23 Co 333/2025-119 — Městský soud v Praze

1. Rozsudkem ze dne 11. 8. 2025, č. j. , spisová značka, , soud I. stupně určil, že výpověď z nájmu bytu , číslo, nacházejícího se v , číslo, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , bytový dům, v části obce , adresa, , postavený na pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, to vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, , je neoprávněná (výrok I), zamítl vzájemný návrh, aby žalobce byl povinen vyklidit byt , číslo, nacházející se v , číslo, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , bytový dům, v části obce , adresa, , postavený na pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, to vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (výrok II) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 3 800 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok III).2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobce domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu , číslo, nacházejícího se v , číslo, . nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , bytový dům, v části obce , adresa, , postavený na pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, to vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (dále jen „Byt“). Nájemní vztah mezi žalobcem a žalovanou byl založen nájemní smlouvou ze dne 1. 4. 2004, od tohoto data žalobce jako nájemce Byt nepřetržitě užívá. Nájemné bylo sjednáno na částku 2 489 Kč a nikdy nedošlo k jeho platnému navýšení. Dne 25. 11. 2024 žalobce obdržel od žalované jako pronajímatelky výpověď z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), jelikož měl hrubě porušit svoje povinnosti vyplývající z nájmu spočívající v tom, že se ocitl v prodlení s platbou nájemného za měsíc říjen 2024 a měsíc listopad 2024 v řádu několika jednotek dnů. Žalobce považoval tuto výpověď za účelovou a v rozporu se zákonem i dobrými mravy. V tomto směru argumentoval, že souhrn jeho pohledávek vůči žalované bohatě převyšuje i roční nájemné, tudíž neexistoval žádný jeho dluh z titulu nájmu vůči žalované v době podání výpovědi. I kdyby však dluh na nájemném existoval, nemohlo by se jednat o hrubé porušení povinností nájemce, když v době podání výpovědi byl žalobce v prodlení ohledně nájemného za listopad 2024 v řádu několika málo dnů za současného porušování povinností pronajímatele týkající se dodávek tepelné energie. Výpověď je navíc nejasná a nepřezkoumatelná, jelikož neobsahuje specifikaci konkrétní dlužné částky a jednoznačné vysvětlení.3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že z dodatků nájemní smlouvy plyne, že nájemné bylo opakovaně zvyšováno, kdy současná výše nájmu spolu se zálohami na služby činí 14 119 Kč měsíčně. Žalovaná též vyvracela tvrzení žalobce, že by měl vůči ní jakékoliv pohledávky či že by došlo ke změně splatnosti nájemného tak, jak bylo sjednáno přímo v nájemní smlouvě. Výpověď je co do popisu skutkového stavu srozumitelná a jasná, když obsahuje specifikaci dlužných částek s tím, že došlo k prodlení s platbou dvou nájemných, resp. že dochází k dlouhodobému hrazení po splatnosti. Výpovědním důvodem má být tedy dlouhodobé porušování povinnosti hradit nájemné, které kulminovalo v momentě, kdy se žalobce ocitl v prodlení s úhradou dvou plateb nájemného, což nutno klasifikovat jako hrubé porušení nájemcovy povinnosti. Žalovaná přitom za obsáhlé citace odborné literatury a judikatury dovozovala, že není nutné, aby ke dni podání výpovědi trvalo hrubé porušení nájemcovy povinnosti, když postačuje, že se tak stalo před podáním výpovědi. Žalobce navíc vykazuje známky problematického chování, nabádá ostatní nájemce ke sporům se žalovanou, dopouští se rušení nočního klidu apod. Žalovaná považovala výpověď za oprávněnou a vzájemným návrhem se domáhala vyklizení Bytu.4. Soud I. stupně po provedeném dokazování a na základě nesporných skutkových tvrzení, jež vzal za svá skutková zjištění, učinil následující závěr o skutkovém stavu. Mezi žalobcem a právní předchůdkyní žalované vznikl nájemní vztah uzavřením nájemní smlouvy z 1. 4. 2004, na základě níž je žalobce oprávněn užívat Byt. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, nájemné stanoveno na částku 2 489 Kč/měsíc a jeho splatnost vždy do patnáctého dne měsíce, za který se nájemné platí. Dodatkem č. 1 k nájemní smlouvě bylo od 1. 7. 2019 nájemné zvýšeno na částku 12 252 Kč/měsíc a dodatkem č. 2 bylo zvýšeno na částku 14 119 Kč s účinností od 1. 5. 2023. Žalobci byla dne 25. 11. 2025 doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 25. 11. 2024, v níž žalovaná uvedla, že se žalobce jakožto nájemce ocitl postupně v prodlení s úhradami nájemného za měsíce leden 2024–září 2024, a zároveň za říjen 2024 uhradil nájemné až ke dni 20. 11. 2024 a za listopad 2024 platba nájemného nebyla učiněna vůbec. Ke dni 16. 11. se tedy žalobce ocitl v prodlení ohledně dvou plateb nájemného s tím, že nejde o ojedinělé porušení povinnosti, což pronajímatel (žalovaná) považuje za hrubé porušení nájemcovy (žalobcovy) povinnosti ve smyslu § 2288 odst. 1 o. z. Proto žalovaná přistoupila k výpovědi z nájmu spočívající v nezaplacení nájemného a záloh za služby spojené s užíváním bytu, k čemuž citovala odbornou literaturu potvrzující závěr, že prodlení s úhradou nájemného za dva měsíce je nutno považovat za hrubé porušení nájemcovy povinnosti. Žalovaná poučila žalobce o možnosti vznést námitky proti výpovědi u soudu dle § 2286 o. z.5. Po právní stránce soud I. stupně citoval § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2290 o. z. a dospěl k závěru, že žaloba byla v souladu s § 2290 o. z. podána včas, proto se zabýval naplněním uplatněného výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., když sice souhlasil se žalovanou potud, že nezaplacení nájemného po dobu dvou po sobě jdoucích měsíců může být s přihlédnutím k okolnostem klasifikováno jako hrubé porušení nájemcových povinností, neztotožnil se však s názorem žalované, že by tomu nemuselo být ke dni podání výpovědi. Dle soudu I. stupně se nelze ztotožnit s výkladem, jímž by de facto libovolně mohlo ze strany pronajímatele docházet k výpovědím za porušení nájemcových povinností, ke kterým došlo v (dávné) minulosti, přestože nájemce již ke dni podání výpovědi žádné povinnosti hrubým způsobem neporušuje. Pronajímatel by tak byl oprávněn kdykoliv v budoucnu nájem vypovědět, byť eventuální negativní následky v minulosti nastalé porušením nájemcových povinností hrubým způsobem, již pominuly. V tomto směru odkázal na závěr Nejvyššího soudu, dle něhož je k oprávněnosti výpovědi dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2128/2023, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 2. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4049/2018, proti němuž podaná ústavní stížnost byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ze dne 11. 6. 2019, sp. zn. II. ÚS 1633/19). Zároveň připomněl relativně vysoký stupeň ochrany nájemce bytu v českém právním prostředí (§ 2235 odst. 1 o. z.). Jelikož v daném případě ke dni podání výpovědi dne 25. 11. 2024 byl žalobce v prodlení pouze s úhradou nájmu a záloh na služby za měsíc listopad 2024, nebyla již z tohoto důvodu naplněna požadovaná intenzita hrubého porušení povinností ze strany nájemce. Pokud žalovaná ve výpovědi poukazovala na soustavné porušování povinností žalobce ohledně včasné úhrady nájemného, pak výpovědní důvod byl skutkově vymezen pouze v existenci prodlení po sobě dvou jdoucích nájmů k datu 16. 11. 2024. Výpověď tak soud I. stupně shledal neoprávněnou, a proto zároveň zamítl vzájemný návrh na vyklizení Bytu. O nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř.6. Proti rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalovaná z důvodů dle § 205 odst. 2 písm. e) a g) o. s. ř. Nesprávné právní posouzení spočívá v tom, že výpovědní důvod měl výlučně spočívat v existenci prodlení po sobě dvou jdoucích nájmů, kdy se jedná o nesprávný výklad právního jednání (výpovědi), neboť výpověď obsahuje specifikaci dlužných částek za jednotlivé měsíce, spolu s popisem jejich úhrady a následně větu v bodě 9: „Tímto Vám Pronajímatel vypovídá nájem bytu v souladu s § 2288 (1)a OZ, a to pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu, spočívající v nezaplacení nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu, jak jsou tyto skutkově vymezeny výše.“ Přestože v době dání výpovědi trvalo prodlení již jen s platbou za listopad, ze samotné specifikace dlužných částek je zřejmé, co pronajímatel považoval za podstatu porušení, a to nikoliv jen momentální dluh, ale především soustavné a dlouhodobé neplacení nájemné, které vyvrcholilo dvouměsíčním prodlením k 16. 11. Dále nesouhlasí s tím, že by následky porušení povinností nájemce musely trvat k doručení výpovědi, když ohledně možnosti zneužití chrání korektiv dobrých mravů či zákaz zneužití práva. Pokud soud I. stupně odkazoval na judikaturu Nejvyššího soudu, pak tento závěr stojí na doslovném a nesprávném výkladu jedné věty z daných rozhodnutí soudem I. stupně, aniž by byl zohledněn celkový kontext a skutkový stav, o kterém bylo v daných případech rozhod