53 Co 233/2025-228 — Městský soud v Praze

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem zamítl žalobu s návrhem, aby žalovanému byla uložena povinnost odstranit na svůj náklad všechny věci včetně budov bez čísla popisného nebo evidenčního umístěné na pozemcích parc. č. , číslo, , , číslo, , , číslo, a , číslo, , vše v katastrálním území , adresa, , v obci , adresa, , včetně povinnosti tyto pozemky vyklizené předat žalobkyni (výrok I.), v části, kde se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 23 951 Kč se specifikovaným příslušenstvím, rozhodl o vyloučení věci k samostatnému řízení (výrok II.) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 18 573,50 Kč (výrok III.).2. Po rekapitulaci stanovisek účastníků, popisu svých skutkových zjištění a po citaci § 1040 odst. 1 a § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.) dospěl (včetně odkazů na konkrétní judikaturu) k následujícím závěrům.3. V prvé řadě soud prvního stupně řešil otázku, zda stavby garáží ve vlastnictví žalovaného na předmětných pozemcích byly stavby oprávněné či nikoliv, a to s ohledem na odlišné vlastnictví stavby garáží a pozemků, na nichž byly garáže vybudovány. První skupinu případů staveb na cizím pozemku tvoří případy, kdy jsou stavby od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku, druhou skupinu tvoří případy, kdy je stavba postavena na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k takové stavbě opravňuje, nicméně toto právo později zaniklo. Druhá skupina případů se pak dělí na situace, kdy a) stavebník staví stavbu na základě práva, jež není časově omezeno, anebo stavebník se mohl důvodně domnívat, že existence jeho stavby nebude časově omezena, a b) kdy stavebník již od zahájení stavby věděl či vědět měl a mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno. V daném případě bylo prokázáno, že výstavba garáží na předmětných pozemcích probíhala v 70. letech minulého století a stavebníkům svědčil občanskoprávní titul ke stavbě na předmětných pozemcích. Stavby garáží byly postavené na základě rozhodnutí o přípustnosti stavby a byly povolené k trvalému užívání. Charakter stavby jako neoprávněné je spojen s neexistencí občanskoprávního titulu v době, kdy je stavba prováděna; pokud tedy v době vzniku stavby jako věci v právním slova smyslu nejde o tzv. neoprávněnou stavbu, skutečnosti, které nastaly později, již aplikaci ustanovení o tzv. neoprávněné stavbě nemohou založit. V tomto případě soud prvního stupně uzavřel, že s ohledem na existenci občanskoprávního titulu v době výstavby se nejednalo o situaci, kdyby stavba byla od počátku postavena neoprávněně.4. Dále se nalézací soud zabýval tím, zda stavebník, tj. žalovaný (ve vztahu ke garáži na pozemku parc. č. , číslo, ) a jeho právní předchůdci (ve vztahu ke garážím na pozemcích parc. č. , číslo, , , číslo, a , číslo, ) stavěli garáže na základě občanskoprávního titulu, který nebyl časově omezen, či na základě oprávnění časově omezeného, nebo zda jde o případ, kdy stavebník věděl nebo vědět měl a mohl, že jeho právo stavby je pouze dočasné. Pokud by bylo prokázáno, že žalovaný, případně jeho právní předchůdci, stavěli na základě občanskoprávního titulu ke stavbě, jenž nebylo časově omezeno, pak by vlastnická práva ke stavbě a pozemku byla rovnocenná, navzájem si konkurující a žádné z nich nelze označit za právo silnější; ve vztahu k právu vlastníka stavby právě proto, že v době výstavby mohl objektivně očekávat, že v budoucnu nebude konfrontován se ztrátou občanskoprávního oprávnění mít stavbu na cizím pozemku. Za této situace by se vlastník pozemku nemohl domáhat odstranění stavby, a to ani proti právnímu nástupci stavebníka. K odlišným závěrům však dospěla rozhodovací praxe v případech, kdy stavebník v době stavby má občanskoprávní titul ke stavbě, ale jedná se o oprávnění časově omezené, nebo v případech, kdy stavebník věděl nebo vědět mohl a měl, že jeho právo stavby je pouze dočasné. Stavba ani po zániku práva mít ji na cizím pozemku umístěnou není stavbou neoprávněnou, a pokud stavebník věděl nebo z okolností musel vědět, že jeho oprávnění mít stavbu na pozemku umístěnou může zaniknout, lze jako jediný způsob řešení připustit pouze odstranění stavby. Soud prvního stupně poskytl žalovanému poučení podle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. k tvrzení a prokázaní časově neomezeného práva k předmětným pozemkům, protože z tohoto tvrzení žalovaný dovozoval pro sebe příznivější následky. Na toto poučení žalovaný sice reagoval, zopakoval však pouze svou argumentaci o tom, že disponuje pouze první smlouvou z roku 1984. Soudu tak byly předloženy ze strany žalovaného nájemní smlouvy na dobu určitou, jiný právní titul ke stavbě na cizím pozemku, který by zajišťoval trvalé umístění stavby, doložen nebyl. Prvostupňový soud tak posuzoval smlouvy z roku 1984. Se žalovaným i jeho bratrem byli dne 1. 1. 1984 uzavřeny dohody o prodloužení pronájmu pozemku parc. č. , číslo, a parc. č. , číslo, na dobu 10 let, počínaje rokem 1984. Ze samotného označení dohody i z jejího textu lze přitom dovodit, že těmto dohodám předcházela dohoda či dohody na období předchozí, které byly uzavřeny rovněž na dobu určitou, když opačný výklad by byl zcela v rozporu s textem dohod z 1. 1. 1984. Ostatně i s dalšími vlastníky garáží byly uzavřeny obsahově obdobné, respektive shodné dohody. Na tyto dohody pak navazovaly dohody o pronájmu pozemků z roku 1995, kterou uzavřel žalovaný (pozemky parc. č. , číslo, a , číslo, ), , tituly před jménem, , jméno FO, (pozemek parc. č. , číslo, ) a , jméno FO, (pozemek parc. č. , číslo, ), když tyto smlouvy byly opětovně uzavřeny na dobu určitou, a to 5 let, počínaje dnem 1. 1. 1995. Následně byly mezi týmiž subjekty uzavřeny smlouvy o pronájmu pozemků počínaje dnem 1. 1. 2005, a to na dobu neurčitou s dvouměsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu, s panem , jméno FO, a panem , jméno FO, byly ještě uzavřeny smlouvy o nájmu pozemku na období od 1. 11. 2013 do 31. 12. 2014 s automatickou prolongací a možností výpovědi bez udání důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou. S ohledem na tato zjištění soud prvního stupně uzavřel, že k předmětným pozemkům, na nichž se nacházejí sporné garáže, byly uzavírány nájemní smlouvy, a to buď na dobu určitou nebo na dobu neurčitou s možností výpovědi bez udání důvodu. Z žádného předloženého důkazu nelze dovodit, že by právo užívání pozemků bylo právem časově neomezeným či že by žalovaný a jeho právní předchůdci se mohli domnívat, že jejich právo k vybudování staveb garáží nebude časově omezeno. K tomu soud prvního stupně poznamenal, že i kdyby na počátku výstavby garáží svědčilo stavebníkům časově neomezené právo, tak následným uzavřením nájemních smluv bylo nahrazeno právem časově omezeným – tato možnost byla judikaturou dovozena z principu autonomie vůle stran. Není totiž vyloučeno, aby účastníci nahradili určité právo za právo jiné s odlišným obsahem a povahou, na které může být nahlíženo pro některého účastníka právního vztahu např. jako méně výhodné. Jestliže by došlo k nahrazení dosavadního závazku závazkem novým, pak po zániku nového závazku se nemůže obnovit předchozí právní režim založený právním vztahem, jenž byl zrušen právě závazkem vyplývajícím z následné nové dohody. V poměrech nájemní smlouvy je takovým následkem to, že po skončení nájmu ztratí nájemci oprávnění předmět nájmu užívat a pronajímatel se bude domáhat jeho vyklizení. Jestliže si nájemce tyto skutečnosti dostatečně nezváží, nemůže považovat za nespravedlivý důsledek, který je svou povahou s nájemním vztahem spojen, a to tím spíše, pokud se jedná o nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou.5. V dané věci je tedy podle soudu prvního stupně zřejmé, že žalovanému a jeho právním předchůdcům svědčilo k předmětným pozemkům toliko právo dočasného charakteru, které skončením nájmu zaniklo. K zániku nájemního vztahu došlo na základě výpovědí ze dne 17. 4. 2023 a 27. 4. 2023, po uplynutí výpovědní doby tak žalovaný užívá předmětné pozemky bez právního důvodu a zasahuje tím do vlastnických práv žalobkyně a žalobkyně se tak mohla domáhat po žalovaném odstranění staveb a vyklizení pozemků. Na tom nic nemění ani skutečnost, že ve vztahu ke stavbě na pozemku parc. č. , číslo, , , číslo, a , číslo, nebyl žalovaný přímo stavebníkem, ale stavbu nabyl od svých právních předchůdců. Nelze také odhlédnout od faktu, že když žalovaný kupoval garáže na pozemcích parc. č. , číslo, a , číslo, , tak v kupních smlouvách je přímo uveden odkaz na nájemní smlouvy z roku 2013, které již byly uzavřeny na dobu určitou do 31. 12. 2014, byť s možností prolongace, a žalovaný si tak musel být vědom, že nájemní vztah k těmto pozemkům je vztahem dočasným a navíc vypověditelným bez udání důvodu. Posouzení otázky, zda stavebník má ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní titul a k posouzení obsahu jeho práva potom není rozhodující obsah příslušného rozhodnutí stavebního úřadu o povolení stavby – není tedy podstatné, zda stavba byla povolena jako dočasná či jako trvalá. K této otázce tedy