11 C 190/2019-201 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou k soudu dne [datum] se žalobce původně domáhal po žalovaném zaplacení částky ve výši 111 485 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. K odůvodnění žaloby uvedl, že jako pronajímatel, s žalovaným jako nájemcem, dne [datum] uzavřel smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byly prostory sloužící k podnikání o celkové výměře 92,38 m², nacházející se v nemovitostech – komplexu domů [adresa] a [adresa], postavených na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] v obci [obec], k. ú. [okres] s adresou [adresa], a to za účelem provozování vinárny. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, a to od [datum]. Výše nájemného byla sjednána v částce 16 000 Kč měsíčně a vedle nájemného byl dále žalovaný povinen hradit zálohy na úhrady spojené s užíváním předmětu nájmu ve výši 2 500 Kč měsíčně. Nájemné i zálohy na úhrady spojené s užíváním předmětu nájmu byly splatné vždy do 10. dne daného kalendářního měsíce. Smlouva obsahovala, a to v čl. 3, tzv. inflační doložku – tedy právo žalobce upravit výši nájemného s ohledem na index růstu spotřebitelských cen (životních nákladů) oficiálně duplikovaný Českým statistickým úřadem. Tohoto práva žalobce využil, když za rok [rok] činilo nájemné 16 400 Kč a v roce [rok] pak 16 744 Kč. Pro případ prodlení nájemce s úhradou nájemného si smluvní strany v čl. 3 smlouvy sjednaly právo pronajímatele, požadovat vůči nájemci smluvní pokutu ve výši 0,25 % z dlužné částky za každý započatý týden prodlení. Smluvní pokuta je splatná do 10 dnů od výzvy pronajímatele. Žalobce dodal, že ačkoliv si smluvní strany sjednaly povinnost nájemce nejpozději do [datum] složit na účet žalobce jistotu ve výši 16 000 Kč, tato nikdy složena nebyla. Provoz podniku žalovaného se následně ukázal jako problematický. Dne [datum] po předchozí výzvě ze dne [datum] podal žalobce žalovanému v souladu s článkem VI. odst. 6,1 písm. e) smlouvy, výpověď z nájmu jím užívaných prostor sloužících podnikání, a to z důvodu škodlivého zasahování provozu podniku žalovaného (nájemce) do práv ostatních subjektů v domě na nerušený výkon nájemního práva a opakovaného narušování veřejného pořádku ze strany hostů provozovny umístěné v předmětu nájmu. Tato výpověď byla žalovanému doručena až po opakovaném pokusu v rámci fyzického dodání dne [datum]. Žalovaný předmět nájmu vyklidil ke dni [datum], o tomto byl zpracován předávací protokol. Počínaje doručením výpovědi až do okamžiku vyklizení přestal žalovaný žalobci cokoliv hradit. Žalobce eviduje za žalovaným následující pohledávky: nájemné za období [anonymizována tři slova] [rok], vždy ve výši 16 744 Kč a za téže období náklady spojené se službami spojenými s nájmem ve výši 2 500 Kč za měsíc. Celkem se jedná o částku 57 732 Kč. Žalobce dále provedl vyúčtování služeb spojených s užíváním prostor sloužících podnikání za rok [rok] a zjistil, že žalovanému vznikl nedoplatek ve výši 58 069 Kč. Za účelem úhrady nedoplatků dne [datum] vystavil žalovanému fakturu číslo [rok] s datem splatnosti [datum]. Žalovaný ani tuto fakturu neuhradil. V souvislosti s předáním pronajímaného prostoru zpět žalobci bylo zjištěno, že žalovaný provedl zhodnocení pronajímaných prostor v podobě dodávky a montáže nového pisoáru a dodávky a montáže nové mísy WC, oboje v celkové hodnotě 4 316 Kč Tyto položky (společně s požadavkem na úhradu vymalování pronajatých prostor v částce 6 000 Kč) pak žalovaný fakturou číslo [rok] přeúčtoval žalobkyni. Náklady ve výši 4 316 Kč pak žalobce započítává vůči nejstaršímu dluhu na nájemném, který tak nově činí 12 428 Kč ([anonymizováno] [rok]). Naopak náklady žalovaného v částce 6 000 Kč za opravení a vymalování prostor uplatňované po žalobci stejnou fakturou žalobce výslovně neuznává, neboť se jednalo o opravu prostor v důsledku užívání žalovaným. Žalovaného tíží povinnost uhradit žalobci poměrnou část nájemného za období [anonymizováno] [rok] ve výši 12 428 Kč, nájmy ve výši 16 744 Kč za [anonymizována dvě slova] [rok] a služby s nájmem spojené za měsíc [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] vždy ve výši 2 500 Kč a nedoplatek na vyúčtování služeb za rok [rok] ve výši 58 069 Kč. Opakovaně byl žalovaný vyzýván žalobcem k úhradě dlužné částky prostřednictvím právního zástupce žalobce. V souladu s ustanovením § 142a o.s.ř. byl vyzván k uhrazení dlužné částky, a to nejpozději do [datum]. Na dluhu neuhradil však ničeho. 2. Zdejší soud v dané věci vydal dne [datum rozhodnutí], pod č. j. [číslo jednací] platební rozkaz, proti kterému žalovaný podal odpor. Ve vyjádření k žalobě uvedl, že dlužné nájemné ve výši 50 232 Kč, které se skládá ze 3 částek po 16 744 Kč, uhradil, a to za prvé zápočtem k faktuře číslo [rok] na částku 10 316 Kč za opravy provedené nad rámec nájemní smlouvy necelé 2 měsíce před obdržením výpovědi z prostor, a za druhé částkou ve výši 39 916 Kč dne [datum] z účtů u [příjmení] [příjmení] číslo [bankovní účet]. Co se týká neuhrazení částky 58 069,29 Kč z faktury číslo [rok], uvedl, že zpochybňuje a neakceptuje částku z druhého řádku faktury„ služby související s nájmem – elektrická energie“, ve výší 58 788,02 Kč včetně DPH ve výši 21 %, tedy celkem 71 121,40 Kč. Uvedl k tomu, že se jedná o částku za spotřebu energie u ventilátoru na přísun vzduchu a údajného ohřevu vzduchu. V nájemní smlouvě žádnou takovouto službu nepodepsal ani následně neobjednal. Pouze na základě ústní dohody s tehdejším správcem [jméno] [příjmení] žádal o zprovoznění ventilátorů ve střešních prostorách budovy, neboť asi po půlročním provozu zjistil, že ventilátory umístěné ve sklepních prostorách nestačí odpovídajícímu čištění a cirkulaci vzduchu, zejména v letních měsících. V žádném případě si neobjednal žádný ohřev, nebyla uzavřena žádná dohoda ani objednávka na klimatizaci, ohřev, nebo ochlazení vzduchu. Prohlídkou bylo zjištěno, že ventilátor má výkon 350 W, což představuje denní spotřebu 8,4 kWh, v přepočtu za rok [rok] je to 255 dní, kdy byl ventilátor funkční, tedy 2 142 kWh, a za rok [rok] byl v provozu 120 dní, což činí 1 008 kWh, tedy dohromady 3150 kWh při ceně 4,06 Kč za 1 kWh, je to 12 789 Kč a s 21 % DPH je to 15 474,69 Kč. V řádku druhém, tedy na faktuře číslo [rok], neměla být chybně uvedena částka 71 121,40 Kč, ale částka ve výši 15 474,69 Kč, a tedy po následném odečtení zaslaných záloh by neměla být částka celkem k úhradě vyšší než 2 422,35 Kč. Tuto částku hodlá žalovaný akceptovat a doplatit. Zdůraznil, že při systému ohřevu vody budovy, který mu předložili zástupci žalobce, se tímto systémem, a za tuto částku, vyhřívaly vzduchem 3 patra nad jím pronajímanými prostorami, což je zřejmé i z doloženého schématu. 3. Ještě před zahájením jednání, podáním ze dne [datum], žalobce navrhl částečné zpětvzetí žaloby a zároveň s tímto podal návrh na rozšíření žaloby. Vzhledem k tomu, že žalovaný zaplatil částku ve výši 39 916 Kč za dlužný nájem, a to za požadované období, vzal žalobu v této části zpět. Žádal, aby v této části bylo řízení zastaveno. Dále dodal, že v souvislosti s ukončením nájmu prostor sloužících podnikání ke dni [datum], byla za účasti zástupce žalobce a žalovaného provedena prohlídka prostor pronajatých žalovaným. V této souvislosti bylo zjištěno, že byly poškozeny mramorové schody ve vstupní části pronajatého prostoru. Toto poškození bylo uvedeno do předávacího protokolu. Současně byla o rozsahu poškození pořízena příslušná fotodokumentace. Žalobce následně nechal vzniklé poškození opravit, a to kameníkem [jméno] [příjmení], [IČO]. Po provedení opravy pak tento dodavatel dne [datum] vystavil žalobci daňový doklad číslo [rok] [číslo] na částku 47 982 Kč. Žalobce pak tuto fakturu uhradil dne [datum], čímž mu vznikla škoda ve stejné výši. Dopisem ze dne [datum] pak žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného k uhrazení jedné poloviny vzniklé škody, a to částky 23 991 Kč, a to do [datum]. Žalovaný na tomto neuhradil ničeho. S ohledem na tuto skutečnost, navrhl žalobce rozšíření žaloby o polovinu jemu vzniklé škody, to je o částku 23 991 Kč, včetně příslušenství z této částky. 4. Usnesením Okresního soudu Brno-venkov ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] bylo řízení v části, ve které se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 39 916 Kč, a to v souladu s ustanovením § 96 odst. 1, 2 o.s.ř., zastaveno a v souladu s ustanovením § 95 odst. 1, odst. 2 o.s.ř., byla připuštěna změna, a to ve smyslu návrhu na rozšíření žaloby tak, jak bylo konstatováno výše. 5. Na ústních jednáních, která byla ve věci nařízena, soud provedl dokazování listinnými důkazy, které měl k dispozici, vyslechl svědky, nechal vypracovat znalecký posudek znalkyní z oboru energetika, odvětví hospodaření s energií, energetické náročnosti budov a hodnocení úspory energie, za účelem výpočtu možné denní spotřeby elektrické energie samotného ventilátoru v pronajatém prostoru, to je bez ohřívače, a to v roce [rok], a tuto spotřebu elektrické energie vyjádřit v korunách za pomocí spisové dokumentace, vypočítat spotřebu elektrické energie ventilátoru a ohřívače na d