53 Co 352/2025-114 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 697 270 Kč s úrokem z prodlení 12,75 % ročně od 30. 7. 2024 do zaplacení (výrok I.), a rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 66 285 Kč (výrok II.).2. Rozhodl tak o žalobě odůvodněné tím, že na základě smlouvy o výstavbě uzavřené dne 15. 10. 1996 mezi , právnická osoba, (dále jen „, právnická osoba, “) a společností , právnická osoba, . (dále jen „společnost , právnická osoba, “), byla realizována výstavba podkrovního bytu , číslo, v domě č. p. , číslo, , , adresa, (dále jen „jednotka“). Tato investice měla být ze strany , právnická osoba, kompenzována formou předplaceného nájemného na dobu 25 let. Po převodu vlastnictví domu na žalovaného dne 1. 7. 2010 přešla nájemní smlouva uzavřená dne 1. 6. 2002 mezi , právnická osoba, jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem na nového vlastníka. Žalobci byl následně ukončen nájem, a proto se domáhá vydání bezdůvodného obohacení představované poměrnou hodnotou neodbydleného nájemného za období od srpna 2021 do května 2027.3. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Předně namítal, že není pasivně legitimován k plnění závazků z nájemní smlouvy, neboť byla uzavřena mezi , právnická osoba, a společností , právnická osoba, , nikoli přímo se žalobcem. Žalobce nebyl účastníkem smlouvy o výstavbě, a žádná pohledávka za investici nevznikla jemu osobně, nýbrž případně společnosti , právnická osoba, , která však vůči žalovanému žádný nárok neuplatnila. Dále namítl, že kupní cena nemovitosti již zohledňovala její zhodnocení, a pokud došlo k obohacení, pak na straně , právnická osoba, , nikoli žalovaného. Odmítl existenci bezdůvodného obohacení s tím, že žádné předplacené nájemné od , právnická osoba, nepřevzal, a žalobce nemá vůči němu žádný právní nárok. Zpochybnil rovněž aktivní legitimaci žalobce, neboť žalobce byt osobně neužíval, porušoval podmínky nájemní smlouvy (např. podnájmem bez souhlasu pronajímatele), a výpověď nájmu byla oprávněná.4. Soud prvního stupně na základě provedených listinných důkazů dospěl ke skutkovým zjištěním, která podrobně popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 3. až 28.). Vypořádal se i s tím, proč některé důkazy neprovedl (bod 29. až 31.), přičemž skutkový závěr učinil v bodě 36. rozsudku.5. Poté po citaci § 680 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák. 1964“), § 2991 odst. 1 a § 3028 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „o. z.“) uzavřel, že žalovaný jako právní nástupce , právnická osoba, je vlastníkem domu, včetně nově vybudované jednotky, když na základě smlouvy o převodu vlastnictví ze dne 28. 12. 2010, uzavřené s původním vlastníkem, tj. , právnická osoba, jako prodávajícím, vstoupil do práv a povinností původního pronajímatele ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák. 1964. Uvedené ustanovení zakotvuje právní kontinuitu nájemního vztahu při změně vlastníka pronajaté věci. Žalovaný tak byl povinen respektovat existující nájemní vztah. Žalovanému byly tyto skutečnosti prokazatelně známy, jak vyplývá nejen z evidenčních listů, v nichž postupně odpočítával odbydlené nájemné, ale i nabývacích titulů k předmětné nemovitosti. Právní závěr o trvání nájemního vztahu navíc autoritativně potvrdil Ústavní soud v nálezu sp. zn. , spisová značka, . Jednotka vznikla na základě smlouvy o výstavbě, uzavřené mezi , právnická osoba, a společností , právnická osoba, . Následně byla převedena do majetku , právnická osoba, , která se zavázala uzavřít nájemní smlouvu se společníky stavebníka, přičemž jedním z nich byl žalobce. V návaznosti na to byla mezi žalobcem a , právnická osoba, uzavřena dne 24. 10. 2002 nájemní smlouva, na jejímž základě měl žalobce právo nájmu k jednotce až do 31. 10. 2027 (správně do 31. 5. 2027- poznámka odvolacího soudu). Nájemné bylo žalobcem uhrazeno předem formou nepeněžitého plnění, tj. investicí do výstavby jednotky. Hodnota této investice byla podle smluvních ujednání započtena proti právu pronajímatele na nájemné na dobu 25 let. S ohledem na přechodná ustanovení o. z. se nájemní smlouva uzavřená v roce 2002 řídí i po 1. 1. 2014 občanským zákoníkem z roku 1964, včetně § 680. Platná nájemní smlouva byla následně vypovězena z důvodu porušování povinností nájemce. Nájemní vztah byl však sjednán na dobu 25 let a nájemné bylo uhrazeno předem formou investice. Tato investice byla převzata žalovaným spolu s nemovitostí, a žalovaný byl povinen strpět užívání bytu ze strany žalobce, což až do výpovědi činil. Výpověď byla soudy shledána jako oprávněná. V řízení vedeném u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, bylo žalobci uloženo byt vyklidit. Tuto povinnost splnil dne 24. 11. 2020. Jak se později ukázalo, nájemní smlouva byla platná, jak konstatoval Ústavní soud v nálezu sp. zn. , spisová značka, a žalobce tak nebyl povinen byt v dané době vyklidit a mohl jej dále užívat. V následujícím období žalobce porušil své povinnosti plynoucí ze smlouvy, a proto mu žalovaný dal výpověď. Ačkoli se žalobce bránil v řízení vedeném pod sp. zn. , spisová značka, , výpověď byla shledána jako oprávněná. I když k ukončení nájemního vztahu došlo vinou žalobce, nelze přehlédnout, že se jednalo o atypický vztah, v němž bylo nájemné předplaceno na 25 let dopředu. Zánikem nájemního vztahu zanikl i právní důvod pro předplacené nájemné. To bylo sjednáno ve výši odpovídající hodnotě vybudované jednotky podle posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , vydělené počtem předpokládaných měsíců nájmu. Protože žalovaný jako právní nástupce původního pronajímatele vstoupil do jeho práv a povinností, je to právě on, kdo se bezdůvodně obohatil o část předplaceného nájemného, která nebyla odbydlena. Prvostupňový soud nepřisvědčil argumentaci žalovaného, že není právním nástupcem , právnická osoba, , neboť z předložených důkazů i závěrů Ústavního soudu plyne pravý opak. Totéž se týká i námitky žalovaného, že žalobce nemá aktivní legitimaci v dané věci, kterou rovněž žalovaný vznášel i ve vyjádření k ústavní stížnosti, tedy že stavebníkem byla společnost , právnická osoba, , které tak přísluší právo domáhat se neodbydlené části předplaceného nájemného. Jak Ústavní soud uvedl, „Je přitom bez významu, že investice byla v první fázi vynaložena společností , právnická osoba, ., (nikoliv stěžovatelem), jelikož již ze smlouvy o vybudování bytové jednotky z r. 1996 plyne, že , právnická osoba, byla srozuměna, že byt bude následně v konečném důsledku pronajímat jednomu ze společníků této společnosti, jímž stěžovatel ke dni uzavření nájemní smlouvy byl ……“ V dané věci totiž není požadováno bezdůvodné obohacení v návaznosti na hodnoty vystavěné jednotky jako takové, ale v návaznosti na hodnotu předplaceného nájemného. Žalovaný získal jednotku včetně závazku, že ji nebude moci volně užívat nebo pronajímat jinému, dokud neuplyne sjednaná doba nájmu. Pokud žalobce neměl možnost využít předplacené plnění (nájem bytu), jedná se ze strany pronajímatele, resp. žalovaného jako jeho právního nástupce, o bezdůvodné obohacení, které je povinen žalobci vydat ve smyslu § 2991 odst. 1 o. z. Žalovaný nehradí nájemné dvakrát, ale vrací hodnotu, kterou převzal, aniž by za ni žalobce obdržel protiplnění formou nájmu předmětného bytu. Hodnota neodbydleného nájemného přitom byla stanovena na základě původního ocenění investice, rozpočítané na 25 let, nikoli na základě nového či dodatečného výpočtu. Rovněž námitka žalovaného, že neobdržel znalecké posudky týkající se investice, byla shledána jako nedůvodná, neboť hodnota neodbydleného nájemného byla stanovena na základě posudků , tituly před jménem, , jméno FO, , které žalovaný převzal. Protože žalobce právem požadoval vydání bezdůvodného obohacení za poslední tři roky před podáním žaloby, bylo žalobě v plném rozsahu vyhověno včetně požadovaného úroku z prodlení, jdoucího od marného uplynutí lhůty k dobrovolnému vydání bezdůvodného podle předžalobní upomínky. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř.6. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. Poukazuje na vnitřní rozpornost napadeného rozhodnutí s tím, že skutková zjištění neodpovídají učiněným závěrům. Zmatečnost odůvodnění je umocňována i záměnami subjektů a smluvních vztahů. Žalovaný nadále trvá na námitce nedostatku své pasivní věcné legitimace. Zdůraznil, že nebyl nikdy účastníkem smlouvy o výstavbě, v době jejího uzavření ani neexistoval, nikdy na něj nebyla postoupena žádná práva a povinnosti či pohledávky a dluhy z této smlouvy. Vytýká soudu prvního stupně nesprávnost závěrů učiněných na podkladě nálezu Ústavního soudu sp. zn. , spisová značka, , v němž se Ústavní soud k otázce bezdůvodného obohacení ani kompenzace jakékoli investice nevyjadřoval. Prvostupňový soud dostatečně nevypořádal ani námitku absence aktivní věcné legitimace žalobce, který ji dovozuje z tvrzeného postoupení pohledávky, kterou měla mít společnost