17 Co 261/2025-81 — Městský soud v Praze

1. Shora uvedeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované zaplatit žalobci částku 14 850 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z této částky od 4. 3. 2024 do zaplacení (výrok I.) a náhradu nákladů řízení v částce 20 541,50 Kč (výrok II.).2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal zaplacení pokuty v částce 14 850 Kč za prodlení žalované s vyúčtováním služeb spojených s užíváním bytu, který užíval na základě podnájemní smlouvy uzavřené se žalovanou dne 5. 9. 2022 na dobu určitou od 1. 10. 2022 do 30. 5. 2023. Předmětem smlouvy bylo zajištění bytových potřeb žalobce v bytové jednotce č. , číslo, na adrese , Jméno žalobce B, . Po dobu trvání podnájmu hradil žalobce měsíční zálohy na služby, které měly být vyúčtovány dle skutečné spotřeby. Žalovaná však neprovedla vyúčtování za rok 2022 ve lhůtě stanovené zákonem č. 67/2013 Sb., tj. do 2. 5. 2023, a reagovala až na výzvu žalobce ze dne 26. 2. 2024. První vyúčtování doručené dne 1. 3. 2024 bylo neformální a neúplné, druhé ze dne 22. 4. 2024 rovněž nebylo řádné. Vůči oběma vyúčováním žalobce podal včasné námitky. Třetí vyúčtování ze dne 10. 6. 2024 pak účelově změnilo zúčtovací období na 1. 10. 2022 až 30. 9. 2023, ačkoliv podle žalobce byl zúčtovacím obdobím kalendářní rok, jak též vyplývá z praxe SVJ, které spravuje předmětný dům. Podle žalobce žalovaná nemůže měnit zúčtovací období zpětně, neboť tím sleduje zbavení se odpovědnosti za prodlení. Rovněž proti třetímu vyúčtování podal žalobce námitky, které žalovaná dosud nevypořádala. Žalobce tak požadoval pokutu za období od 3. 5. 2023 do 23. 2. 2024, tj. za 297 dnů. K úhradě této částky nejpozději do 3. 3. 2024 vyzval žalovanou dne 26. 2. 2024. Žalovaná úhradu odmítla. Žalobce proto požadoval též zákonný úrok z prodlení od 4. 3. 2024 do zaplacení. V reakci na obranu žalované žalobce odmítl započtení, kterým žalovaná započetla jeho údajný dluh z třetího vyúčtování v částce 2 237 Kč proti pokutě, tak jak ji žalovaná vypočetla v částce 1 150 Kč za 23 dnů od 1. 2. 2024 do 23. 2. 2024. Dle žalobce započtení nebylo přípustné, neboť nedoplatek uvedený ve třetím vyúčtování nebyl v době započtení splatný.3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Původně ve shodě se žalobcem tvrdila, že se jedná o podnájemní vztah, nicméně zúčtovací období určila od 1. 10. 2022 do 30. 9. 2023. Vyúčtování tedy podle ní mělo být provedeno do 31. 1. 2024. Proto je v prodlení až od 1. 2. 2024. Do 23. 2. 2024 se jedná o 23 dnů, tj. pokuta činí 1 150 Kč. Proti této částce započetla nedoplatek z třetího vyúčtování v částce 2 237 Kč. Žalovaná dále argumentovala tím, že jako právnická osoba neměla bytové potřeby, proto smlouvu s vlastníkem jednotky mohla uzavřít pouze v režimu obecného nájmu. V důsledku toho i podnájemní smlouva uzavřená se žalobcem byla uzavřena pouze v režimu obecného nájmu. Na vztah účastníků proto nelze aplikovat zákon č. 67/2013 Sb. Po výzvě soudu k doložení nájemní smlouvy s vlastníky bytu žalovaná změnila skutková tvrzení. Tvrdila, že původní vlastníci jednotky manželé , jméno FO, jí byt přenechali na základě ústního ujednání, bezúplatně a bez časového omezení pro potřeby její podnikatelské činnosti, v důsledku čehož ani smlouva uzavřená mezi účastníky není podnájemní smlouvou. Žalovaná bytem disponovala jako vypůjčitel a předmětná smlouva mezi účastníky je smlouvou o „podvýpůjčce“. Závazkové vztahy mezi účastníky plynoucí z takové smlouvy zanikly ke dni 26. 10. 2022 v důsledku zániku vlastnického práva manželů , jméno FO, k předmětné jednotce. Žalobce poté byt užíval bez právního důvodu. Ze všech těchto důvodů nelze zákon č. 67/2013 Sb. aplikovat.4. Soud I. stupně po provedeném dokazování učinil skutkový závěr, že žalovaná coby právnická osoba s předmětem podnikatelské činnosti pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, přenechala žalobci coby nepodnikající fyzické osobě, se souhlasem tehdejšího vlastníka předmětné bytové jednotky (manželů , jméno FO, , kteří jsou rodiči jediného jednatele a společníka žalované) a na základě písemné Podnájemní smlouvy ze dne 5. 9. 2023, do užívání byt na dobu určitou od 1. 10. 2022 do 30. 5. 2023 za účelem uspokojení bytové potřeby žalobce. Žalobce po tuto dobu byt užíval a hradil dohodnuté měsíční zálohy na služby spojené s užíváním bytu, ohledně kterých bylo ve smlouvě účastníky ujednáno, že budou vyúčtovány dle skutečné spotřeby. Jiná pravidla pro vyúčtování služeb smlouva neobsahovala. Manželé , jméno FO, přenechali žalované ústně bytovou jednotku do bezplatného a časově neomezeného užívání za účelem realizace její podnikatelské činnosti. Ke dni 26. 10. 2022 manželé , jméno FO, bytovou jednotku převedli na třetí osobu. Předmětná bytová jednotka se nachází v domě, který je správě SVJ, podle jehož stanov je zúčtovacím obdobím kalendářní rok (tj. období začínající 1. 1. a končící 31. 12.). Žalovaná provedla vyúčtování za rok 2022 až po výzvě žalobce ze dne 26. 2. 2024. Dne 1. 3. 2024 mu doručila první vyúčtování a k jeho námitkám následně druhé vyúčtování z 22. 4. 2024. Tato vyúčtování, kdy ve druhém z nich určila žalovaná zúčtovacím období běžný kalendářní rok (v prvním neuvedla žádné), nebyla řádná, což konstatovala samotná žalovaná v průvodním přípise k třetímu vyúčtování. Vůči druhému vyúčtování podal žalobce námitky, na které žalovaná reagovala třetím vyúčtováním, doručeným žalobci dne 10. 6. 2024. Ve třetím vyúčtování žalovaná změnila zúčtovací období a nově jej vymezila obdobím od 1. 10. 2022 do 30. 9. 2023. Dále v něm vyčíslila nedoplatek na službách ve výši 2 237 Kč, který coby svou tvrzenou pohledávku za žalobcem jednostranně započetla vůči žalobnímu nároku, a to do výše 1 150 Kč, podáním ze dne 3. 6. 2024, doručeným žalobci dne 6. 6. 2024. Proti třetímu vyúčtování podal žalobce dne 8. 7. 2024 námitky, které nebyly dosud žalovanou vyřízeny. Dopisem ze dne 26. 2. 2024 žalobce vyzval žalovanou k zaplacení pokuty 50 Kč denně za její prodlení v délce 297 dnů (od 3. 5. 2023 do 23. 2. 2024) s vyhotovením a doručením vyúčtování služeb za rok 2022 v celkové částce 14 850 Kč, a to ve lhůtě do 3. 3. 2024. Žalovaná ničeho neuhradila.5. Zjištěný skutkový stav soud I. stupně právně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Své právní posouzení uvedl v bodech 16. až 39. odůvodnění napadeného rozsudku a odvolací soud na něj pro stručnost odkazuje. Soud I. stupně konstatoval, že pro tento spor je nerozhodné, zda se jednalo o smlouvu podnájemní dle § 2274 a násl. o. z. (jak se podává z jejího názvu), či o smlouvu nájemní podle § 2235 a násl. o. z. (čemuž nasvědčuje to, že žalovaná byt podnikatelsky využívala za účelem jeho dalšího pronajímání), neboť v obou případech je dle § 11 zákona č. 67/2013 Sb. nutno na právní poměr účastníků aplikovat ustanovení tohoto zákona. Soud I. stupně též odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, podle které se podnájemní vztah subsidiárně řídí úpravou nájmu bytu a vyúčtování služeb podléhá zákonu č. 67/2013 Sb. Vzhledem k tomu, že smlouva neobsahovala zúčtovací období, soud I. stupně dospěl k závěru, že je jím kalendářní rok, což koresponduje se zúčtovacím obdobím SVJ a s tím, jak zúčtovací období stanovila sama žalovaná ve svém druhém vyúčtování. V návaznosti na to pak soud I. stupně uzavřel, že žalovaná byla povinna vyúčtování za rok 2022 provést dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. do konce měsíce dubna 2023. Vzhledem k tomu, že tak neučinila, má žalobce nárok na pokutu za jím vymezené období dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Dále soud I. stupně uzavřel, že jednostranný zápočet ohledně částky 1 150 Kč provedený žalovanou nemohl mít s ohledem na § 1987 odst. 1 o. z. účinky předvídané v § 1982 o. z., neboť vyčíslený nedoplatek na službách nebyl v době zápočtu splatný.6. Soud I. stupně žalobě zcela vyhověl včetně požadavku na úrok z prodlení. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“).7. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání napadený rozsudek, včetně řízení, které mu předcházelo podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.8. Soud I. stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu a učinil na základě něj odpovídající skutková zjištění, která následně přiléhavě právně posoudil.9. Odvolací soud souhlasí se soudem I. stupně, že pro posouzení oprávněnosti nároku žalobce není rozhodné, jaký byl právní charakter jejich vztahu, tj. zda se jednalo o nájem (jak naznačil soud I. stupně), podnájem (jak byl definován v uzavřené smlouvě) či jiný právní titul užívání (jak později tvrdila žalovaná). Je totiž nepochybné, že žalobce byl oprávněným uživatelem předmětné bytové jednotky na základě smlouvy uzavřené se žalovanou, přičemž rovněž žalovaná jednotkou disponovala oprávněně. Z toho důvodu v každém případě na vztah účastníků dopadá právní úprava obsažená v zákoně č. 67/20