54 CO 350/2021-380 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně s účinností od [datum] určil, že výše obvyklého nájemného bytu umístěného ve 3. patře dvorního traktu budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, pronajatého žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], činí [částka] měsíčně (výrok I), o povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem rozhodl tak, že se žalobci jejich náhrada nepřiznává (výrok II), a o povinnosti k náhradě nákladů řízení vynaložených státem rozhodl tak, že žalovaný je povinen na jejich náhradu zaplatit státu (České republice) částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 (výrok III). 2. Takto bylo rozhodnuto o žalobě, kterou se žalobce coby vlastník ideálního dvoutřetinového spoluvlastnického podílu na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, z titulu pronajímatele předmětného bytu domáhal vůči žalovanému - s odkazem na zákonnou úpravu jednostranného zvyšování nájemného zakotveného v § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - určení výše nájemného k bytu umístěnému ve třetím patře dvorního traktu shora uvedené budovy o velikosti 36,9 m2 (dále též jen„ předmětný byt“). Uvedený požadavek žalobce zdůvodnil tvrzením, že žalovaný užívá předmětný byt na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která postrádá ujednání smluvních stran o zvyšování nájemného, že k navýšení nájemného k tomuto bytu došlo naposledy na základě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., a to s účinností od [datum] na částku [částka] a že žalovaný na jeho písemný návrh ohledně dalšího zvýšení nájemného o 20 %, tj. na částku [částka], který mu byl doručen dne [datum], v zákonné dvouměsíční lhůtě nereagoval souhlasným stanoviskem, a tudíž mu jako pronajímateli ze zákona přísluší právo žádat, aby výši nájemného určil svým rozhodnutím soud. Požadovanou výši nájemného žalobce určil v souladu se závěry, k nimž Ing. [jméno] [příjmení], soudní znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, dospěla v jím objednaném znaleckém posudku ze dne [datum]. V něm místně obvyklé nájemné předmětného bytu bylo pro počátek kalendářního roku 2018, za použití porovnávací metody vycházející z definice obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku, stanoveno v rozmezí [částka] [anonymizováno] až [částka] měsíčně, neboli [částka] až 280 Kč/m2/měsíc. 3. Soud prvního stupně poté, co na základě provedeného dokazování vzal za prokázaná shora uvedená tvrzení žalobce stran jeho vlastnictví k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], vše katastrální území Vyšehrad, obec Praha, pronájmu předmětného bytu žalovanému na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], stávající povinnosti žalovaného hradit za užívání bytu nájemné ve výši [částka], které bylo naposledy stanoveno formou jeho jednostranného zvýšení podle zákona č. 107/2006 Sb. a žalovaným oslyšeného písemného návrhu na zvýšení nájemného na částku [částka], který mu byl doručen dne [datum], a na podkladě znaleckého posudku a výslechu jím pro účely rozhodnutí této věci ustanoveného znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], znalce mj. z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí, zjistil, že s ohledem na vybavení předmětného bytu, jeho opotřebení a zařízení kuchyně a koupelny v bytě na náklady nájemce činila ke dni podání žaloby u soudu, tj. ke dni [datum], výše obvyklého nájemného uvedeného bytu dle jeho odborného odhadu [částka], neboli 254,12 Kč/m2/měsíc, shledal žalobcem uplatněný požadavek důvodným. Zdůraznil přitom, že projednávanou věc je třeba v souladu s ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, [účinnost] (dále jen„ o. z.“), posuzovat dle stávající úpravy nájmu bytu, která v ust. § [číslo] stanoví, že nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem bytu o nové výši nájemného, pak za situace, kdy stávající nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, je soud oprávněn s účinností od podání žaloby určit nájemné k bytu konstitutivním rozhodnutím podle § 2249 odst. 3 o. z. Jelikož žalobce svůj požadavek na určení výše nájemného k bytu uplatnil u soudu v zákonem stanovené tříměsíční prekluzivní lhůtě (odvíjející se od okamžiku uplynutí lhůty dvou měsíců ode dne, když žalovanému byl doručen písemný návrh na jednostranné zvýšení nájemného) a žalobcem v žalobě navržená výše nájemného k předmětnému bytu v částce [částka] není vyšší než částka, která dle jeho zjištění v rozhodném období odpovídala srovnatelné výši obvyklého nájemného (v průběhu řízení žalobcem uplatněný návrh na změnu žaloby spočívající v navýšení částky nájemného na úroveň odpovídající soudem zjištěné obvyklé výši nájemného v daném místě totiž soud prvního stupně pro jeho údajnou nevhodnost nepřipustil), soud prvního stupně uvedenému požadavku žalobce v plném rozsahu vyhověl s tím, že v daném sporu za aktivně věcně legitimovaného lze považovat též majoritního spoluvlastníka pronajímané věci, neboť uvedená záležitost pojmově spadá do běžné správy společné věci, o níž spoluvlastníci podle § 1128 odst. 1 o. z. rozhodují většinou hlasů, kterou žalobce coby vlastník dvoutřetinového ideálního spoluvlastnického podílu sám disponuje. 4. O povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem soud prvního stupně rozhodl podle § 150 o. s. ř. a žalobci, který byl v řízení zcela procesně úspěšný, výjimečně právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal. Důvody hodné zvláštního zřetele, které podle jeho názoru takový závěr odůvodňují, opřel o poznání, že žalobce se při řešení sporů souvisejících s užíváním předmětného bytu nesnaží postupovat výhradně cestou zákonných prostředků, když i za jeho přispění byl téměř rok uzavřen přívod vody do předmětného bytu a žalobce byl za tento čin pravomocně shledán vinným rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]. 5. O povinnosti k náhradě nákladů řízení vynaložených státem, představovaných soudem hrazeným znalečným v souhrnné výši [částka], soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o. s. ř. a k jejich úhradě zavázal výhradně v řízení zcela procesně neúspěšného žalovaného. 6. Proti tomuto rozsudku podaly odvolání obě procesní strany, tedy jak žalobce, tak i žalovaný. 7. Žalobce ve svém odvolání vytýká soudu prvního stupně chybné rozhodnutí ohledně jím učiněného návrhu na připuštění změny žaloby, kterým se na podkladě výsledků provedeného dokazování domáhal určení výše nájemného k bytu v částce odpovídající srovnatelnému nájemnému obvyklému v daném místě. Má za to, že soud prvního stupně nepostupoval správně, pokud uvedenou změnu žaloby nepřipustil, ačkoliv výsledky dosavadního řízení zcela evidentně mohly být podkladem i pro řízení o změněném návrhu. Nutno připomenout, že vlivem uvedeného procesního rozhodnutí je bez jakéhokoliv rozumného důvodu krácen na svém oprávněném nároku za období pokrývající délku trvání tohoto řízení, jelikož účinky v této věci projednávané určovací (právotvorné) žaloby mají nastat již s účinky od jejího podání. Kromě toho žalobce nesouhlasí ani se závěrem soudu prvního stupně stran povinnosti k náhradě nákladů řízení, které mu, ač byl v řízení zcela úspěšný, nebyly přiznány. Na rozdíl od soudu prvního stupně se domnívá, že v daném případě nebyly naplněny svou povahou zvláštní okolnosti, které má na mysli ust. § 150 o. s. ř., jehož aplikací soud prvního stupně odůvodnil své rozhodnutí o nepřiznání náhrady nákladů řízení. Soud prvního stupně mu klade za vinu, že se se žalovaným nesnažil vyjít po dobrém, avšak je iluzorní se domnívat, že za takové situace by ke sporům mezi účastníky nedocházelo a řízení v této věci by nebylo třeba vést. Podíl na současném stavu napjatých vztahů mezi účastníky má totiž i sám žalovaný. Je sice pravdou, že žalobce byl v soudem prvního stupně zmiňovaném trestním řízení odsouzen za to, že v rozporu s povinnostmi vlastníka bytu udržoval předmět nájmu ve stavu nezpůsobilém k jeho užívání, když neučinil žádné kroky k obnovení přívodu vody do předmětného bytu, avšak na druhou stranu nelze přehlížet, že za účelem obnovení přívodu vody do bytu bylo třeba, aby mu žalovaný předmětný byt zpřístupnil, což žalovaný dlouhodobě odmítal. [příjmení] účastníků se nedaří řešit dohodou, a to ani za pomoci mediátorů, a tedy závěr soudu prvního stupně o jeho zásadním podílu na zahájení a vedení tohoto řízení, což zjevně mělo být hlavním důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení, není správný, okolnosti daného případu takovému závěru nenasvědčují. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud revokoval závěr soudu prvního stupně o nepřipuštění jím opětovně navrhované změny žaloby stran určení výše nájemného k předmětnému bytu tak, aby odpovídalo v řízení zjištěné srovnatelné výši obvyklého nájemného v době, kdy žaloba byla doručena soudu, a žalobci přiznal plnou náhradu všech účelně vynaložených