8 C 363/2009-869 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobce se domáhá vydání rozsudku, jímž by soud zavázal žalovaného zaplatit žalobci 1.989.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od 17. 11. 2007 do zaplacení. Tvrdí, že žalovaný je výlučným vlastníkem budovy bez čísla postavené na pozemku parc. č. , hodnota, a téhož pozemku v k. ú. , adresa, . Žalobce na základě smlouvy o nájmu z 31. 12. 1994 a dodatku č. , hodnota, z 23. 12. 1997 je nájemcem této budovy i pozemku, když smlouvu uzavřel s bývalým společníkem a původním vlastníkem nemovitosti , jméno FO, . Účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalobce, zejména další podnájem nemovitosti jiným subjektům. Žalobce byl oprávněn přenechat předmět nájmu další osobě na základě smlouvy o podnájmu. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2009, tedy na 15 let s tím, že pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby, jestliže by žalobce byl v prodlení s placením nájemného, anebo by na žalobce byl vyhlášen konkurs, anebo by žalobce přes písemné upozornění hrubě porušoval klid a pořádek. Žalobce od počátku nájmu prováděl postupně celkovou rekonstrukci nemovitostí nákladem přesahujícím 5,5 milionů Kč. V dodatku z 23. 12. 1997 k nájemní smlouvě bylo dohodnuto, že náklady vynaložené na rekonstrukci budou k datu ukončení smluvního vztahu vyúčtovány a žalobci zaplaceny pronajímatelem. Dne 13. 4. 2006 však , jméno FO, bez vědomí žalobce uzavřel s žalovaným kupní smlouvu, kterou prodal tyto nemovitosti žalovanému, a v ní žalovaného ujistil, že na převáděných nemovitostech neváznou žádné dluhy ani věcná břemena s výjimkou jednoho zástavního práva, a že na nemovitostech neváznou ani jiná práva třetích osob, že k nim žádný subjekt nemá nájemní ani jiná užívací práva. Žalovaný poté začal užívat nemovitosti bez ohledu na nájemní smlouvu z 31. 12. 1994, nemovitosti vyklidil a začal provádět stavební úpravy. Žalobce proto nemohl nemovitosti jakkoli užívat, neboť žalovaný vyměnil zámky a nemovitosti užíval sám. Dne 28. 4. 2006, tedy 1 den po účinnosti vkladu vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí, zaslal , jméno FO, žalobci dopis z 24. 4. 2006 označený jako výpověď nájemní smlouvy, kterým nájemní smlouvu vypověděl. Tato výpověď však je právně neúčinná, neboť , jméno FO, dal výpověď na poštu den poté, kdy přestal být vlastníkem nemovitosti, a výpověď byla žalobci doručena 10. 5. 2006. Nájemní smlouva žádnou výpověď bez uvedení důvodu neumožňovala a důvody pro výpověď dohodnuté ve smlouvě nebyly dány. , jméno FO, odmítal s žalobcem jednat, a když v červnu 2006 se žalobce pokoušel vstoupit do pronajatých nemovitostí, došlo ke konfliktu, po němž , jméno FO, slíbil, že vše dá do pořádku. Dne 15. 8. 2006 byl , jméno FO, doručen dopis žalovaného ze 7. 8. 2006, v němž žalovaný uvedl, že se stal novým vlastníkem předmětných nemovitostí, a vyzval paní , jméno FO, k vyklizení a odvezení movitých věcí z objektu. Uvedl, že nebyl při sjednávání kupní smlouvy ze strany prodávajícího upozorněn na nájemní smlouvu. Následně žalobce oznámil žalovanému, že žalobce je nájemcem nemovitostí podle citované nájemní smlouvy až do konce roku 2009. Po další korespondenci mezi účastníky žalovaný odmítl jakákoli další jednání a neumožnil žalobci užívat nemovitosti ani částečně. Žalobce dal podnět k zahájení trestního řízení, věc však byla odložena. Žalovaný jako nový vlastník nemovitostí vstoupil do právního postavení pronajímatele z uvedené nájemní smlouvy, a byl povinen žalobci umožnit řádné užívání nemovitosti, což však neučinil. Neumožnil žalobci ani do nich vstoupit a věci žalobce uložené v objektu vyklidil neznámo kam. Žalobce v předešlé době pronajímal tyto nemovitosti firmě , jméno FO, - , Anonymizováno, , právnická osoba, a , právnická osoba, Dne 17. 1. 2006 žalobce uzavřel se společností , právnická osoba, . smlouvu o budoucí smlouvě nájemní, v níž bylo dohodnuto, že do 17. 6. 2006 uzavře žalobce s touto společností nájemní smlouvu na pronájem předmětných nemovitostí na dobu určitou do 31. 12. 2009. Nájem byl dohodnut za účelem podnikatelské činnosti podnájemce, zejména ke skladování a potravinářské výrobě, za měsíční nájemné 78.000 Kč. V důsledku protiprávního jednání žalovaného však tato nájemní smlouva s , právnická osoba, . nemohla být uzavřena, a žalobci tak ušlo nájemné za dobu od 17. 6. 2006 do 31. 12. 2009 ve výši 3.361.800 Kč. Z toho žalobce nárokuje žalovanou částku 1.989.000 Kč za období od 16. 11. 2007 do 31. 12. 2009. Žalobce vyzval žalovaného, aby upustil od svého protiprávního jednání, dopisem z 15. 8. 2006, který si žalovaný převzal následujícího dne, a dostal se tak do prodlení se zaplacením žalované částky.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Poukázal na to, že nájemní smlouva z 31. 12. 1994 je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem. Chybí zde předchozí souhlas správního orgánu, byť v podobě fikce jeho nečinnosti. Ve smlouvě není řádným způsobem sjednána splatnost nájemného. Smlouvy o nájmu nebytových prostor nelze platně sjednávat k jinému účelu, než ke kterému jsou prostory stavebně určeny. Žalobce však uzavřel nájemní smlouvu za účelem provozování jeho podnikatelské činnosti a k podnájmu dalším subjektům, což je v rozporu se zákonem, neboť předmětem podnikání žalobce byla ke dni podpisu nájemní smlouvy koupě a prodej nepotravinářského zboží a poskytování služeb spojených s obchodní činností a činnost zprostředkovatelská. Nájemní smlouva je také v rozporu se smlouvou o výpůjčce z 1. 4. 1994, kdy tato má stejný účel, totéž období. Veškeré právní úkony spojené s uzavřením nájemní smlouvy byly učiněny účelově, smlouva měla sloužit k tomu, aby žalobce měl možnost si vzít úvěr u , právnická osoba, na čerpání investičního úvěru na rekonstrukci nemovitostí. Pronajaté nemovitosti však žalobce od pronajímatele do užívání za sjednaným účelem nepřevzal a fakticky do roku 1997 nevyvíjel v nich žádnou podnikatelskou činnost. Ze získaných finančních prostředků použil k rekonstrukci objektu toliko část ve výši okolo 500.000 Kč z později čerpaného úvěru podle úvěrové smlouvy č. , hodnota, uzavřené 24. 2. 1995. Žalobce tedy právní úkon spočívající v uzavření nájemní smlouvy neučinil vážně, a takové jednání nemůže požívat ochranu zákona. Žalobce dále za pronájem nemovitostí neplatil ani symbolické nájemné 1.000 Kč měsíčně. Nedoložil a nevyúčtoval pronajímateli žádné investice vložené do nemovitostí. Žalovaný dne 30. 6. 2006 sepsal výpověď z nájemní smlouvy z důvodu neplacení nájemného, kterou v červenci 2006 doručil žalobci prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, . Platnost nájemní smlouvy tak byla ukončena nejpozději 30. 9. 2006. I kdyby nájemní smlouva byla platná, nevznikla žalobci žádná škoda, když žalobce objekt od roku 2000 do roku 2001 nevyužíval, a v době, kdy měla být uzavřena podnájemní smlouva se společností , právnická osoba, ., nebyl objekt ve stavu způsobilém k užívání či pronajímání. Smlouva o budoucí smlouvě nájemní nebyla nikdy naplněná, nebyla podle ní uzavřena hlavní nájemní smlouva, žalobce o to nepožádal, společnost , Anonymizováno, o to také žalobce nepožádala, neboť přestala mít na uzavření nájemní smlouvy zájem. Žalobce by ani nemohl získat nájemné 78.000 Kč měsíčně, neboť tato částka je nepřiměřená a nereálná. Společnost , Anonymizováno, by neměla dostatek peněžních prostředků na to, aby nájemné v této výši žalobci platila. Od požadované částky ušlého zisku je třeba odpočítat výdaje, které by žalobce musel hradit, například daň z nemovitostí, poplatek za odvod srážkových vod, pojištění nemovitosti, náklady na revize elektřiny, komínu, plynu a výtahu, a náklady na údržbu a opravy objektu. Všechny tyto náklady převyšují výnos, který by žalobce mohl za pronajímání objektu reálně vůbec kdy získat. Navíc k předmětné budově byla omezená možnost přístupu přes pozemky parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, . Žalobce, respektive , jméno FO, , se při opakovaných jednáních s žalovaným nezmínila o tom, že žalobcem má uzavřenou smlouvu o budoucí smlouvě o podnájmu s třetí osobou. Jednatelka společnosti , právnická osoba, . , jméno FO, oslovila žalovaného později, nezmínila se rovněž o existenci budoucí smlouvy uzavřené mezi její firmou a žalobcem, požadovala pouze vydání věcí, jejichž nepřesný a neúplný seznam žalovanému předložila. Když ji žalovaný umožnil vstup do objektu a vyzval ji k převzetí věcí, odmítla tak učinit a od té doby se neozvala. Žalovaný z toho usoudil, že smlouva o budoucím podnájmu mohla být pravděpodobně sepsána i podepsána později než žalobce tvrdí.3. V průběhu řízení účastníci jednali mimosoudně a na jejich shodný návrh bylo řízení přerušeno usnesením ze dne 23. 5. 2012 č. j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne 21. 6. 2012. Mezi účastníky však nakonec k dohodě nedošlo, a soud na návrh žalobce v řízení pokračoval.4. Rozsudkem ze dne 18. 4. 2014 č. j. , spisová značka, byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta, neboť soud posoudil nájemní smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a , jméno FO, dne 31. 12. 1994 jako neplatno