58 Co 326/2025-678 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 1 055 150 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 3 000 Kč od 18. 10. 2024 do zaplacení a s úrokem 12,75 % ročně z částky 999 150 Kč od 22. 10. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 195 679,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, Anonymizováno, k rukám jeho právního zástupce (výrok II.)2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení výše uvedené částky s tím, že dne 24. 7. 2024 účastníci uzavřeli kupní smlouvu, na jejímž základě žalobce od žalované nabyl bytovou jednotku č. , číslo, , na pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, (bytový dům) a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/46 na jednotce č. , číslo, (garáž) na pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, (bytový dům), vše zapsáno v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , adresa, , Katastrální pracoviště , adresa, (dále též „předmět koupě“ nebo „bytová jednotka č. , číslo, “). Předmět koupě měl být žalobci předán do 2. 9. 2024, za pozdní předání byla sjednána smluvní pokuta 1 000 Kč za každý den zpoždění. Žalobce požadoval 53 000 Kč za zpoždění s předáním předmětu koupě po dobu 53 dnů s tím, že dosud žalobci nebyla předána sklepní kóje. Současně žalobce požadoval 3 000 Kč za správní poplatky související s vkladem vlastnického práva a výmazem zástavního práva k předmětu koupě. Dále požadoval vrácení rezervačního poplatku ve výši 999 150 Kč, který uhradil žalované v souvislosti s rezervační smlouvou ohledně bytové jednotky č. , číslo, ve stejném domě včetně spoluvlastnického podílu na jednotce , číslo, (garáž), dále jen „předmět rezervace“ nebo „bytová jednotka č. , číslo, “. Rezervační smlouva byla uzavřena 28. 5. 2025, téhož dne byl uhrazen rezervační poplatek, dále byly uzavírány dodatky k rezervační smlouvě (písemně, ústně i konkludentně). Žalobce v souladu s ujednáním účastníků od rezervační smlouvy odstoupil dne 9. 10. 2024, čímž mu vznikl nárok na vrácení rezervačního poplatku.3. Žalovaná se žalobním požadavkem nesouhlasila, odmítla, že by nedošlo k předání sklepní kóje s tím, že předmětem koupě byl byt a podíl na garáži, sklepní kóje nebyla zahrnuta do předmětu koupě. Trvala na tom, že k předání bytu došlo ke dni 11. 10. 2024, žalobci tak vznikl nárok na smluvní pokutu pouze ve výši 39 000 Kč. Neuznala ani nárok na zaplacení správních poplatků s tím, že se k jejich platbě nezavázala. Nesouhlasila ani s vrácením rezervačního poplatku s tím, že rezervační smlouva byla prodloužena do 28. 7. 2024, žádný jiný dodatek uzavřen nebyl. Žalovaná vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy dopisem ze dne 13. 7. 2024 s termínem podpisu kupní smlouvy dne 26. 7. 2024. Žalobce tak neučinil, proto žalovaná dne 8. 10. 2024 od smlouvy odstoupila a uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč, který započetla na rezervační poplatek. Žalovaná dále uplatnila vůči žalobci nárok na náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč představující dvě měsíční splátky úvěru týkající se předmětu rezervace. Tento nárok rovněž započetla proti nároku žalobce na vrácení rezervačního poplatku.4. Účastníci učinili nesporným, že k uzavření rezervační smlouvy k bytové jednotce č. , číslo, došlo dne 28. 5. 2024.5. Na základě provedeného dokazování vzal soud I. stupně za prokázané, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena dne 24. 7. 2024 kupní smlouva k předmětu koupě (bytové jednotce č. , číslo, ), vlastnické právo žalobce bylo zapsáno do katastru nemovitostí dne 19. 8. 2024. Dle smluvních ujednání měla žalovaná předmět koupě předat žalobci do 10 pracovních dnů od zapsání vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí. Součástí předmětu koupě byl byt, garáž a možnost užívat společné prostory. Dle kupní smlouvy mohl žalobce výlučně užívat lodžii s přibližnou výměrou 4,98 m2 a sklepní kóji v , číslo, . podzemním podlaží budovy. Dne 11. 10. 2024 došlo k protokolárnímu předání předmětu koupě bez sklepní kóje. V řízení nebylo prokázáno, že by byla sklepní kóje žalobci později řádně předána. V kupní smlouvě bylo sjednáno, že v případě prodlení s předáním předmětu koupě si může oprávněná strana nárokovat smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za den prodlení (čl. 6 odst. 1 kupní smlouvy). V kupní smlouvě bylo také ujednáno, že správní poplatek za vklad vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí hradí smluvní strany rovným dílem (čl. 8 odst. 7 kupní smlouvy). Žalovaná se dále zavázala zajistit výmaz zástavního práva zástavního věřitele z katastru nemovitostí k předmětu koupě (čl. 8 odst. 5 kupní smlouvy). Žalobce uhradil správní poplatek za vklad svého vlastnického práva ve výši 2 000 Kč dne 8. 8. 2024 a správní poplatek za vymazání práva zástavního věřitele k předmětu koupě ve výši 2 000 Kč dne 13. 9. 2024. Dále žalobce s žalovanou uzavřel dne 28. 5. 2024 rezervační smlouvu k předmětu rezervace (bytové jednotce č. , číslo, ), rezervační lhůta byla stanovena v délce 30 dnů od uzavření rezervační smlouvy. Dle smluvních ujednání mohla být smlouva doplňována jen písemnými dodatky (čl. 7 odst. 4). Dne 2. 7. 2024 byl uzavřen písemný dodatek, který prodlužoval rezervační lhůtu do 28. 7. 2024. Následně probíhalo mezi smluvními stranami, zástavním věřitelem a úvěrující bankou, tj. , právnická osoba, , jednání stran obsahu smluvní dokumentace. Smluvní dokumentace byla zástavním věřitelem a smluvními stranami odsouhlasena dne 30. 9. 2024. Dne 8. 10. 2024 zaslala žalovaná žalobci odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu, že v rozporu s výzvou ze dne 13. 7. 2024 k uzavření kupní smlouvy k předmětu rezervace nebyla kupní smlouva ani smlouva o smlouvě budoucí kupní dosud uzavřena, čímž došlo k podstatnému porušení smlouvy dle § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), když žalobce v žalované vzbudil dojem, že kupní smlouva bude uzavřena. Žalovaná zároveň po žalobci požadovala smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč (čl. 5 odst. 1 rezervační smlouvy) a náhradu škody ve výši 121 704,50 Kč. Smluvní pokutu započítala na rezervační poplatek a zároveň vyzvala žalobce k uhrazení náhrady škody. Dne 9. 10. 2024 sdělila úvěrující banka, tj. , právnická osoba, , žalobci, že nelze přistoupit na podmínky u jistotního účtu, tj. že jistotní účet bude vnitřním účtem banky. Na základě této skutečnosti žalobce dne 9. 10. 2024 zaslal žalované odstoupení od rezervační smlouvy s odkazem na čl. 5 odst. 8 rezervační smlouvy a požádal o vrácení rezervačního poplatku v plné výši. Zároveň rozporoval platnost odstoupení žalované ze dne 8. 10. 2024.6. Na základě výše uvedeného shledal soud I. stupně nárok žalobce na smluvní pokutu 53 000 Kč oprávněným. Vycházel přitom z toho, že právo užívat sklepní kóji bylo součástí předmětu koupě, žalovaná přitom neprokázala, že by žalobci byly klíče od sklepní kóje předány. Žalobci tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty dle § 2048 odst. 1 o. z. za 53 dnů (od 3. 9. 2024 do 25. 10. 2024) po 1 000 Kč, celkem 53 000 Kč.7. Ohledně nároku na zaplacení správních poplatků 3 000 Kč dospěl soud I. stupně k závěru, že se jedná o bezdůvodné obohacení na straně žalované dle § 2991 odst. 1 o. z., přičemž neshledal naplnění liberačního důvodu dle § 2997 či 2998 o. z. Poukázal přitom na to, že se nejednalo o případ, kdy by žalobce plnil vědomě na tzv. nedluh, žalobce zaplatil správní poplatek z důvodu nečinnosti žalované, aby zabránil zastavení vkladového řízení a dále kvůli výmazu zástavního práva, který měla zajistit dle smluvních ujednání žalovaná.8. Stejně tak shledal opodstatněným nárok na vrácení rezervačního poplatku 999 150 Kč jako bezdůvodného obohacení. Odstoupení žalované od rezervační smlouvy dopisem ze dne 8. 10. 2024 nepovažoval za řádné s tím, že důvody pro odstoupení ze strany žalované dány nebyly. Poukázal na vnitřně rozporná tvrzení žalované ohledně dalšího neprodloužení rezervační doby po 28. 7. 2024, když na druhou stranu do 8. 10. 2024 očekávala uzavření kupní smlouvy ze strany žalobce. Účastníky sice bylo smluvně ujednáno prodloužení rezervační doby formou písemných dodatků, z komunikace účastníků po uplynutí sjednané doby ohledně podmínek kupní smlouvy však bylo možno dovodit úmysl obou stran dále jednat o uzavření kupní smlouvy, a tedy prodloužit rezervační dobu. Soud I. stupně přitom poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu ohledně výkladu právního jednání účastníků. Ohledně důvodů odstoupení ze strany žalované poukázal na to, že na straně žalobce nelze shledat porušení smluvních podmínek podstatným způsobem, které by spočívalo v neuzavření kupní smlouvy, když smlouva o rezervaci počítala s tím, že k uzavření kupní smlouvy nedojde. Poukázal přitom na to, že výzva k uzavření kupní smlouvy ani neobsahovala smluvní dokumentaci, výzva tak nebyla perfektní, nemohla vyvolat žalovanou tvrzené právní následky. K odstoupení navíc nedošlo ani bez zbytečného odkladu. Naopak za ř