91 Co 185/2025-277 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem vyhověl soud I. stupně žalobnímu návrhu a určil, že výpověď ze dne 12. 8. 2024 z nájmu bytové jednotky , číslo, ve , číslo, patře bytového domu č. p. , číslo, , jež je součástí pozemku parc. č. , číslo, , kat. území , adresa, , obec , adresa, , zapsáno na LV č. 425 v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , adresa, , katastrální pracoviště , adresa, , doručena žalobci dne 29. 8. 2024, je neoprávněná (výrok I.). Současně uložil žalovanému povinnost, aby žalobci na náhradě nákladů řízení zaplatil částku 33 399,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobce (výrok II.).2. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že mezi žalobcem a otcem žalovaného , jméno FO, . byla dne 10. 1. 2001 sjednána nájemní smlouva, předmětem které byl nájem bytové jednotky , číslo, ve , číslo, . patře bytového domu č. p. , číslo, v kat. území , adresa, , obec , adresa, (dále jen předmětný byt). Vlastníkem předmětného bytu je od roku 2017 syn původního pronajímatele – , jméno FO, . (žalovaný). Vlastnické právo k bytové jednotce nabyl od otce na základě darovací smlouvy ze dne 20. 3. 2017. Od 1. 4. 2022 byl správou domu pověřen , jméno FO, . Dne 29. 8. 2024 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu (datována dne 12. 8. 2024). Důvodem pro udělení výpovědi bylo dle textu listiny závažné porušení povinnosti nájemce podle ustanovení § 2291 o. z. Uvedené porušení povinnosti mělo podle pronajímatele spočívat ve čtyřech (žalovaným neodsouhlasených) stavebních úpravách bytu: 1) podřezání vstupních dveří do bytu z roku 1919, včetně úpravy vnitřní strany těchto dveří, 2) nahrazení původní parketové podlahy v předsíni a v kuchyni jinou podlahovou krytinou, 3) výměna kuchyňské linky a položení obkladů a dlažby, 4) instalace patra na spaní v bytě. Žalobce byl v textu výpovědi pronajímatelem výslovně poučen o tom, že mu svědčí právo vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení. Tohoto práva žalobce využil, když dne 29. 8. 2024 podal proti výpovědi u pronajímatele námitky a dne 6. 9. 2024 podal u Obvodního soudu pro , adresa, žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu.3. Takto zjištěný skutkový stav posoudil soud I. stupně podle ustanovení § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014 (dále jen o. z.), za použití § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen občanský zák.). V předběžné otázce prvostupňový soud uzavřel, že nájemní smlouva sjednaná mezi účastníky dne 10. 1. 2001 je absolutně neplatná, neboť neobsahuje žádné ujednání o nájemném. Podle závěru soudu I. stupně způsobil tento nedostatek absolutní neplatnost smlouvy ve smyslu § 39 občanského zák. S odkazem na ustanovení § 2238 o. z. však soud I. stupně zároveň dovodil, že v důsledku uplynutí doby tří let, po kterou žalobce předmětný byt (za účinnosti nového předpisu) užíval v dobré víře, nastala fikce, podle níž je nájemní smlouvu ze dne 10. 1. 2001 třeba považovat za řádně uzavřenou.4. S tímto podstatným odůvodněním, se soud I. stupně v řízení dále zabýval oprávněností výpovědi ze nájmu bytu ze dne 12. 8. 2024. Předně konstatoval, že žaloba byla u Obvodního soudu pro , adresa, podána včas, tedy v otevřené lhůtě podle ustanovení § 2290 o. z. K námitce žalobce pak v dalším řízení zkoumal námitku promlčení práva žalovaného dát výpověď z nájmu bytu výše uvedeného výpovědního důvodu. V této navazující otázce uzavřel, že právo žalovaného dát žalobci výpověď z nájmu bytu se v dané věci nepromlčelo.5. Soud I. stupně zdůraznil, že si je vědom toho, že výpověď z nájmu bytu byla pronajímatelem v této věci udělena více než 20 let poté, co měl žalobce coby nájemce stavební úpravy v bytě provádět. Skutečnost, že žalovaný o stavebních úpravách předmětného bytu nevěděl, nastala podle soudu I. stupně v důsledku vlastní liknavosti pronajímatele, respektive liknavosti jeho otce , jméno FO, . V této souvislosti poukázal soud I. stupně na zjištění, že žalovaný je od roku 2017 výlučným vlastníkem domu i bytové jednotky, kterou žalobce užíval. Žalovaný také sám zpočátku vybíral nájemné osobně, když k žalobci pro nájemné pravidelně docházel, stejně jak to před ním činil i jeho otec. V řízení přitom nebylo prokázáno, že by žalobce odpíral žalovanému či jeho otci vstup do předmětného bytu. Pronajímatel se tak mohl se stavem bytu kdykoliv seznámit i přede dnem 3. 6. 2024, kdy provedl kontrolu stavu bytové jednotky správce domu , jméno FO, .6. Na základě všech těchto okolností hodnotil soud I. stupně výpověď, která byla žalobci udělena s takovým časovým odstupem od provedené stavebních úprav, jako výpověď udělenou v rozporu s dobrými mravy. Poznamenal ještě, že i v případě, že by k porušení dobrých mravů ze strany pronajímatele nedošlo, nebyl by výpovědní důvod pronajímatele naplněn. Stavební úpravy totiž byly provedeny se souhlasem vlastníka, respektive jeho předchůdce , jméno FO, . a k úpravám popsaným ve výpovědi pronajímatele ze dne 12. 8. 2024 navíc z části ani nedošlo. Podmínky ustanovení § 2291 o. z. tak dle závěru soudu I. stupně nebyly splněny.7. S tímto podstatným odůvodněním soud I. stupně žalobě vyhověl a určil, že výpověď ze dne 12. 8. 2024 z nájmu bytové jednotky , číslo, ve , číslo, . patře bytového domu č. p. , číslo, v kat. území , adresa, je neoprávněná.8. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud I. stupně odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že procesně úspěšnému žalobci, který byl ve věci zastoupen advokátem, náleží plná náhrada nákladů vypočtená podle vyhl. č. 177/1996 Sb.9. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný dne 26. 3. 2025 včasné a přípustné odvolání, které ještě doplnil podáním ze dne 10. 4. 2025. Odvolání žalovaného směřovalo proti oběma výrokům napadeného rozsudku. Odvolatel namítl především nesprávná skutková zjištění soudu I. stupně a rovněž nesprávné právní posouzení věci.10. Žalovaný zpochybnil zejména závěr soudu I. stupně, podle něhož byla výpověď z nájmu bytu žalobci dána v rozporu s dobrými mravy. V této souvislosti zdůraznil, že soud I. stupně vzal nesprávně za prokázané, že důvod pro výpověď byl založen již před 22 lety. V té době však nebyly pronajímateli důvody pro udělení výpovědi z nájmu bytu známy. S konkrétními důvody, pro které byl později nájem bytu vypovězen, se žalovaný seznámil až po provedené technické kontrole v měsíci červnu 2024. V řízení před soudem I. stupně pak nebylo žádným dostatečným důkazem jednoznačně prokázáno, že by žalovaný či jeho právní předchůdce byl se všemi prováděnými úpravami v předmětném bytě seznámen.11. Žalovaný dále namítl, že soud I. stupně učinil nesprávný skutkový závěr o tom, že by žalovaný (či jeho otec) dával v minulostí souhlas s prováděním jakýchkoliv stavebních úprav v bytě. Žádný takový souhlas nebyl nájemci udělen, a to ani ústně ani písemně, jak uvedl , jméno FO, při své svědecké výpovědi před soudem. Žalovaný současně upozornil odvolací soud na postup žalobce, který po vyhlášení rozsudku soudu I. stupně dal pronajímateli sám výpověď z nájmu bytu (datovanou dne 27. 3. 2025) a následně se odstěhoval na jinou adresu. Žalovaný v tomto jednání žalobce spatřoval zneužití práva ze strany nájemce, které by nemělo požívat právní ochrany před soudem.12. Ze všech těchto důvodů žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne a žalovanému přizná náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.13. Žalobce se ve vyjádření k odvolání žalovaného ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu I. stupně a navrhl, aby odvolací soud napadené rozhodnutí jako věcně správné potvrdil. Současně požadoval přiznat i náhradu nákladů odvolacího řízení.14. Podáním ze dne 26. 6. 2025 sdělil žalobce odvolacímu soudu, že si s manželkou počátkem roku 2025 skutečně pořídili vlastní byt a dne 27. 3. 2025 doručili žalovanému výpověď z nájmu bytu předmětného. K předání bytu pronajímateli však dosud nedošlo, neboť žalovaný jej odmítá převzít. Žalovaný následně k dotazu odvolacího soudu podáním ze dne 21. 7. 2025 potvrdil, že předmětný byt od žalobce dosud nepřevzal a z opatrnosti vyčkává na rozhodnutí odvolacího soudu, neboť jednání žalobce považuje za zneužití práva, které nepožívá právní ochrany.15. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo, postupem podle ustanovení § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. Podle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval odvolací soud důkaz nájemní smlouvou ze dne 11. 1. 2001, výpovědí z nájmu ze dne 12. 8. 2024 a důkazní řízení ještě podle § 213a odst. 1 o. s. ř. doplnil výpisem z centrální evidence obyvatel a oddacím listem žalobce a , jméno FO, , rozené , jméno FO, , vystaveným Městským úřadem v , adresa, dne 24. 9. 1992. Poté shledal, že odvolání žalovaného je důvodné.16. Soud I. stupně učinil ve věci nedostatečná skutková zjištění a věc samotnou pak nesprávně posoudil po stránce právní, když přehlédl, že žalobci a jeho manželce svědčilo k předmětnému