62 Co 228/2024-352 — Městský soud v Praze

1. Soud I. stupně shora označeným rozsudkem rozhodl tak, že se zamítá žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům jako společně a nerozdílně oprávněným částku 203 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 203 000 Kč za dobu od 15. 11. 2022 do zaplacení (výrok I.) a rozhodl že žalobci jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované k rukám právního zástupce žalované náhradu nákladů řízení ve výši 85 849,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali po žalované zaplacení původně celkové částky 503 000 Kč, a to v rozsahu částky 300 000 Kč s úrokem z prodlení z titulu přiměřené slevy za vady prodané věci – stavby č. p. , hodnota, coby součásti pozemku parc. č. st. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a v rozsahu částky , částka, s úrokem z prodlení z titulu náhrady škody způsobené prodlením s dokončením uvedeného domu a předáním nemovitostí, a to vedle výše uvedeného pozemku též pozemku parc. č. , hodnota, v témže katastrálním území.3. Následně vzali žalobci žalobu ohledně žalované částky 300 000 Kč představující slevu za vady prodané věci – stavby č. p. , hodnota, coby součásti pozemku parc. č. st. , hodnota, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, zpět a soud I. stupně svým usnesením ze dne 29. 1. 2024, č.j. 33 C 108/2023-301 řízení v tomto rozsahu zastavil.4. Žalobci k žalované částce 203 000 Kč s příslušenstvím tvrdili, že dne 8. 4. 2019 uzavřeli se žalovanou smlouvu o budoucí kupní smlouvě č. , hodnota, (dále též „smlouva o budoucí smlouvě kupní“) a dne 19. 2. 2021 kupní smlouvu o převodu vlastnictví č. , hodnota, (dále též„kupní smlouva“). Na základě kupní smlouvy nabyli do svého vlastnictví pozemky parc. č. , hodnota, a , hodnota, v katastrálním území , adresa, včetně stavby (dále také „nemovitosti“). Podle žalobců se žalovaná v článku VI odst. 6.1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní zavázala do 30. 6. 2020 dokončit výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a odeslat žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy. Žalobci měli dle článku V. odst. 5.1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní uzavřít kupní smlouvu do 30 dnů od odeslání výzvy, tedy nejpozději do , datum, . Dále bylo v článku VII. odst. 7.7 smlouvy o budoucí smlouvě ujednáno, že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Žalobci byli připraveni celou kupní cenu uhradit; podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí mělo být dle článku VI. odst. 6.2 textu budoucí kupní smlouvy provedeno nejpozději do 10 dnů od úhrady kupní ceny. K předání nemovitostí mělo proto dojít nejpozději dne 10. 8. 2020. Žalovaná však výstavbu domu včas nedokončila a termín finálního dokončení byl stále odkládán. Nakonec byly nemovitosti předány žalobcům až po uzavření kupní smlouvy, a to dne 25. 2. 2021. Z důvodu prodlení s dokončením výstavby museli žalobci k uspokojení bytových potřeb svých a svých dvou dětí sjednat nájem bytové jednotky č. , hodnota, , a to na období od srpna 2020 do února 2021 s měsíčním nájemným 29 000 Kč. Celkově tedy zaplatili částku 203 000 Kč, kterou, jako škodu, požadují po žalované.5. Žalovaná naopak tvrdila, že předmětem smlouvy o budoucí smlouvě byla povinnost uzavřít kupní smlouvu, nikoli povinnost předat nemovitosti. Povinnost předat dům vznikla až uzavřením kupní smlouvy, přičemž k němu mělo dle článku V. odst. 5.2. kupní smlouvy dojít do 10 pracovních dnů od úhrady kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Jelikož kupní smlouva byla uzavřena dne 19. 2. 2021 a dům byl žalobcům předán dne 25. 2. 2021, k žádnému prodlení v tomto směru nedošlo a žalobcům v souvislosti s tím nemohla vzniknout tvrzená škoda. Dále žalovaná namítla, že mezní lhůta pro uzavření kupní smlouvy vyplývala z článku VIII. odst. 8.1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní, a to 31. 12. 2020. Dle článku VI. odst. 6.2. smlouvy o budoucí smlouvě kupní se ovšem navíc lhůty uvedené v odst. 6.1. prodlužovaly o dobu trvání překážek působících průtahy, přerušení či zastavení prací z důvodu nikoli na straně žalované. Za tyto překážky žalovaná označila jednak změnu generálního dodavatele stavby, jednak epidemii Covid19 a s ní související mimořádná opatření, takže se podle žalované lhůta k dokončení stavby domu prodloužila automaticky až do 31. 3. 2021 nebo do 19. 5. 2021. Dále poukázala na to, že pro případ prodlení s uzavřením kupní smlouvy vzniklo žalobcům právo na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, které však vylučovalo souběžnou náhradu škody; podle žalované nejde o zakázané ujednání, byť by žalobci vystupovali jako spotřebitelé.6. Soud I. stupně po provedeném dokazování, které učinil z listinných důkazů, vzal za zjištěné, že strany mezi sebou dne 8. 4. 2019 uzavřely smlouvu o budoucí smlouvě kupní. V odst. 5.1. bylo stanoveno, že kupní smlouva dle předběžného vzoru bude uzavřena do 30 dnů od odeslání výzvy žalovanou žalobcům, přičemž žalovaná je povinna výzvu odeslat do 60 dnů od splnění podmínek zahrnujících vydání kolaudačního souhlasu či rozhodnutí na dům a na přípojky inženýrských sítí, přidělení čísla popisného, zapsání pozemků do katastru nemovitostí, absenci podstatných vad domu bránících užívání a úhrady celé kupní ceny. V článku VI. odst. 6.1. žalovaná prohlašuje, že dokončí výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a za splnění podmínek uvedených ve smlouvě odešle žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2020. V článku VI. odst. 6.2. bylo ujednáno, že lhůty dle odst. 6.1. se prodlužují o dobu trvání překážky nastalé z důvodů nikoli na straně žalované. Dále bylo ujednáno v článku VII. odst. 7.7., že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a po podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva žalobců k nemovitostem do katastru nemovitostí. V čl. 8.1. bylo uvedeno, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů pouze na straně žalované nejpozději do 31. 12. 2020, jsou za splnění dalších předpokladů žalobci oprávněni požadovat po žalované smluvní pokutu limitovanou částkou 100 000 Kč. Dle čl. 8.3. smluvní pokuta (ani právo na odstoupení od smlouvy) nemohou být uplatněny, pokud nedodržení termínu bylo způsobeno z důvodu vyšší moci či důvodů dle článku VI. odst. 6.2. Dále bylo ujednáno v článku XII. odst. 12.4., že pokud po uzavření smlouvy nastanou okolnosti z důvodů nikoli na straně žalované, které zapříčiní, mj. že realizační práce nebudou moci plynule pokračovat, dojde k průtahům či budou přerušeny či zastaveny, prodlužují se automaticky lhůty pro uzavření kupní smlouvy i výstavbu domu o dobu trvání nepříznivých okolností. V průběhu výstavby mj. domu, který měli koupit žalobci v rámci převáděných nemovitostí, došlo ke zpoždění oproti původním předpokladům. Žalovaná výstavbu realizovala postupně pomocí třech generálních dodavatelů; dokončil ji poslední z nich (, právnická osoba, .), ovšem při jeho činnosti došlo k prodloužení výstavby vlivem epidemie Covid-19. Dne 17. 3. 2020 společnost , právnická osoba, . oznámila žalované zastavení stavebních prací z důvodu karantény nařízené v souvislosti s pandemií Covid-19. Kolaudace předmětného domu proběhla v prosinci 2020, následně došlo k zápisu nově vymezených pozemků do katastru nemovitostí v lednu 2021. Dne 19. 2. 2021 uzavřely strany kupní smlouvu a k předání nemovitostí žalobcům došlo dne 25. 2. 2021. Žalobci si pronajali od února 2020 byt s nájemným sjednaným ve výši 29 000 Kč měsíčně, přičemž přinejmenším za některé měsíce trvání nájemného poměru doložili jeho úhradu. Žalobci vyzvali žalovanou k náhradě škody odpovídající zaplacenému nájemnému za sedm měsíců, žalovaná plnit odmítla.7. Zjištěný skutkový stav soud I. stupně posoudil zejména podle § 2913, § 2914 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Uzavřel, že žalobci po skutkové stránce vymezili svůj nárok tak, že v důsledku pozdního předání nemovitostí, jim vznikla škoda v podobě nákladů vynaložených na nájem. Uvedl, že soud je vázán skutkovým vymezením žalovaného nároku. Žalobci za toto počínání označili právě uvedené pozdní předání nemovitostí. Podle nich mělo představovat prodlení žalované, která porušila smlouvou o budoucí smlouvě sjednaný termín předání. Pokud jde o smlouvu o budoucí smlouvě kupní, ta neobsahovala žádný konkrétní termín, kdy měly být nemovitosti žalobcům předány. O předání nemovitostí uváděla, že k němu dojde po úhradě celé kupní ceny a po podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva žalobců k nemovitostem do katastru nemovitostí, z čehož ovšem žádné konkrétní datum neplyne. Smlouva o budoucí smlouvě sjednávala předpoklady a termíny pro uzavření kupní smlouvy, nikoli pro předání nemovitostí. Podle mínění soudu I. stupně tedy nelze dovodit, že by nepředání nemovitostí v určitém termínu mohlo představovat porušení smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Již jen z toho plyne, že pokud žalobci požadovali náhradu škody vyvolané podle nich opožděn