navrhla, a nesprávně neaplikoval ust. § 555 a 556 o. z. Žalobkyně setrvala na svém tvrzení, že nikdy nebylo jejím úmyslem založit odlišný právní režim pro ukončení smlouvy v případě, že pronajímatel pronajaté prostory neodkladně potřebuje k plnění svých úkolů zdravotnického zařízení dle zák. č. 219/2000 Sb. S tímto koresponduje i znění ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy, které stanoví, stejně jako pro případ výpovědi, stejnou tříměsíční lhůtu pro vyklizení a předání předmětu nájmu. Faktické dopady pro oba případy ukončení smlouvy tak jsou totožné. Tříměsíční lhůta, v níž má nájemce nemovitost vyklidit a předat zpět pronajímateli, je pak typická právě pro výpověď; poskytnutí tříměsíční lhůty k vyklizení v případě odstoupení od smlouvy nedává podle žalobkyně žádný smysl, neboť žalobkyně by tak v období několika měsíců nedisponovala žádný užívacím titulem k prostorám a smluvní strany by navzájem neměly žádná práva a povinnosti. Ani žalobkyně, ani žalovaná tak nechtěly ve svém důsledku založit odlišný právní a hospodářský režim pro uvedené situace. Odstoupení od smlouvy je pak svou povahou sankční institut, následující po závažném porušení smlouvy, v daném případě však byl důvod pro odstoupení od smlouvy zcela nezávislý na jakémkoliv porušení povinností ze strany žalobkyně. Naopak byl spojen s provozními důvody žalované, což odpovídá výpovědnímu důvodu podle § 2309 písm. a) o. z. Přestože byl tedy způsob pro ukončení smlouvy z uvedeného důvodu formálně nazván odstoupením, materiálně svou povahou i důsledky odpovídal výpovědi, když založit důsledky odpovídající výpovědi bylo také úmyslem jednajících stran. Je proto třeba zabývat se sporným ujednáním nad rámec prostého gramatického výkladu, za pomoci výkladových pravidel stanovených v § 555 a násl. o. z., tak aby byla zjištěna vůle a úmysl smluvních stran, i jednání předcházející uzavření nájemní smlouvě, předchozí praxe smluvních stran, kdo smlouvy vyhotovil, jakým způsobem byla smlouva druhou smluvní stranou revidována a jaké bylo následné jednání smluvních stran. Na uvedené posouzení však soud prvního stupně zcela rezignoval. K tomu žalobkyně odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 1893/2011 a rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 593/17. Soud prvního stupně neprovedl žalobkyní navržené důkazy, a to výslech jejích jednatelů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a dále Ing. [jméno] [příjmení], který jednal při podpisu nájemní smlouvy za žalovanou. Tyto důkazy žalobkyně považovala za relevantní při zjišťování vůle smluvních stran. Ve svém rozhodnutí se pak soud prvního stupně s těmito důkazy nijak nevypořádal, tudíž tyto důkazy lze právem považovat za tzv. opomenuté důkazy, čímž bylo zasaženo do práva žalobkyně na spravedlivý proces. K tomu žalobkyně odkázala na rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 61/94. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 9. [ulice] účastník na straně žalobkyně namítal formální nedostatky napadeného rozsudku. Jednak záhlaví rozsudku je formulováno tak, jako by vedlejší účastník vystupoval na straně žalované, přitom opak je pravdou, vedlejší účastník v řízení podporoval žalobkyni, a proto měl být takto označen i v rozsudku. V odůvodnění napadeného rozsudku pak zcela absentuje vyjádření vedlejšího účastníka k věci samé. [ulice] účastník dále, se shodnou argumentací jako žalobkyně, namítal, že se soud prvního stupně nezabýval skutečnou vůlí žalobkyně a žalované jako účastníků smluvního vztahu, že neprovedl žalobkyní navržené důkazy a nijak se s tím v odůvodnění napadeného rozsudku nevypořádal a věc