5 C 299/2021-65 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou ze dne 23. 11. 2021 žalobce požádal o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci označené ve výroku tohoto rozsudku. Uvedl, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovité věci každý z jedné ideální poloviny, a to pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra], zahrada. Navrhl, aby toto spoluvlastnictví bylo vypořádáno přikázáním nemovité věci do jeho vlastnictví, když žalovaná se o společnou parcelu nikterak nestará, nepodílí se na její údržbě, nemá zájem věc řešit a nadto ideální polovina nemovité věci ve vlastnictví žalované je zatížena zástavním právem exekutorským. Za účelem uspokojení věřitelů žalované proběhla 27. 2. 2020 elektronická dražba ideální poloviny souboru pozemků ve vlastnictví žalované, nařízená soudním exekutorem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], Exekutorský úřad Praha, na základě pověření k vedení exekuce Okresního soudu Brno-venkov, č. j. [číslo jednací], dle pravomocného a vykonatelného rozsudku Okresního soudu Brno-venkov ze dne 21. 5. 2013, č. j. 4 EC 8/2011-69, který nabyl právní moci 4. 7. 2013, k uspokojení pohledávky oprávněné – [právnická osoba], [IČO]. Předmětná parcela však nebyla součástí dražby, neboť jí uvedený exekutorský úřad, dle názoru žalobce z nedbalosti, opomněl uvést v exekučním příkazu k prodeji nemovitostí. Z původního celku 22 parcel bylo vydraženo 21 parcel, úspěšným vydražitelem se stal žalobce. Po provedeném rozvrhovém jednání byla rozdělovaná podstata vyčerpána. V ideálním spoluvlastnictví s žalovanou tak zůstala jediná, opomenutá parcela uprostřed ostatních 21 vydražených parcel. Byť žalobce komunikoval s exekutorským úřadem, o další dražbu nejevil exekutorský úřad zájem s ohledem na velikost a hodnotu předmětné nemovitosti. Žalovaná je nekomunikativní, o mimosoudní vyřešení věci nemá zájem. Uvedl, že pro potřebu dražby byla obvyklá cena nemovitosti stanovena znaleckým posudkem ve výši 9 Kč/m2. Pokud by předmětná parcela, která je obklopena parcelami ve vlastnictví žalobce, měla být rozdělena, navrhl, aby bylo zachováno spojení mezi vrchní a spodní části pozemku v jeho výlučném vlastnictví. 2. Žalovaná se ve věci nevyjádřila, byť osobně převzala žalobu a byla předvolána k nařízenému jednání, a taktéž jí byl zaslán vypracovaný znalecký posudek s likvidací znalečného. Se svým stanoviskem k žalobě soud neseznámila, zůstala zcela pasivní. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec Ledce a k. ú. [obec] u [obec], vedeným Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov soud zjistil, že účastníci jsou spoluvlastníky uvedené nemovitosti, a to každý jednou ideální polovinou. Jedná se o pozemek - parcelu [číslo] [anonymizováno] o výměře [anonymizována dvě slova], druh pozemku - zahrada. Nabývacím titulem žalobce zapsaným na [list vlastnictví] pro obec Ledce a k. ú. [obec] u [obec] je usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorského úřadu Jihlava 35 EX [číslo] ze dne 6. 12. 2017 s právní mocí ke dni 12. 1. 2018, s právními účinky zápisu k 28. 2. 2018. Zapsaným nabývacím titulem pro žalovanou jsou pak rozhodnutí o dědictví ve věcech spisových značek [spisová značka], a to usnesení Okresního soudu Brno-venkov ze dne 20. 9. 1995, které nabylo právní moci 1. 12. 1995 a ve věci sp. zn. [spisová značka], usnesení Okresního soudu Brno-venkov ze dne 20. 9. 1995, které nabylo taktéž právní moci 1. 12. 1995. 4. Z usnesení [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soudního exekutora Exekutorského úřadu Jihlava, ze dne 20. 9. 2017, č.j. [číslo jednací], pověřeného provedením exekuce, soud zjistil, že exekutorem byla vydána dražební vyhláška o elektronické dražbě, jejímž předmětem byl spoluvlastnický podíl povinného v rozsahu ideální jedné poloviny k nemovitost pozemkům parc. [číslo] to vše zapsáno v katastru nemovitosti u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, na [list vlastnictví] pro katastrální území Ledce u Židlochovic a obec Ledce. Výsledná cena nemovitostí byla určena ve výši 53 000 Kč, nejnižší podání bylo stanoveno ve výši dvou třetin výsledné ceny, částkou 35 334 Kč (usnesení z 20. 9. 2017, č. j. [číslo jednací]). 5. Z usnesení o příklepu ze dne 6. 12. 2017, č. j. [číslo jednací] soud zjistil, že vydražiteli [celé jméno žalobce], bytem [adresa žalobce], byl udělen příklep na spoluvlastnický podíl povinného v rozsahu id. 1/2 k nemovitostem, pozemkům uvedeným v dražební vyhlášce, neboť na dražebním jednání dne 6. 12. 2017 učinil vydražitel nejvyšší podání a ve stanovené lhůtě nebyly uplatněny žádné námitky proti udělení příklepu tomuto vydražiteli. 6. Ke zjištění ceny obvyklé soud zadal zpracování znaleckého posudku, neboť posudek [číslo] či posudek [číslo] předložený žalobcem, byť stanovil cenu obvyklou, nesplňoval náležitosti znaleckého posudku pro řízení civilní, když zcela absentovaly podklady, z nichž znalec vycházel. 7. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] soud zjistil výši obvyklé ceny pozemku p. [číslo] zahrada o výměře [výměra] spoluvlastnictví účastníků v daném místě v době zpracování posudku, kterou znalkyně zstanovila částkou 12 000 Kč, obvyklou cenu spoluvlastnického podílu pak částkou 6 000 K. Při stanovení obvyklé ceny znalkyně použila komparativní metodu. Konstatovala, že pozemek parc. [číslo] je zatravněný, mírně svažitý, polohou ležící uprostřed okolních pozemků užívaných jako zahrada či sad. Na pozemku nejsou trvalé porosty, v blízkosti pozemků nejsou zavedeny inženýrské sítě, pozemek leží mimo zastavěné území obce. Na pozemek není přístup z veřejných komunikací, není zde zajištěn právně přístup přes sousední pozemky pro spoluvlastníka, tedy pro žalovanou. Pozemek sousedí s pozemky, které se jeví jako cesta přístupová, avšak vyústění pozemků na komunikace ve vlastnictví obce Ledce je oploceno a uzavřeno plotovou bránou, tedy ani fyzicky není možné tyto nezpevněné cesty využít. Pro stanovení srovnávací hodnoty byly zjišťovány ceny uskutečněných obdobných převodů nemovitých věcí v lokalitě a v lokalitách obdobných, byla použita databáze znalkyně a cenové údaje katastru nemovitostí z let 2020 [číslo]. Po zvážení kladů pozemku s dobrou orientací, mírně svažitého a záporu, tedy umístění ve středu lokality, i vzhledem k celkovému vývoji v tomto segmentu realitních pozemků v lokalitě k. ú. [obec] u [obec], odhadla srovnávací hodnotu ve výši 200 Kč/m2. Znalkyně vysvětlila, z jakého důvodu je potenciál lokality omezen k využití coby zahrady, bez zajištění přístupu k provádění údržby. Bez zajištění přístupu k provádění údržby pozemku může být pozemek znehodnocen nálety. Omezení přístupu na pozemek hodnotila jako velmi významné, vyčíslila jej dle odborného odhadu srážkou ve výši 70 %, která se pro obdobné pozemky jeví přiměřená. Snížená hodnota pozemku se tak blíží jednotkové ceně pozemků sadů. Posudek obsahoval přílohy specifikované znalkyní, včetně kopie katastrální mapy pozemku a pozemků okolních, taktéž doložku ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád. 8. Z provedeného dokazování soud vzal za prokázané, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, každý v rozsahu jedné ideální poloviny, cena tohoto pozemku byla jako cena obvyklá stanovena ve výši 12 000 Kč s přihlédnutím k odůvodněné srážce v rozsahu 70 %. Žalobce nadále nehodlá setrvat ve spoluvlastnickém vztahu s žalovanou, která o údržbu nemovité věci nejeví zájem, ani o řešení daného stavu, sám má zájem získat nemovitost do svého výlučného vlastnictví, disponuje finančními prostředky k výplatě podílu žalované. Má za to, že nemovitost není reálně dělitelná za situace, kdy pozemek leží uprostřed okolních pozemků užívaných jako zahrada či sad ve vlastnictví žalobce. K pozemku není přístup z veřejné komunikace ve vlastnictví obce či České republiky, v důsledku čehož byla znalkyní snížena významně jeho hodnota. Žalobce je vlastníkem okolních nemovitých věcí, které získal udělením příklepu ke spoluvlastnickému podílu specifikovaných nemovitostí, o nemovitosti se stará, je taktéž schopen žalované vyplatit náhradu za spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné poloviny znalcem určené ceny nemovitosti. 9. Na zjištěný skutkový stav soud aplikoval zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 10. Podle § 1140 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. 11. Podle § 1142 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné. 12. Podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 13. Podle § 1144 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, je-li to možn