68 CO 221/2022-322 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku [částka] s příslušenstvím (výrok I), zamítl žalobu v části, ve které se žalobce domáhal zaplacení částky [částka] s příslušenstvím (výrok II), a zavázal žalovanou k povinnosti zaplatit na náhradě nákladů řízení žalobci částku [částka] (výrok III) a státu částku [částka] (výrok [příjmení]). 2. Takto soud I. stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal vydání bezdůvodného obohacení, jehož se žalované mělo dostat tím, že ke své bytové jednotce č. 1908 v 7. patře domu [ulice a číslo], [obec a číslo] (dále též„ bytová jednotka“), užívala i část společné chodby, kterou její právní předchůdci (manželé Boukalovi) neoprávněně zabrali a přičlenili k bytové jednotce. Předmětná částka představovala bezdůvodné obohacení za dobu 24 měsíců (od [datum] do [datum]), přičemž za každý měsíc byla požadována náhrada ve výši [částka], odpovídající obvyklé ceně pronájmu zabrané plochy. 3. Soud I. stupně rozhodl na podkladě skutkových zjištění, která podrobně popsal v odůvodnění napadeného rozsudku (viz zejména odst. 3 až 16), na něž odvolací soud pro stručnost poukazuje. V krátkosti lze shrnout, že sama skutečnost, že žalobce jako společenství vlastníků vykonává správu domu, v němž se bytová jednotka nachází a že žalovaná je vlastnicí této bytové jednotky, spolu s ní užívala (až do [datum]) i část společné chodby (o výměře 8,56 m2), mezi účastníky ani nebyla sporná. Tuto skutečnost potvrzuje i zjištění, že u příslušeného stavebního úřadu (Úřadu městské části [obec a číslo], odbor stavební) bylo pod sp. zn. VYS [číslo] vedeno řízení o odstranění stavby„ Nepovolené stavební úpravy – vestavba zádveří u bytu [číslo] v 7. patře v ul. [ulice a číslo]“, v němž stavební úřad vydal dne [datum] rozhodnutí, jímž nařídil odstranění stavby a stanovil i podmínky pro jeho provedení. K definitivnímu odstranění stavby došlo dne [datum], kdy byl dotčený prostor společné chodby uveden do„ standardní“ podoby. Pokud jde o majetkový prospěch, který žalovaná užíváním společných prostor v domě získala, soud I. stupně vyšel ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [jméno], jenž obvyklou cenu pronájmu společné vnitřní chodby, která byla stavebně nedílně přičleněna k bytové jednotce a užívána výlučně její vlastnicí (žalovanou), stanovil na základě porovnávací metody částkou 220 Kč/m2/měsíc, což v případě plochy o rozloze 8,56 m2 činí [částka] měsíčně. 4. Po právní stránce byla věc posuzována především dle § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z“), přičemž soud I. stupně se vypořádal rovněž s námitkou žalované stran nedostatku aktivní věcné legitimace žalobce a tuto námitku shledal neopodstatněnou. Poukázal na úpravu vyplývající z § 1189 a násl. o. z. s tím, že společenství vlastníků, které vykonává správu společných částí domu a pozemku, je oprávněno vlastním jménem vymáhat bezdůvodné obohacení, které získal jeden z vlastníků výlučným užíváním společných částí domu. Dále se soud I. stupně vypořádal s námitkami, které žalovaná vznesla proti znaleckému posudku Ing. [jméno] [jméno], jehož závěry měl za přesvědčivé, logické a náležitě podložené. Brojila-li žalovaná proti tomu, že znalec stanovil obvyklou výši nájmu jako by šlo o užívání bytové plochy (a nikoliv chodby), soud I. stupně uvedl, že byť znalec použil pojem„ bytová plocha“, je z posudků jasné, že se jedná o obvyklou cenu nájmu za užívání společného prostoru v domě přičleněného k bytové jednotce. Nenalezl proto důvod, proč by nebylo možné se o znalecký posudek opřít, a žalobci - v souladu s jeho žalobním žádáním - přiznal částku [částka] za každý měsíc od [datum] do [datum] (v rozsudku je mylně uvedeno„ [datum]“). Žalobě proto vyhověl co do částky [částka] a co do částky [částka] (odpovídající nájemnému za část března 2020, kdy zábor chodby již byl ukončen) ji zamítl. K uvedené částce žalobci přiznal též požadovaný zákonný úrok z prodlení, a to dle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. 5. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), a vzhledem k nepatrnému procesnímu neúspěchu žalobce mu přiznal plnou náhradu nákladů řízení, sestávající ze soudního poplatku, zálohy složené a následně použité na úhradu znalečného a nákladů jeho právního zastoupení, jejichž výši určil dle vyhl. č. 177/1996 Sb. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. rozhodl i o nákladech státu, který platil znalečné v rozsahu, v němž nebylo pokryto zálohou složenou účastníky ([částka]), a jeho náhradu uložil k zaplacení žalované. 6. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání, které směřovalo proti vyhovujícímu výroku o věci samé (ad I) a akcesorickým výrokům o nákladech řízení (ad III a [příjmení]). Žalovaná předně zdůraznila, že již v dubnu 2016, kdy žalobci oznámila, že se stala vlastnicí bytové jednoty č. 1908, měla zájem o smírné vyřešení věci a nabízela mu uzavření nájemní smlouvy týkající se části společné chodby, užívané s bytovou jednotkou, za nájemné [částka] měsíčně. Dále tvrdila, že podobným způsobem bylo v domech bývalého SBD POKROK (právního předchůdce žalobce) upraveno dalších 16 bytů a že ve vztahu k těmto bytům žalobce nepostupoval stejným způsobem jako vůči ní a že takový postup odporuje § 212 odst. 1 o. z., jenž zakazuje znevýhodňovat člena korporace. Její stěžejní odvolací námitka se však týkala toho, že soud I. stupně se při stanovení výše bezdůvodného obohacení opřel o znalecký posudek, který zpracoval obvyklou výši nájmu bytové plochy, aniž by vysvětlil, proč by měla být společná chodba bytového domu srovnatelná s bytovou plochou. Přestože znalecký posudek používá srovnávací metodu., chybí v něm uvedení byť jediného reálného pronajímatele, který by pronájmem společné bytové chodby dosáhl stejného výnosu jako pronájmem bytu. Žalovaná má za to, že jí mohla svědčit nanejvýš povinnost hradit rozdíl v podlahové ploše bytu, čemuž se nebránila. Pokud by však mělo být bezdůvodné obohacení stanoveno ve výši, na niž by měl žalobce právo v případě, že by byla uzavřena smlouva o nájmu části společné chodby, pak důkaz ohledně takové výše bezdůvodného obohacení v řízení proveden nebyl. Konečně žalovaná (s poukazem na judikaturu Nejvyššího soudu) znovu zpochybnila aktivní věcnou legitimaci žalobce s tím, že v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu dosud nebyl (alespoň dle její vědomosti) řešen případ bezdůvodného obohacení, kdy by žaloba společenství směřovala proti vlastníku jednotky. Navrhla, aby napadený rozsudek soudu I. stupně byl zrušen a věc byla tomuto soudu vrácena k dalšímu řízení. 7. Žalobce považoval rozsudek soudu I. stupně za věcně správný a navrhl, aby byl potvrzen. Zdůraznil, že žalovaná nebyla po celou dobu sporu ochotna k jakékoliv dohodě vyjma té, která prosazovala výhradně její představy. Rovněž odmítl, že by z jeho strany docházelo k jakémukoliv znevýhodňování žalované ve smyslu § 212 odst. 1 o. z. Co se týče stanovení výše bezdůvodného obohacení, soud I. stupně nepochybil, pokud se přidržel závěrů znaleckého posudku Ing. [jméno], a správně odmítl jako nedůvodné námitky týkající se nedostatku aktivní věcné legitimace žalobce. 8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání a v rozsahu jím vytýčeném napadený rozsudek soudu I. stupně, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné. 9. Soud I. stupně správně a úplně zjistil skutkový stav věci a správné jsou i jeho závěry právní. Ani odvolací soud nemá za opodstatněnou námitku žalované zpochybňující aktivní věcnou legitimaci žalobce. Společenství vlastníků jednotek je dle § 1194 odst. 1 odst. 2 o. z. právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, které právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami a členství v němž je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky (§ [číslo] odst. 1 a 2, § 1196 odst. 1 o. z.). Vlastnictví jednotky je tedy spojením vlastnického práva k bytu (nebytovému prostoru) a ideálního spoluvlastnictví společných částí domu (a pozemku), přičemž tato spoluvlastnická práva se realizují právě účastí (členstvím) ve společenství vlastníků. Správu domu a pozemku, kterou společenství vlastníků pro své členy vykonává, je tak třeba považovat za výkon spoluvlastnických práv svého druhu. Tato správa pak zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (srov. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ [číslo]), 2. vydání, 2021, s. 936 - 945: J. [příjmení], M. [příjmení]). Jelikož žalobce v řízení doložil, že je právnickou osobou složenou ze spoluvlastníků společných částí předmětné budovy a zajišťující její správu, pak je třeba mít za to, že žalobce ohledně společných části předmětné budovy (byť pouze