70 CO 284/2022-111 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu s požadavky na určení, že výpověď z nájmu nebytového prostoru [číslo] o výměře 74,74 m², umístěného ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa], ze dne [datum] je neplatná (výrok I.), dále že výpověď z nájmu nebytového prostoru [číslo] o výměře 64,41 m², umístěného v přízemí domu [adresa] na adrese [adresa], ze dne [datum] je neplatná (výrok II.) a že výpověď z nájmu nebytového prostoru [číslo] o výměře 1,5 m², umístěného v domě [adresa] na adrese [adresa], ze dne [datum] je neplatná (výrok III.). O nákladech řízení rozhodl tak, že žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku. 2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z výše uvedených nebytových prostor s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela se společností [právnická osoba] smlouvu o koupi části závodu, jejímž předmětem byly mimo jiné také nájemní smlouvy na uvedené nebytové prostory uzavřené s žalovanou. Na podzim 2020 obdržela žalobkyně od žalované nečekaně výpovědi nájmu uvedených prostor, proti nimž podal žalobce dne [datum] námitky. Neplatnost výpovědí spatřuje v tom, že v dané době se nemohl jediný společník a jednatel žalobkyně kvůli konfliktu v Etiopii vrátit z návštěvy svých příbuzných, neměl přístup k internetu, nemohl kontrolovat datovou schránku a ani hradit platby nájemného. Navíc s ohledem na to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou, měla činit výpovědní doba 6 měsíců. Výpověď z nájmu prvních dvou nebytových prostorů však byla žalobkyni dána bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou a byla doručena fikcí dne [datum], výpověď z nájmu třetího nebytového prostoru byla žalobkyni dána z důvodu neplacení nájemného s jednoměsíční výpovědní dobou a byla doručena fikcí dne [datum]. 3. Soud prvního stupně vyšel z nesporných tvrzení účastníků, že žalobkyně byla za účelem svého podnikání nájemcem výše uvedených tří nebytových prostorů v budovách, k nimž vykonává vlastnické právo žalovaná, a to nebytového prostoru [číslo] o výměře 74,74 m², umístěného ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa] (1. nebytový prostor) na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] dále nebytového prostoru [číslo] o výměře 64,41 m², umístěného v přízemí domu [adresa] na adrese [adresa] (2. nebytový prostor) na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] a nebytového prostoru [číslo] o výměře 1,5 m², umístěného v domě [adresa] na adrese [adresa] (3. nebytový prostor) na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyně nehradila nájemné za měsíce 1-5/ 2021. Žalovaná dala žalobkyni dne [datum] výpověď z nájmu 1. a 2. nebytového prostoru bez udání důvodu s výpovědní dobou 3 měsíce a dne [datum] z nebytového prostoru [číslo] s výpovědní dobou 1 měsíce z důvodu nehrazení nájemného a služeb spojených s užíváním prostoru. Soud prvního stupně dále vyšel ze zjištění, že žalobkyně nabyla smlouvou o koupi části závodu ze dne [datum] právo nájmu všech tří nebytových prostor od společnosti [právnická osoba] s tím, že originály nájemních smluv měly být žalobkyni předány do 10 dnů od podpisu smlouvy. Podle jednotlivých nájemních smluv byl nájem sjednán vždy na dobu neurčitou s tím, že účastníci mohou nájem 1. a 2. nebytového prostoru vypovědět bez uvedení důvodů s tříměsíční výpovědní lhůtou a nájem 3. nebytového prostoru mohl být žalovanou vypovězen s jednoměsíční výpovědní lhůtou v případě, že by žalobkyně porušila své povinnosti, zejména tím, že nezaplatí řádně a včas sjednané nájemné nebo zálohy na služby. Výpovědi z nájmu byly doručeny do datové schránky žalobkyně fikcí (uplynutím 10. dne od dodání zprávy), a to výpověď 1. a 2. nebytového prostoru dne [datum] a výpověď 3. nebytového prostoru dne [datum], přičemž žalobkyně se přihlásila do datové schránky ve všech případech až [datum]. Proti výpovědi podala žalobkyně námitky dne [datum], které byly do datové schránky žalované doručeny dne [datum]. K výzvě žalované ze dne [datum] a [datum] doložil právní zástupce žalobkyně plnou moc k zastupování i podepsané námitky. Dopisem ze dne [datum] žalovaný nesouhlasil s uzavřením nových nájemních smluv. Poslední platby byly provedeny žalobkyní v listopadu a prosinci 2020. Dlužné nájemné žalobkyně dosud neuhradila a na nájemném a platbách s ním spojených dluží částku [částka] za 1. nebytový prostor, částku [částka] za 2. nebytový prostor a částku [částka] za 3. nebytový prostor. 4. Po právním posouzení podle § 3074 a § 2302 a násl. o. z. dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalobkyně včas ve lhůtě jednoho měsíce podala námitky proti výpovědi, na což žalovaná reagovala tím, že na výpovědích trvá a žalobkyně podala včasně žalobu o přezkoumání výpovědi. Dále dovodil, že výpovědi obsahovaly všechny potřebné formální náležitosti, byly způsobilé založit účinky platného právního jednání a byly řádně doručeny prostřednictvím veřejné datové sítě do datové schránky fikcí v souladu se zákonem č. 300/2008 Sb. Shledal úpravu výpovědi a výpovědní doby sjednanou v jednotlivých nájemních smlouvách souladnou s platnou právní úpravou, přičemž všechny tři výpovědi splňovaly podmínky, za nichž bylo možno výpověď dát. Poslední platby byly činěny v době, kdy se již jednatel žalobkyně zdržoval v Etiopii, měl tedy možnost zajistit, aby byly placeny povinné platby i nadále, např. nastavením trvalého příkazu, úhradou nájemného dopředu, či pověřením jiné osoby. Žalobkyně si podle názoru soudu prvního stupně byla vědoma neplacení úhrad v dalších měsících, a výpověď tak pro ni podle soudu prvního stupně nemohla být neočekávatelná. Nájem žalobkyně nehradila ani po návratu svého jednatele z Etiopie v červnu 2021. Pokud žalobkyně namítala, že jí nebyl znám obsah nájemních smluv, pak soud prvního stupně dospěl k závěru, že měla trvat na jejich převzetí dle smlouvy o prodeji závodu, a jejich neznalost nelze přičítat k tíži žalované. Konstrukce dispositivní úpravy dle § 2312 o. z. nemohla být ve smlouvách vzhledem k datu jejich uzavření možná. Podle tehdy platného občanského zákoníku ve znění zák. č. 40/1964 Sb. a zák. č. 116/1990 Sb. bylo možné smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodu a s tříměsíční výpovědní dobou, nebylo-li ujednáno jinak. Žalobu tak shledal nedůvodnou. Náklady řízení posoudil podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 5. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, ve kterém namítla, že soud prvního stupně nesprávně neaplikoval na danou věc § 2312 o. z., který slouží k ochraně slabší smluvní strany, v tomto případě žalobkyně jako nájemce, a který nedovoluje v případě, že nájem trvá po dobu delší než pět let a pokud vzhledem k okolnostem nemohla žalobkyně předpokládat, že žalovaná výpověď vypoví, stanovit výpovědní lhůtu kratší, než 6 měsíců. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl. 6. K odvolání žalobkyně se vyjádřila žalovaná tak, že označila výpovědi za platné, platně doručené a nikoliv nečekané, neboť žalobkyně řádně a včas nehradila nájemné, čehož si byla vědoma. V současné době dluží žalobkyně na 1. nebytovém prostoru částku [částka], na 2. částku [částka] a na 3. částku [částka]. Poukázala dále na přechodné ustanovení § 3074 o. z., podle něhož se vznik nájmu i práva a povinnosti dosud vzniklé posuzují podle dosavadních právních předpisů, což žalobkyně nerespektuje. Ustanovení § 2312 o. z. je ustanovením dispozitivním, které dává možnost smluvním stranám sjednat jinou délku výpovědní doby. Nesouhlasila ani s tím, že by žalobkyně byla slabší smluvní stranou, když v rámci smlouvy o nájmu vystupují obě strany zcela rovnocenně a nejedná se ze strany žalované o žádné vrchnostenské postavení. Navrhla potvrzení rozsudku soudu prvního stupně. 7. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí i řízení, které mu předcházelo, dle § 212 a § 212a zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné. 8. Podle § 10 zák. č. 116/1990 Sb. je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak. 9. Podle § 12 cit. zák. výpovědní lhůta je tří měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak; počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. 10. Podle § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 11. Podle § 2314 odst. 1 o. z. má vypovídaná strana právo do uplynutí 1 měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Námitky vyžadují písemnou formu. (2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi, zanikne. (3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do 1 měsíce, ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme