54 CO 28/2022-116 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení (výrok I.) a dále jí uložil povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka] k rukám její právní zástupkyně (výrok II.) a ve výši [částka] přímo k jejím rukám (výrok III.). 2. Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala slevy z kupní ceny nemovitosti představující náklady na odstranění vadné výplně skla v okně bytu, který na základě kupní smlouvy ze dne [datum] zakoupila od žalované. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, neboť podle jejího názoru žalobkyně uplatnila zmíněnou vadu opožděně, a dále také proto, že se ani nejedná o vadu, nýbrž o vlastnost okenní výplně. 3. Soud prvního stupně odůvodnil své rozhodnutí tak, že po skutkové stránce vzal za prokázané, že žalobkyně dne [datum] podepsala s žalovanou kupní smlouvu o koupi bytové jednotky č. p./ č. j. 2737/105 v 1. NP budovy [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], obec Praha, za kupní cenu [částka]. K předání bytu došlo dne [datum] a následně byt prošel rekonstrukcí. V roce 2015 došlo v předmětném bytě k výměně okna. U výplně tohoto okna byl zjištěn jiný koeficient prostupu tepla než u ostatních oken v bytě a z tohoto důvodu při nízkých venkovních teplotách u něj docházelo k nadměrnému rosení skla. Žalobkyně proto vyzvala žalovanou dopisem ze dne [datum] k úhradě nákladů na odstranění předmětné vady, oceněných odbornou firmou na částku [částka]. Zmíněná vada okenní výplně má vliv na hodnotu ceny bytu a vede ke snížení jeho prodejní ceny, a to v rozmezí 48 600 až [částka]. Po právní stránce zjištěný skutkový stav soud prvního stupně posoudil jakožto vztah z odpovědnosti za vady ze smlouvy o koupi nemovité věci uzavřené podle § 2128 o. z. Vyšel z toho, že podle ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. je u koupě nemovitosti stanovena pětiletá lhůta k uplatnění skryté vady a kupující má právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2107 odst. 1 o. z.). Soud prvního stupně uzavřel, že předmětný byt má vadu, která snižuje jeho hodnotu. Žalobkyně nebyla na vadu upozorněna, tuto vadu vytkla včas a náleží jí proto sleva z kupní ceny. Soud prvního stupně tedy žalobnímu požadavku na zaplacení částky [částka] s příslušenstvím vyhověl. 4. Výrok o nákladech řízení soud prvního stupně odůvodnil ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. a žalobkyni přiznal plnou náhradu nákladů řízení s tím, že k rukám advokátky žalobkyně přiznal náhradu za zaplacený soudní poplatek a dále odměnu za 4 úkony právní služby po [částka], navýšenou o čtyři paušální náhrady hotových výdajů advokáta a příslušnou náhradu 21 % DPH. Kromě toho ještě přiznal žalobkyni z titulu náhrady nákladů řízení částku [částka] za dva úkony učiněné žalobkyní jako nezastoupeným účastníkem podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. 5. Proti tomuto rozhodnutí soudu prvního stupně podala žalovaná včasné a přípustné odvolání, kterým namítala nesprávnost skutkových závěrů soudu prvního stupně, když se nezabýval námitkami žalované, zejména že se nejedná o vadu, nýbrž vlastnost skla, a že žalobkyně si smluvně nevymínila tepelné vlastnosti skleněných výplní oken. Žalovaná zároveň sporovala, že vada nebyla vytčena včas, tedy bez zbytečného odkladu, že vada nebyla dostatečně prokázána a že nebyla prokázána ani výše slevy z kupní ceny. Soudu prvního stupně vytýká, že postupoval nestandardně, dopustil se procesního pochybení, když jednání odročil za účelem vypracování znaleckého posudku, avšak následně od něj upustil, provedl dokazování pouze listinami a dokazování ukončil. Před poučením podle § 119a o. s. ř. nebyl soudem zhodnocen skutkový stav a soud ani stranám nesdělil, co má za prokázané; rozhodnutí soudu je tak pro žalovanou překvapivé. Odvolacímu soudu žalovaná navrhla, aby napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne, případně jej zruší a věc vrátí soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 6. Žalobkyně se k odvolání žalované vyjádřila tak, že rozsudek soudu prvního stupně považuje za správný a navrhla jeho potvrzení. Žalovaná měla možnost se vyjádřit k provedeným důkazům, mohla navrhovat důkazy a přednést další tvrzení, což se nestalo. Uvedla, že předmětná vada byla vytknuta včas, neboť žalobkyně začala byt plně užívat až od září 2019, což doložila změnou trvalého bydliště, a proto vytknutí vady počátkem roku 2020 lze považovat za oznámení bez zbytečného odkladu. Navíc pro oznámení skryté vady dle § 2129 odst. 2 o. z. platí zákonem stanovená pětiletá lhůta, která byla dodržena. Ostatní námitky žalované považuje žalobkyně za nedůvodné a pro úplnost dodala výpočet tepelných ztrát u vadného okna, které mají za následek i zvýšení nákladů na vytápění. 7. Odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně přezkoumal podle § 212 a násl. o. s. ř. v rozsahu podaného odvolání. Po přezkoumání odvoláním dotčeného rozsudku a postupu soudu prvního stupně, který předcházel vydání napadeného rozhodnutí, odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné. 8. Odvolací soud shledal, že soud prvního stupně provedl dokazování ve věci samé v potřebném rozsahu, výsledky tohoto dokazování náležitě zhodnotil postupem podle § 132 o. s. ř. a na základě provedeného dokazování dospěl ke správným skutkovým zjištěním. Na podrobné a věcně správné odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně odvolací soud pro stručnost odkazuje. Soud prvního stupně správně, v souladu se zásadou hospodárnosti řízení, vycházel z odborných vyjádření, která odvolací soud považuje za dostačující. Pokud jde o námitku žalované, že z vyjádření [jméno] [příjmení] vyplývá, že jde o viditelnou vadu, nelze než souhlasit s tím, že tento realitní makléř se vyjadřoval ke snížení ceny nemovitosti v důsledku vady výplně okna a obhlížel konkrétní okno. Proto mohl uvést, že ze zhlédnutí je patrná tenčí okenní tabule, než na jakou je rám konstruován. Běžnou prohlídkou bytu, pokud se okno nerosí, nebylo možné tloušťku výplně okna postřehnout. 9. Námitku žalované, že soud prvního stupně postupoval nestandardně, pokud účastníky neseznámil s tím, co má za prokázané a co nikoliv, považuje odvolací soud za nedůvodnou, neboť soudem byly provedeny navržené důkazy, účastníci se mohli k těmto důkazům vyjádřit, přičemž řízení bylo ve smyslu ustanovení 118b o. s. ř. koncentrováno s koncem lhůty nejpozději do 30 dnů po skončení prvního jednání ve věci. Žalovaná žádné návrhy na dokazování nepředložila, přičemž byla soudem poučena o následcích neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního. Rozhodnutí tak pro ni nemohlo být překvapivé. 10. Soud prvního stupně ve věci správně identifikoval skutečnosti rozhodné pro právní posouzení věci a k nim provedl dokazování v nezbytném rozsahu. Mezi stranami byly v zásadě sporné jen ty rozhodné skutečnosti týkající včasnosti uplatnění vady a toho, zda se jedná o vadu či vlastnost výplně okna. 11. Správný je závěr soudu prvního stupně, že žalovaná včas uplatnila vady z plnění. K uzavření kupní smlouvy došlo dne [datum], přičemž žalovaná předmětný byt nadále užívala a žalobkyni předala [datum]. Následovala rekonstrukce bytu a žalobkyně se do bytu přestěhovala od podzimu [rok]. K vytknutí vady došlo počátkem roku 2020. Jak vyplynulo z odborných vyjádření, rosení výplně okna se projevilo při nízkých venkovních teplotách, tedy v zimním období. [příjmení] proto nemohla být žalobkyní zjištěna dříve. Z vyjádření zástupce [právnická osoba], s. r. o. je zřejmé, že vada se vyskytla pouze u jednoho okna, a to u toho, které bylo v minulosti měněno a jehož výplň neodpovídá termoizolačním vlastnostem ostatních skel v bytě. 12. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně posuzuje uplatnění vady za včasné, v souladu s ustanovením § 2129 odst. 2 o. z., když se jednalo o vadu, která byla v době uzavření předmětné smlouvy o koupi bytu skrytá a žalovaná na tuto vadu žalobkyni neupozornila. V důsledku vadného plnění má žalobkyně nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny. 13. K určení výše slevy provedl soud prvního stupně dostatečné důkazy tak, aby ji mohl její výši posoudit. Jedná se zejména o vyjádření realitní makléřky [titul] [jméno] [příjmení], tedy odborníka na trhu s nemovitostmi, která snížení kupní ceny odhadla na částku [částka], obdobně se vyjádřil i Ing. [jméno] [příjmení]. Vzhledem k tomu, že žalobkyně požadovala slevu ve výši [částka], bylo na místě žalobě vyhovět. 14. Jelikož rozhodnutí soudu prvního stupně je správné jak co do zjištěného skutkového základu projednávané věci, tak co do právního posouzení skutkového stav, odvolací soud napadený rozsudek ve výroku o věci samé potvrdil podle § 219 o. s. ř., avšak s upřesněním uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku, když soud prvního stupně sice správně přiznal žalobkyni příslušenství v podobě úroku z prodlení, nespecifikoval však výši zákonné úrokové sazby vyplývající z vládního nařízení č. 351/2013 Sb. 15. Výroky o náhradě nákladů II. a III. odvolací soud změnil podle § 220 odst. 1 o. s. ř., neboť soud prvního stu