72 CO 209/2022-99 — Městský soud v Praze

1. Napadeným mezitímním rozsudkem soud prvního stupně rozhodl, že právní základ žalobou uplatněného nároku je opodstatněný s tím, že o jeho výši a náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v konečném rozsudku. 2. Soud prvního stupně takto rozhodl o základu žalobou uplatněného nároku žalobců na zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu slevy z kupní ceny pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Kyje, [územní celek]. Žalobci tvrdili, že jako spotřebitelé uzavřeli se žalovanou jako podnikatelem uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, na jejímž základě nabyli do společného jmění manželů pozemek parc. [číslo] [katastrální uzemí], [územní celek] včetně všech součástí a příslušenství (dále také jen„ pozemek“) a bytovou jednotku [číslo] na pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], [územní celek] s tím, že kupní cena pozemku činila [částka]. Žalobci u žalované následně uplatnili vady pozemku spočívající ve výskytu skleněných a hliněných střepů různých velikostí ve vrstvě ornice a žádali odstranění vady opravou věci. Žalovaná existenci vady odmítla s tím, že půda pozemku je vyhovující, když byla použita původní zemina a ornice a pouze vysbírala viditelné střepy z povrchu pozemku, avšak k odstranění střepů pod povrchem již nedošlo. Žalobci práva z vadného plnění uplatnili opakovaně a žádali odstranění vady pozemku, což žalovaná neučinila. Žalobci se proto žalobou domáhají zaplacení žalované částky jako slevy z kupní ceny, která má kompenzovat náklady potřebné k odstranění vady pozemku. 3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s tím, že požadavek žalobců na slevu z kupní ceny pozemku je neoprávněný a předčasný. Navrhovala, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta. 4. Soud prvního stupně prostřednictvím provedeného dokazování zjistil skutkový stav věci. Vyšel zejména ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o kupní smlouvě budoucí, na základě které se žalovaná zavázala zrealizovat výstavbu bytových domů a žalobci se zavázali od žalované koupit předmět převodu včetně pozemku (tam označený jako„ předzahrádka“ o výměře cca 530 m2). Jako„ předzahrádka“ byl pozemek označen již v rezervační smlouvě uzavřené mezi účastníky dne [datum] Kupní smlouvou ze dne [datum] (dále také jen„ kupní smlouva“) žalobci nabyli vlastnické právo k pozemku, přičemž kupní cena pozemku byla stanovena částkou [částka]. Nedílnou součástí kupní smlouvy byly všeobecné smluvní podmínky. Žalovaná ve všeobecných smluvních podmínkách informovala žalobce, že předmět převodu se může odchylovat od norem, které nejsou závazné, ale pouze doporučené, přičemž tato odchylka není vadou a jako taková nemůže být uplatňována u žalované. Pozemek parc. [číslo] v katastrálním území Kyje, [územní celek] měl ke dni [datum] zaznačenou výměru [výměra], druh pozemku byl označen jako orná půda. Žalobci prostřednictvím e-mailové komunikace ze dne [datum] u žalované reklamovali vady pozemku s odůvodněním, že předzahrádka je plná střepů ze skla a k čemuž doložili fotografie. Žalovaná reklamaci odmítla. Žalovaná střepy na pozemku odstranila. Soud prvního stupně zjistil z protokolu o odstranění vady ze dne [datum], že reklamovaná vada (kusy skla ve vrstvě ornice na předzahrádce) byla odstraněna dne [datum]. Z protokolu o odstranění vady ze dne [datum] pak zjistil, že reklamované vady (vzrostlý plevel na předzahrádce, sedání zásypů na předzahrádce a kusy skla ve vrstvě ornice na předzahrádce (opětovná reklamace) byly odstraněny dne [datum]. Žalobci nechali znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] vypracovat znalecký posudek z oboru zemědělství, odvětví ovocnářství a zahradnictví a z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, podle kterého na povrchu pozemku bylo zaznamenáno množství skleněných a hliněných střepů o velikosti 2 cm až 6 cm či zatvrdlých jílovitých hrud výkopových zemin, případně lokální příměsí stavebních sutí a separátů, v důsledku čehož má pozemek zcela nevhodné pěstební a užitně hygienicky závadné vlastnosti. Z výslechu znalce soud prvního stupně zjistil, že prováděl sondy na celé ploše pozemku na místech s různou kvalitou porostu a půdního pokryvu. Skleněné a hliněné střepy byly nalezeny ve všech prováděných sondách, střepy vyplavují z půdy, přítomnost střepů v půdě má vliv na její biologické i fyziologické složení a je nevhodná z hlediska technologického postupu. Sklo a střepy není možno považovat za biologický komponent, který by zlepšoval kvalitu půdy. Jde z hlediska založení trávníku i vegetačních vrstev o odpad. Součástí vegetační vrstvy musí být komponenty přispívající kvalitě země i růstu rostlin, což odpad tedy není. Střepy v půdě jsou problematické v tom, že ostré špice jsou orientovány vzhůru vlivem sesedání země. Tím pádem může dojít k poraněním. Mohou způsobit poranění rukou při práci v půdě, a to i při práci s rukavicemi, jejich degradace je zdlouhavá. Pokud jde o hliněné střepy, tyto také mají hrany a ostřejší místa, nicméně tyto střepy mají jiný charakter, než střepy skleněné. Probíhá jejich rychlejší degradace. Mají vliv na prorůstání kořenů a fyzikální kvalitu trávníku, působí jeho vysoušení v místech, kde se tyto střepy nachází, což způsobuje propadání trávníku či růst plevelů. [příjmení] střepy mají spíše dopad na pěstitelství. Veškeré odpady je nutné z půdy odstranit pryč. Samotné vysbírání střepů z povrchu zahrady není dostatečné, proto musí být střepy z vegetační vrstvy půdy odstraněny. Dochází k jejich postupnému vyplavování na povrch. Přítomnost střepů norma nepřipouští. Žalobci přípisem ze dne [datum] žalované zaslali vyhotovený znalecký posudek s tím, že s ohledem na jeho závěry reklamují terénní úpravy, kvalitu a přípravu půdy, jakož i založení trávníku. Žalovaná reklamaci odmítla. Žalobci v přípisu ze dne [datum] trvali s ohledem na závěr znaleckého posudku na reklamaci, žalovaná však reklamaci znovu odmítla. Dopisem ze dne [datum] žalobci oznámili žalované, že z důvodu neodstranění vady pozemku spočívající v přítomnosti střepů a kamenů na pozemku, požadují slevu z kupní ceny. Žalovaná na dopis reagovala tak, že nárok žalobců neuznává. Z žalovanou založené fotodokumentace ze září 2021, soud prvního stupně zjistil, že se v době jejího pořízení na pozemku nacházel trávník, zahradní domek, kompostér, vyvýšené záhony, zahradní posezení, houpačka s prolézačkou a různé rostliny. 5. Z ostatních provedených důkazů soud prvního stupně nezjistil žádné další skutečnosti relevantní pro toto řízení. Neprovedl důkaz předávacím protokolem ze [datum], fotodokumentací, printscreenem ze stránek žalované, znaleckým posudkem Ing. [příjmení] a vyžádáním projektové dokumentace od žalované, a to s ohledem na to, že tyto důkazy byly žalobci navrženy až po koncentraci řízení. Pro nadbytečnost pak zamítl návrh na provedení důkazů výslechem svědků [jméno] [jméno], [jméno] [příjmení] a [ulice] k prokázání výskytu střepů na pozemku, když toto skutečnost již bylo bez pochybností zjištěna znaleckým posudkem a výslechem znalce, a návrh na provedení důkazu oznámením o zahájení řízení [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] k prokázání toho, že žalobci používají pozemek v rozporu se zákonem, když na něm umístili zahradní domek, neboť jde o skutečnost bez významu pro posouzení nároku žalobců). 6. Zjištěný skutkový stav hodnotil soud prvního stupně po právní stránce dle § 2079, § 2095 odst. 1, § 2099 odst. 1, § [číslo] odst. 1 a [ustanovení pr. předpisu]“). Dospěl k závěru, že předmětný pozemek má vady ve smyslu § 2099 odst. 1 věta prvá o. z., neboť nemá vlastnosti stanovené v § 2095 o. z., jelikož není vzhledem k přítomnosti hliněných a skleněných střepů v půdě způsobilý k účelu patrnému ze smlouvy, respektive ani k účelu obvyklému. Vyjádřil názor, že ač bylo mezi stranami ujednáno, že případná odchylka od nezávazných norem není vadou věci, nemůže toto ujednání ve svém důsledku vyústit v závěr o tom, že přítomnost střepů na pozemku nemohou žalobci uplatnit u žalované jako jeho vady. Poukázal na to, že již ve smlouvě rezervační a smlouvě o smlouvě budoucí kupní byl pozemek prokazatelně prezentován jako„ předzahrádka“, tj. prostor všeobecně chápaný jako prostor mezi obytným domem a chodníkem, respektive komunikací, který má především okrasnou funkci, obsahuje rostliny či květiny, tudíž může kupující v případě koupě pozemku, který je jako předzahrádka prezentován, důvodně očekávat, že bude mít vlastnosti vhodné pro využití k danému účelu, tj. že z hlediska pěstování rostlin sice nemusí být takový pozemek vhodný k pěstování zemědělského charakteru (čemuž by odpovídal druh pozemku„ orná půda“ zapsaný v katastru nemovitostí), ale musí být vhodný k „ zájmové pěstitelské činnosti“ v rámci trávení volného času. Uvedl přitom, že nelze na kupujícím požadovat, aby důvodně očekával, že na pozemku určenému k mimo jiné k zájmovému pěstování rostlin a trávení volného času se budou nacházet střepy. Poukázal na to, že znaleckým posudkem a výslechem znalce byla přítomnost skleněných a hliněných střepů prokázána jak na povrchu pozemku, tak ve vrstvě ornice, přičemž dle soudu prvního stupně sondy proved