53 Co 294/2025-276 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 52 216 Kč s 15 % úrokem z prodlení ročně od 16. 9. 2023 do zaplacení (výrok I.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 44 162,40 Kč (výrok II.).2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal vůči žalovanému zaplacení uvedené částky s odůvodněním, že mu žalovaný zadržuje výnosy z nájemného ze spoluvlastněné nemovitosti v , adresa, . Žalovaný namítl, že tuto částku zadržel na vyrovnání jeho nároku vůči žalobci, který mu nevyplatil část odměny ze spoluvlastněné nemovitosti , adresa, , která mu náležela za sjednání zvýšení nájemného s tehdejším nájemníkem ve výši 20 000 Kč a dále jeho výnos z pronájmu této nemovitosti v celém rozsahu, odvíjejícím se od zvýšeného nájemného.3. Soud prvního stupně na podkladě provedených listinných důkazů, výslechu účastníků a svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, dospěl ke skutkovým zjištěním, která popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 4. až 23.) s tím, že z dalších předložených důkazů nezjistil žádné skutečnosti pro projednávanou věc. Skutkový závěr učinil v bodu 26. rozsudku.4. Po citaci § 1115 odst. 1, § 1118, § 1120 odst. 1, 2 a § 1040 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) uzavřel, že dohoda podílových spoluvlastníků o rozdělování užitků a výnosů z každé nemovitosti v jejich podílovém spoluvlastnictví je právně relevantní, platná a účinná. Výnosy z každé nemovitosti byly vypláceny jednotlivým podílovým spoluvlastníkům měsíčně na základě vyúčtování spoluvlastníka spravujícího každou ze tří nemovitostí podle velikosti jejich podílu na nemovitosti. Žalobci proto vzniklo podle vyúčtování žalovaného za nemovitost v , adresa, za období listopad 2022 až červen 2023 právo na vyplacení užitku z této nemovitosti ve výši 189 495 Kč. Žalobce však v rozporu s tím obdržel od žalovaného pouze částku 137 279 Kč. Část výnosů náležejících žalobci ve výši 52 216 Kč (podle vyúčtování žalovaného a velikosti jeho podílu na nemovitosti) žalovaný zadržel z důvodu nevyplacení odměny z nemovitosti v , adresa, za sjednání inflační doložky k nájemnému a navýšení nájmu stávajícímu nájemníku ve shodné výši.5. Žalovaný si zadržením finančních prostředků žalobci ve výši žalované částky nárokoval výnosy z nájmu společné nemovitosti v , adresa, ve výši, Anonymizováno, 230 666 Kč, když mu byl vyplacen podíl pouze ve výši, Anonymizováno, 178 450 Kč. Zadržovaná částka 52 216 Kč představuje odměnu žalovaného za navýšení nájemného stávajícímu nájemníku v nemovitosti , adresa, , společnosti , právnická osoba, (dále jen „, právnická osoba, “) ve výši 20 000 Kč a částku 32 216 Kč, která má představovat výnosy z nájemného z této nemovitosti.6. Prvostupňový soud ohledně výnosů z nemovitosti , adresa, vyšel z toho, že dohodou většiny podílových spoluvlastníků byl nájemníku této nemovitosti , právnická osoba, snížen nájem na původní nájemné ve výši 115 000 Kč, a to za období říjen 2022 až březen 2023 (sporné období), i když v říjnu 2022 bylo nájemné navýšeno o inflační doložku sjednanou žalovaným na částku 135 000 Kč a v březnu 2023 bylo tomuto nájemníku z důvodu ukončení nájmu sníženo nájemné na částku 74 194 Kč. Dohoda podílových spoluvlastníků, i když se týká nemovitosti, nemusí mít písemnou formu a může být uzavřena ústně či konkludentně. Podíloví spoluvlastníci nemovitosti , adresa, dohodu o snížení a úpravě nájemného potvrdili, když žalovaný, jako menšinový spoluvlastník s podílem id. 1/3 k celku, s dohodou nesouhlasil. Za toto období proto byly vyplaceny fakticky dosažené užitky z nemovitosti , adresa, , a to podílové spoluvlastnici svědkyni , jméno FO, ve výši 178 450 Kč, tj. 1/3 z celkové částky, žalovanému rovněž ve výši 178 450 Kč odpovídající jeho podílu id. 1/3 podílu na nemovitosti, svědkyni , jméno FO, a žalobci pak každému částka 89 225 Kč, odpovídající jejich podílu id. 1/6 na nemovitosti. Žalovaný nesporoval způsob rozdělení užitků z nemovitosti, avšak namítal, že užitky z této nemovitosti měly dosahovat částky vyšší s ohledem na sjednané navýšení měsíčního nájemného stávajícímu nájemníku nemovitosti dodatkem k nájemní smlouvě, a sice ve výši 135 000 Kč měsíčně od října 2022 do března 2023. Zcela odmítal rozhodnutí a dohodu většinových podílových spoluvlastníků s tím, že rozhodnutí většinových podílových spoluvlastníků nebylo řádně projednáno a dohoda tak nemohla být přijata. Prvostupňový soud zdůraznil, že dohoda o snížení či úpravě nájemného nájemníku podílovými spoluvlastníky nemovitosti je bezformálním právním úkonem spoluvlastníků, k uzavření této dohody není vyžadován ani jednomyslný souhlas všech spoluvlastníků, když postačuje rozhodnutí většiny podílových spoluvlastníků. Dohodu uzavřeli spoluvlastníci, jimž náleží id. 2/3 z celku, tj. většina. Neměl tak důvodu pochybovat o platnosti a účinnosti takovéto dohody, když 2/3 spoluvlastníků nemovitosti s vyúčtováním užitků z nemovitosti souhlasili, ničeho nenamítali a dohodu potvrdili. Žalobce výpisy z účtů nemovitosti , adresa, prokázal, že nájemné nájemníkem , právnická osoba, bylo připsáno na účet nemovitosti , adresa, ve výši uvedené ve vyúčtování. Žalobce vyúčtoval nájemné jako užitky ze společné věci v souladu s dohodou podílových spoluvlastníků. Soud prvního stupně tak uzavřel, že žalovaným zadržovaná částka ve výši 32 216 Kč představující výnos z nájemného z nemovitosti v , adresa, žalovanému nenáleží a zadržuje ji neoprávněně.7. Soud prvního stupně se dále zabýval otázkou existence dohody podílových spoluvlastníků nemovitosti, na základě níž žalovaný žádal odměnu ve výši 20 000 Kč za zvýšení nájemného stávajícímu nájemníku nemovitosti v , adresa, v říjnu 2022. Žalovaný byl usnesením ze dne 8. 4. 2025 vyzván, aby tvrdil a prokázal, na základě jaké dohody spoluvlastníků mu měla být vyplacena odměna za navýšení nájmu nájemníku , právnická osoba, , kdy tato dohoda byla uzavřena, jakým způsobem byla uzavřena a co bylo jejím obsahem, přičemž byl poučen i o následcích nesplnění výzvy. Žalovaný tvrdil, že dohodu uzavřeli spoluvlastníci již v počátcích spolupráce a obsahem dohody bylo, že spoluvlastník, který zajistí navýšení nájemného (bez ohledu na důvod navýšení) u uživatele kterékoli z nemovitostí v jejich spoluvlastnictví, obdrží odměnu ve výši odpovídající míře navýšení. K prokázání tvrzení doložil výpisy z účtu spoluvlastněných nemovitostí, z nichž devět plateb ve prospěch spoluvlastníků označil jako vyplacenou odměnu za zvýšení nájmu nájemníkovi. Prvostupňový soud však měl za to, že samotné platby z účtu ve prospěch jednotlivých spoluvlastníků neprokazují existenci dohody a jejího obsahu, když z provedeného dokazování, z listinných důkazů ani výslechem svědků a žalobce tato dohoda nebyla zjištěna a zůstala pouze v rovině tvrzení žalovaného. Důkazní břemeno ve vztahu k tvrzené dohodě spoluvlastníků přitom bylo na žalovaném, neboť ten z její existence vyvozoval pro sebe příznivé právní důsledky. Prvostupňový soud uzavřel, že žalovaný neunesl důkazní břemeno, a proto mu nesvědčí ani nárok na vyplacení částky 20 000 Kč. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.8. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný odvolání. Vytkl soudu prvního stupně, že nesprávně zjistil skutkový stav věci, když některé důkazy opominul (zápis ze dne 17. 1. 2019), a také se nevypořádal s rozpory mezi výpověďmi svědků a předloženými listinami. Ve vztahu k částce 20 000 Kč poukazuje na nekonzistentnost tvrzení žalobce, který nejprve uváděl, že žádná dohoda nebyla, poté že byly uzavírány dohody ad hoc. Pokud žalobce tvrdí, že o odměnách bylo rozhodováno ad hoc, žalobce nedoložil žádné zápisy/dohody o takovém rozhodování. Následně žalobce tvrdil, že žalovaný nemá na odměnu nárok, protože se o ni nezasloužil. Soud prvního stupně se nezabýval, jakým způsobem dojednal žalovaný navýšení nájemného, když se nejednalo o automatickou inflační doložku. Odměny byly standardně vypláceny i za zvýšení nájemného o inflaci. Nadto nedává smysl, aby dohoda o odměnách za zvýšení nájemného byla od 1/10/2022 rušena, jak vyplývá ze zápisu ze dne 22. 9. 2022. Jelikož jeho nárok na odměnu vznikl již dohodou o zvýšení nájmu v září 2022, a stal se splatným posledním dne měsíce, v němž bylo zvýšené nájemné uhrazeno, tedy posledním dnem měsíce října 2022, dohoda ze dne 22. 9. 2022 o zrušení odměn od 1. 10. 2022 na jeho nárok nemůže být aplikována. Ohledně dohod spoluvlastníků poukazoval na to, že zápisy o dohodách nikdy nepodepisovali, sepisovala je vždy svědkyně , jméno FO, , která je e-mailem posílala spoluvlastníkům. Ve vztahu k požadavku na vyšší výnos z nájmu zdůrazňuje, že dohoda, kterou shrnul žalobce v e-mailu ze dne 19. 10. 2022, nebyla učiněna za přítomnosti všech spoluvlastníků. Byla učiněna bez jeho přítomnosti, aniž mu byla dána možnost se k věci vyjádřit a aniž by o ní mohl jakkoliv hlasovat. O dodatku č. 2 nebylo spoluvlastníky hlasováno, a ani jeho znění nebylo před podpisem ostatním spoluvlastníkům dáno na vědomí.