58 Co 274/2025-233 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 98 614 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 98 614 Kč od 11. 3. 2024 do zaplacení, a dále náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 24 752 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu co do části zákonných úroků z prodlení z částky 24 752 Kč ve výši 14,75 % ročně od 11. 3. 2024 do zaplacení zamítl (výrok II.) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení 93 089,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho advokáta (výrok III.) a konečně žalobci vrátil na soudním poplatku přeplatek ve výši 1 238 Kč prostřednictvím Obvodního soudu pro , adresa, (výrok IV.).2. Rozhodl v řízení, v němž se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 123 366 Kč představující přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 98 614, kdy žalovaná postavila v lednu 2019 rezidenční objekt - obytný dům na adrese , adresa, s jedenácti byty, částka 98 614 Kč se rovná nákladům na opravu vady spočívající v chybně provedeném založení tepelně izolační fasády (, název, ), která způsobuje v rozích bytového domu dvojitý efekt tepelného mostu, který se projevil plísní v bytové jednotce č. , číslo, , a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 24 752 Kč, vynaložených za znalecký posudek zadaný za účelem odhalení příčin projevu vady (5 382 Kč) a jeho dodatek (9 370 Kč). Žalobce zaslal žalované 28. 6. 2023 oznámení o zjištění skryté vady spolu s výzvou k jejímu odstranění a opakovaně žalovanou urgoval o její odstranění, bezvýsledně. Sám tak provedl na vlastní náklady odstranění vady prostřednictvím , jméno FO, , za opravu - odstranění vady vynaložil právě částku 98 614 Kč.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným, že postavila předmětný bytový dům s tím, že v bytovém domě došlo prohlášením vlastníka ze dne 21. 3. 2018 k vymezení 11 bytových jednotek. Vlastnické právo k těmto jednotkám bylo následně převáděno na jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Žalobce dopisem ze dne 28. 6. 2023 vytkl skrytou vadu spočívající v chybném založení tepelně izolační fasády , název, na kovové zakládací liště, žádal její odstranění nalepením tepelné izolace na kovovou lištu , název, . Žalovaná reagovala na vytčenou vadu zamítavě, neboť založení zateplovacího systému , název, bylo provedeno na hliníkové liště správně, v souladu s technologickým postupem dodavatele předmětného fasádního systému.4. Soud I. stupně po provedeném dokazování (listinami, znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , opatřeného doložkou dle ust. § 127a o. s. ř., včetně jeho dodatku a po jeho ustanovení znalcem jeho výpovědí a výpovědí svědků) zjistil následující skutkový stav věci. Za nejpodstatnější je nutno zopakovat, že žalovaná vystavěla bytový dům na adrese , adresa, , s jedenácti byty s tím, že v bytovém domě došlo prohlášením vlastníka ze dne 21. 3. 2018 k vymezení jedenácti bytových jednotek. Vlastnické právo k těmto jednotkám bylo následně převáděno na jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Prvním vlastníkem jednotky č. , číslo, byl od 12. 2. 2019 , jméno FO, , následnými vlastníky na základě kupní smlouvy ze dne 2. 6. 2022 se stali , jméno FO, a , jméno FO, . Na bytovém domě nebyly prováděny jiné stavební úpravy, než oprava směřující k opravě předmětného zateplení. Dne 2. 5. 2023 žalobce informoval vlastníky jednotlivých jednotek o možné vadě objektu, vyzval vlastníky bytových jednotek, kteří mají problémy s plísní v bytových jednotkách, aby kontaktovali žalobce. Následně žalobce nechal vypracovat znalecký posudek č. , číslo, ze dne 4. 6. 2023 , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, a jeho dodatek č. , číslo, ze dne 5. 11. 2023. Znaleckým posudkem a výpovědí znalce vzal za prokázáno, že v bytové jednotce č. , číslo, se projevuje chybné založení tepelně izolační fasády , název, na kovové zakládací liště, čímž je způsoben dvojitý efekt tepelného mostu v rozích domu, dochází tak k přenosu chladu z exteriéru přes kovovou zakládací lištu , název, do zdiva a tím k promrzání zdiva v rozích bytu, což se projevuje výskytem plísně; jedná se o nedodržení obvyklých postupů ve stavebnictví. Vadu je třeba odstranit nalepením tepelné izolace na kovovou zakládací lištu (např. izolace - černý polystyren s grafitem dle návrhu projektanta). V ostatních prověřovaných bytech se vada provedení tepelně izolační fasády neprojevila. Cenu nutných nákladů na opravu stanovil odhadem částkou 48 000 Kč. Dále učinil zjištění z vyjádření společnosti , právnická osoba, ohledně užívání kovové, resp. hliníkové zakládací lišty v rámci zateplovacího systému , název, . Žalobce dopisem ze 28. 6. 2023 vytkl skrytou vadu nemovitosti, spočívající v chybně založené tepelně izolační fasádě , název, na kovové zakládací liště a žádal její odstranění. Opakovaně sdělil žalované výskyt vady a žádal její odstranění dopisem ze dne 3. 7. 2023 a ze dne 26. 7. 2023, žalovaná vadu neuznala. Dne 7. 9. 2023 ji vyzval k odstranění vady do 15. 10. 2023, což žalovaná neprovedla. Žalobce tak provedl opravu založení tepelně izolační fasády následně na vlastní náklady prostřednictvím , jméno FO, , za provedené práce zaplatil 98 614 Kč. Další důkazy soud I. stupně neprovedl pro jejich nadbytečnost.5. Soud I. stupně po provedeném dokazování shledal žalobu důvodnou. Žalobce - společenství vlastníků je aktivně legitimován k podání žaloby, jíž uplatňuje právo z vadného plnění z titulu kupní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 ICdo 28/2022). Uzavřel, že žalovaná plnila vadně, neboť věc - obytný dům, zjevně neměl vlastnosti předpokládané ust. § 2095 o. z., když bylo prokázáno, že tepelně izolační fasáda (, název, ), která způsobuje v rozích bytového domu dvojitý efekt tepelného mostu, byla vadně provedena, jedná se o vadu skrytou. Vadné plnění nespočívalo ve volbě nevhodného materiálu (hliníku), ale v tom, že zvolená hliníková lišta nebyla správně zateplena. Vadu je nutno opravit nalepením tepelné izolace zespodu na hliníkovou lištu. Žalobce žalované tuto vadu řádně vytkl a uplatnil volbu práva z vadného plnění, prvotně právo na odstranění vady opravou, přičemž je nerozhodné, zda bylo vadné plnění podstatným či nepodstatným porušením smlouvy. Ustanovení § 2129 o. z. je ve vztahu speciality k ust. § 2112 o. z., vadu je nutno vytknout do pěti let od nabytí, což žalobce učinil, a to i za současného splnění bezodkladnosti onoho vytknutí, kdy závěr o bezodkladnosti je tak podpůrný. Vlastníci bytových jednotek, kde se objevila plíseň, postupovali bez zbytečného odkladu tak, jak lze po nich spravedlivě požadovat s přihlédnutím ke konkrétním skutkovým okolnostem. První vlastník bytové jednotky č. , číslo, nabyl bytovou jednotku, v níž se plíseň objevila, dne 12. 2. 2019, výskyt plísně v bytě nezaznamenal. Následní vlastníci bytové jednotky, manželé , jméno FO, , plíseň zaznamenali po převzetí bytové jednotky 30. 6. 2022, na přelomu roku 2022 a 2023 výskyt plísně oznámili žalobci poté, co nebyli schopni vyřešit výskyt plísní vlastními silami. Nelze po žalobci - společenství vlastníků jednotek požadovat, aby vytkl vadu v řádu dnů či týdnů, lze připustit oznámení vady v řádu měsíců, s ohledem na specifickou právní povahu žalobce.6. K námitce žalované, že byla vada vytknuta po uplynutí lhůty, soud nepřihlédne, jestliže je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel. Žalovaná coby stavebník musela být nepochybně seznámena s obecně platnými principy ve stavebnictví, tepelně izolační fasádu však založila v rozporu s těmito principy. V takovém případě, předpokládaném § 2129 odst. 2 o. z., pak v zásadě není ze strany žalobce jeho právo dovolat se práva ze skryté vady omezeno žádnou lhůtou.7. Žalobce zvolil přiměřenou slevu z kupní ceny, jež plně reflektuje pouze náklady vynaložené na opravu vady. Bylo prokázáno, že osoba, jež opravu provedla, skutečně vynaložila částku odpovídající přiměřené slevě z ceny a netřeba poměřovat přiměřenost slevy dalšími parametry, když se jedná o opravu nikoli příliš komplexního charakteru, provedenou jednou osobou, kdy její rozsah koresponduje se znalcem navrženým způsobem opravy. V této souvislosti doplnil, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , nemá příslušnou odbornost ke stanovení ceny oprav, avšak dodatek znaleckého posudku se předně zabýval způsobem založení tepelně izolační fasády. Náklady na vyhotovení znaleckého posudku a jeho dodatku shledal účelně vynaloženými, když plíseň mohla ale nemusela být projevem vadného plnění. O náhradě nákladů řízení rozhodl dle ust. § 142 odst. 3 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen ,,o. s. ř.“.8. Proti rozsudku soudu I. stupně, a to proti výroku I. a III., podala žalovaná včasné blanketové odvolání s odkazem na ust. § 205 odst. 2 písm. b), c), e) a g) o. s. ř., které následně doplnila. Namítla, že tvrzenou vadu chybného založení izolační fasády na hliníkové liště odm