18 Co 276/2025-381 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozhodnutím soud I. stupně uložil žalované do tří dnů od právní moci rozsudku povinnost žalobcům vyúčtovat služby poskytované s užíváním jednotky č. , hodnota, vymezené v budově čp. , hodnota, stojící na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a s užíváním jednotky č. , hodnota, vymezené v budově čp. , hodnota, stojící na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“) za léta 2019, 2020 a 2021 dle nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi žalobcem a žalovanou (výrok I.), uložil žalované zaplatit žalobcům částku ve výši 138.018 Kč s příslušenstvím (výrok II.), zamítl žalobu co do částky 5.112,99 Kč s příslušenstvím (výrok III.) a žalované dále uložil zaplatit žalobcům na náhradě náladů řízení částku 203.673,82 Kč k rukám jejich právního zástupce (výrok IV.).2. Takto rozhodl druhým rozsudkem o nároku žalobců, kterým se domáhali řádného vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za roky 2019 až 2021 a zaplacení pokuty v celkové výši 109.850 Kč, po připuštěném rozšíření žaloby usnesením ze dne , datum, (v rozsudku nesprávně uveden rok 2022, pozn. odv. soudu), s tvrzením, že uvedená vyučtování neobdrželi, vyjma vyúčtování za rok 2020, které však nebylo řádné. Dále požadovali vrácení zbytku kauce ve výši 32.968 Kč. Uvedli, že účastníci uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu (dále je „Smlouva“) na dobu od , datum, do , datum, . K předání bytu došlo dne , datum, , žalobci platili, kromě nájemného, zálohu za služby ve výši 4.500 Kč měsíčně, dále složili kauci ve výši 42.000 Kč, s které jim byla vrácena pouze částka 9.032 Kč, neboť žalovaná si započetla částku 32.968 Kč na domnělé pohledávky žalobců. Ze složené kauce požadují, s odkazem na § 2254 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), úrok ve výši 3,49 % a z nevrácené kauce zákonný úrok z prodlení.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tvrzením, že vyúčtování za služby bylo žalobcům doručeno dle dohody. Započtená částka se týká nákladů na odstranění závad bytu, které přesahovaly pojem běžné opotřebení, a to děr vzniklých ve zdech (ve výši 7.000 Kč), nefunkčního úložného prostoru (ve výši 20.000 Kč), poruchu digestoře (ve výši 8.800 Kč), poškození po úniku vody (ve výši 28.000 Kč), kompletní úklid bytu (ve výši 7.300 Kč) a nedoplatek na médiích (ve výši 8.561 Kč za rok 2020 a 14.268 Kč za rok 2021). Zároveň požaduje reputační újmu ve výši 86.148 Kč, neboť žalobci žalovanou neoprávněně osočovali. Na výzvu soudu I. stupně doplnila, že soudní řízení bylo zahájeno žalobci za účelem vytvoření nátlaku na žalovanou poté, co ona sama uplatnila své pohledávky za poškození bytu; uplatněný nárok na zákonnou sankci nesleduje účel zajišťované povinnosti, tedy včasné se seznámení s vyúčtováním. Nadto je soudní řízení veřejné a žalovaná je vykreslována jako osoba porušující své povinnosti, je tedy zjevně způsobilé poškodit její pověst a morální integritu.4. Soud I. stupně učinil o skutkovém stavu závěr, že žalobce s žalovanou uzavřeli dne , datum, Smlouvu na byt na dobu od , datum, do , datum, , za nájemné 21.000 Kč měsíčně. Poplatky za služby spojené s nájmem bytu, tj. topení v bytě, voda v bytě, úklid a osvětlení společných prostor, provoz výtahu a odvoz odpadu, se žalobce zavázal hradit žalované v zálohových platbách ve výši 4.500 Kč měsíčně a měly být žalovanou vyúčtovány vždy jednou ročně. Dále si strany sjednaly peněžitou jistotu ve výši 42.000 Kč, kterou byla žalovaná oprávněna užít na úhradu dlužného nájemného, dlužných plateb za služby a na náhradu škody, kterou nájemce v bytě způsobil a za kterou odpovídá. Žalobci uhradili dne , datum, částku 42.000 Kč, a od , datum, do , datum, měsíčně hradili částku 25.500 Kč. Žalovaná zaslala žalobcům pouze vyúčtování za služby spojené s užíváním bytu za rok 2020, které nebylo řádné (je počítáno s předepsanými zálohami 47.448 Kč ročně, tj. s částkou 3.954 Kč měsíčně, avšak žalobci hradili částku 4.500 Kč měsíčně). Dále jsou ve vyúčtování zahrnuty do nákladů i položky, jejichž hrazení si účastníci nesjednali (fond oprav, odměny výboru, správa, účetnictví). Žalovaná tak neprovedla řádné vyúčtování poskytovaných služeb za rok 2020.5. Poté, co soud I. stupně konstatoval zákonnou úpravu a judikaturu vztahující se k řádnému vyúčtování, uzavřel, že žalovaná neprokázala, že zaslala žalobcům vyúčtování za roky 2019 a 2021 a upozornil, že ve zrušujícím usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , dospěl odvolací soud k závěru, že vyúčtování za rok 2020 nebylo řádné. Soud I. stupně ve vztahu k danému nároku žalobě vyhověl a uznal žalovanou povinnou žalobcům vyúčtovat služby spojené s užíváním bytu za roky 2019, 2020 a 2021.6. Dále se nalézací soud, s odkazem na výše uvedené zrušující usnesení, zabýval moderací smluvní pokuty. Po shrnutí relevantní judikatury uzavřel, že žalovaná je profesionál, když sama v e-mailu ze dne , datum, uvedla, že v oboru nemovitostí pracuje už dlouhou dobu, navíc je znalá práva, když v záhlaví Smlouvy uvedla před jménem titul JUDr. S ohledem na to měl za prokázané, že žalobci, jakožto slabší smluvní strana, se domnívali, že zaslané vyúčtování za rok 2020 je správné. O jeho vadách se dozvěděli až poté, co se obrátili na právní zástupkyni ve vztahu k požadavku žalované na kompenzace jí tvrzených poškození bytu. S ohledem na funkci smluvní pokuty, a to preventivní a sankční, s odkazem na profesionalitu žalované a to, že vyúčtování nebyla žalobcům v řádné formě nikdy zaslána, aniž by byly tvrzeny okolnosti, pro které by bylo nespravedlivé po žalované vyúčtování záloh za služby požadovat, neshledal důvod pro moderaci smluvní pokuty. Dovodil nárok žalobců na smluvní pokutu za rok 2019 za 1094 dní ve výši 59.700 Kč, za rok 2020 za 539 dní ve výši 26.950 Kč a za rok 2021 za 464 dní ve výši 23.200 Kč.7. Dále se soud I. stupně zabýval žalovanou tvrzenou škodou, kterou měli žalobci v bytě způsobit, a uzavřel, že žalovaná neprokázala, že po žalobcích zůstaly díry ve zdi, když toto vyplývá pouze z výslechu svědkyně , jméno FO, , která za žalovanou byt přebírala, aniž by při svém výslechu objasnila, v jaké části bytu tvrzené otvory zaznamenala a proč toto poškození neuvedla v předávacím protokolu, přičemž vzal v úvahu, že svědkyně je , podezřelý výraz, , a nejedná se tak o první byt, který přebírá. Upozornil také na skutečnost, že ve Smlouvě si účastníci dohodli, že v předávacím protokolu bude zaznamenán stav bytu a žalovaná také v e-mailu ze dne , datum, uvedla, že po skončení nájmu nečeká, že budou žalobci byt malovat. Z tohoto důvodu také nepřiznal žalované částku požadovanou za výmalbu. Co se týče nefunkčních úložných prostor, odkázal na e-mailovou komunikaci účastníků, ve které žalobkyně žalovanou upozornila na to, že v ložnici drhnou dveře od skříně. Žalovaná však neprokázala, že po tomto upozornění by tuto vadu odstranila a uzavřel, že se jedná o opakovanou závadu nezpůsobenou žalobci. K tvrzenému úniku vody a znečištění sedačky žalovaná předložila účtenku za čištění kožené pohovky v částce 5.000 Kč, aniž by prokázala, že se jedná o sedačku v předmětném bytě a kdo tuto částku uhradil. Za prokázanou neměl ani skutečnost, že byla opotřebena nad míru běžného používání, neboť na fotografii ze září 2019 je sedačka zaznamenána jako používaná a také to, že nebyla v bezvadném stavu. Ani v předávacím protokolu není znečištění sedačky uvedeno, aniž by tam bylo uvedeno znečištění podlahy. K nefunkční digestoři upozornil na znění Smlouvy, kdy si účastníci sjednali, že za drobné opravy budou považovat například opravy podlah, oken a dveří, opravy vodovodních odpadů, sprch, umyvadel, van, dřezů, kuchyňských linek, vestavěných skříní a také další opravy bytu a jeho vybavení, jestliže náklad na jednu opravu či údržbu nepřevýší částku 4.000 Kč. S ohledem na to, že v řízení bylo prokázáno, že náklady na opravu či výměnu digestoře by tuto částku přesáhly, uzavřel, že se nejednalo o drobnou opravu, jejíž náklady by měly žalobci nést. K mytí oken žalovaná prokázala, že za ně zaplatila 4.800 Kč a tuto částku shledal soud I. stupně oprávněnou.8. Dále se zabýval požadavkem žalované na reputační újmu a uzavřel, že i v případě nepravdivosti tvrzení žalobců o nevypořádaných závazcích, intenzita zásahu byla objektivně velmi slabá. S ohledem na skutečnost, že v řízení byla prokázána pravdivost a důvodnost tvrzení žalobců, k neoprávněnému zásahu do osobnostních práv žalované v tomto směru nemohlo dojít, aniž by žalovaná na výzvu soudu uvedla, jakým konkrétním způsobem měli žalobci žalované reputační újmu způsobit. To, že se žalobci domáhají svých práv u soudu, nelze považovat za újmu.9. K požadavku žalobců na vrácení složené kauce s odkazem na příslušná zákonná ustanovení uzavřel, že v řízení bylo prokázáno, že žalobci uhradili dne , datum, jistotu ve výši 42.000 Kč, žalovaná vrátila žalobcům dne , datum, částku 9.032 Kč. Žalovaná má nárok na započtení částky 4.800 Kč, žalobcům proto náleží k vrácení částka 28.168 Kč. Na