58 CO 401/2021-102 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % ročně od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Současně žalovanému uložil i povinnost zaplatit žalobcům na nákladech řízení částku [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku na účet jejich právního zástupce (výrok II). 2. Soud I. stupně tím zcela vyhověl žalobě, podané dne [datum], v níž žalobci tvrdili, že dne [datum] uzavřeli se žalovaným coby zájemcem o koupi jejich nemovitostí v katastrálním území Litol, obci [obec], rezervační smlouvu, kterou se žalovaný zavázal uzavřít s nimi kupní smlouvu nejpozději do [datum]. Pro případ nesplnění této povinnosti byla sjednána smluvní pokuta ve výši [částka]. Žalobci nechali vypracovat a žalovanému včas zaslali návrh kupní smlouvy k případným námitkám, což ale zůstalo bez jakékoliv odezvy z jeho strany. V poslední den lhůty, tj. dne [datum] žalobci podepsali veškerou smluvní dokumentaci a žalovaného vyzvali, aby tak rovněž učinil, když současně zajistili, aby kupní smlouva a další související listiny pro něj byly připraveny k podpisu v kanceláři advokáta Mgr. [jméno] [jméno]. Žalovaný si však odmítl jejich zásilku s výzvou k podpisu a s kopiemi smluvních dokumentů převzít a kupní smlouvu, a to výhradně z důvodů na své straně, neuzavřel. Žalobcům tak vznikl nárok na smluvní pokutu, na který žalovaný odmítl plnit, a proto se domáhají jeho uspokojení soudní cestou. Žalovaný na svou obranu uvedl, že při uzavření rezervační smlouvy byl žalobci uveden v omyl, neboť byl ujišťován, že nemovitosti bude lze rozdělit na tři samostatné celky, na nichž budou umístěny tři budovy (včetně nově vybudovaného rodinného domu), a s tímto záměrem k podpisu rezervační smlouvy přistoupil, jinak by ji neuzavřel. Následně však dotazem u příslušného stavebního úřadu zjistil, že to nebude možné. Kromě toho mu byla ze strany žalobců zamlčena i ta skutečnost, že nemovitosti se nacházejí v oblasti s vysokým nebezpečím výskytu povodní, což komplikuje možnost jejich zatížení hypotečním úvěrem, jenž byl nezbytný k financování záměru žalovaného. Rezervační smlouvu měl proto žalovaný za neplatnou, nadto od ní (z opatrnosti) i odstoupil, a to z důvodu jejího porušení žalobci podstatným způsobem. Je přesvědčen, že za této situace žalobcům nárok na smluvní pokutu vzniknout nemohl. 3. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, která popsal v odst. 7 až 23 napadeného rozsudku, na něž odvolací soud v podrobnostech odkazuje. Především vzal za prokázané, že rezervační smlouvou ze dne [datum], uzavřenou mezi žalobci coby vlastníky nemovitostí – pozemků parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a parc. č. st. 43, zapsaných na LV [číslo] pro k. ú. [část obce], obec Lysá nad Labem (dále jen„ nemovitosti“), a žalovaným coby zájemcem, se žalobci zavázali převést na žalovaného vlastnické právo k nemovitostem za cenu [částka] a ten se zavázal uzavřít s nimi kupní smlouvu do [datum]. V čl. II bod 2 a 4 rezervační smlouvy byla pro každou ze smluvních stran ujednána povinnost, že nesplní-li kterýkoliv ze svých závazků, a to z důvodů spočívajících na její straně, zaplatí druhé straně smluvní pokutu ve výši [částka], a to nejpozději do sedmi dnů od vyžádání. Návrh rezervační smlouvy byl připraven žalovaným, žalobci naopak nechali připravit návrh kupní smlouvy spolu s dohodou o úschově finančních prostředků a návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a tyto dokumenty zaslali žalovanému k možnému připomínkování nejprve e-mailem dne [datum] a následně je předali dne [datum] k doručení prostřednictvím kurýrní služby. Ta ještě téhož dne kontaktovala žalovaného v místě jeho bydliště za účelem převzetí doručované zásilky, žalovaný to ale odmítl a kupní smlouvu ve sjednaném termínu se žalobci neuzavřel. Z textu rezervační smlouvy se nijak nepodává, že by si žalovaný (jenž je podnikatelem v oboru realit) na žalobcích vymiňoval konkrétní vlastnosti nemovitostí. Žalobce a) k tomu ve své účastnické výpovědi uvedl, že žalovaný, ani jeho společník, svědek [příjmení], který se spolu s ním prohlídky nemovitostí účastnil, se ohledně nemovitostí na nic neptali, hovořili pouze o tom, že si zde vybudují luxusní restauraci. S návrhem na uzavření rezervační smlouvy přišel žalovaný (sami žalobci nic takového nepožadovali) a ten také navrhl zajistit závazky smluvní pokutou, původně dokonce ve výši [částka], s čímž ale žalobce a), který jednal i jako zmocněnec žalobců b) a c), nesouhlasil, neboť se mu taková částka zdála příliš vysoká. Nakonec se domluvili na částce [částka]. Soud I. stupně vyslechl k tomu, co mělo uzavření rezervační smlouvy předcházet, i svědka [jméno] [příjmení], navrženého žalovaným, nicméně jeho výpověď stran toho, že při prohlídce nemovitostí měla být se žalobcem a) řešena i možnost jejich rozdělení a vybudování nového objektu na rozdělených nemovitostech a že žalobce a) je ujistil, že to není problém, nepovažoval za věrohodnou, a to vzhledem k blízkému vztahu svědka a žalovaného, kteří jsou dlouholetými kamarády a společně se osobně angažují i v obchodních společnostech [právnická osoba] a [právnická osoba], jejichž předmětem podnikání je realitní zprostředkování. Dále bylo zjištěno, že žalovaný se dne [datum] u stavebního úřadu v [obec] dotazoval, zda a případně za jakých podmínek lze u nemovitostí změnit výměru pozemků. [ulice] úřad mu dne [datum] sdělil, že dle platného územního plánu obce Lysá nad Labem je minimální velikost pozemku pro nízkopodlažní obytnou zástavbu v případě nové parcelace nebo dělení pozemku stanovena ve výměře 700 m² a je možné ji snížit jen v odůvodněných případech. Oddělením zahrady by stávající rodinný dům na pozemku parc. [číslo] ani provozovna na pozemku parc. [číslo] nesplňovaly koeficient zeleně, nezůstala by v podstatě žádná nezastavěná a nezpevněná plocha, která má u rodinného domu činit minimálně 40 %, u nově zastavovaných pozemků dokonce 70 % výměry pozemku. Výzvou ze dne [datum], předanou k poštovní přepravě dne [datum], žalobci vyzvali žalovaného k zaplacení smluvní pokuty dle rezervační smlouvy ve lhůtě sedmi dnů na zde uvedený účet; dne [datum] mu (a jeho advokátce) adresovali i předžalobní výzvu k plnění, která byla do datové schránky advokátky doručena dne [datum]. Žalovaný naopak přípisem ze dne [datum] vznesl námitku neplatnosti rezervační smlouvy z důvodu, že byl při jejím uzavření uveden v omyl, neboť při prohlídce nemovitostí jasně projevil svůj záměr rozdělit je na tři samostatně evidované pozemky a na jednom z nich vystavět nový dům, a ze strany žalobců byl o bezproblémové realizaci tohoto záměru ujištěn, přičemž bylo zřejmé, že jinak by rezervační smlouvu neuzavřel. 4. Na zjištěný skutkový stav věci soud I. stupně aplikoval § 4 odst. 1, § 5 odst. 1, § 583, § 2001, § 2002 odst. 2, § 2048 a § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), a dospěl k závěru, že námitka žalovaného týkající se neplatnosti rezervační smlouvy není důvodná. Žalovaný, ač k tomu byl soudem dle § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), vyzýván, neprokázal, že by si byl při uzavření rezervační smlouvy vymínil určité vlastnosti nemovitostí, bez nichž by smlouvu neuzavřel, a že by byl žalobci přímo utvrzen v tom, že tyto vlastnosti nemovitosti mají. Výpověď svědka [příjmení] neměl soud I. stupně v tomto ohledu (z důvodů uvedených shora) za věrohodnou, nadto i kdyby taková prohlášení zazněla, nebylo by lze je hodnotit jako úmyslné uvedení žalovaného v omyl, a to i s přihlédnutím k jeho profesi a možnostem si potřebné skutečnosti ověřit. Pokud by oddělitelnost nemovitostí měla pro rozhodování žalovaného, zda rezervační smlouvu uzavře či nikoliv, tak zásadní význam, jak tvrdil, nepochybně by (navíc jako podnikatel v oboru realit) takovou podmínku vtělil do rezervační smlouvy, jejíž text sám připravil, anebo by si takové informace sám zjistil z dostupných zdrojů (katastru nemovitostí, veřejně přístupného územního plánu či na stavebním úřadu) ještě před uzavřením rezervační smlouvy. Byl to tedy žalovaný, kdo se vlastním liknavým, ba neprofesionálním jednáním uvedl v omyl, což nemůže činit rezervační smlouvu neplatnou. Neobstojí ani jeho obrana, že od rezervační smlouvy platně odstoupil, neboť (ač soudem dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. poučen) neprokázal, že by žalobci rezervační smlouvu podstatným způsobem porušili, a žalovanému tak vzniklo právo od ní dle § 2002 odst. 1 o. z. odstoupit, když žádné jiné podmínky pro odstoupení si účastníci ve smyslu § 2001 o. z. nedojednali. Konečně namítal-li žalovaný, že smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká, a domáhal-li se jejího snížení, soud I. stupně podmínky pro užití moderačního práva neshledal, neboť přihlédl jednak k tomu, že to byl právě žalovaný, kdo smluvní pokutu a její výši do rezervační smlouvy vtěl