42 C 238/2022-62 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 6.9.2022 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 18 927,90 Kč. Uvedl, že žalovaný jako prodávající uzavřel dne 16.9.2019 se společností , právnická osoba, . jako kupujícím kupní smlouvu, kterou na tuto společnost převedl vlastnické právo k nemovitostem, mimo jiné ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 4/20 na pozemku parc. č. , hodnota, , orná půda, v obci a k.ú. , adresa, , zapsaného u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, (dále také jen „podíl na předmětném pozemku“). Kupní cena za převod tohoto spoluvlastnického podílu na pozemku činila 10 175 Kč. Před uzavřením dané kupní smlouvy byl žalobce spoluvlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , kdy vlastnil podíl o velikosti id. 7/150. Společnost , Anonymizováno, nebyla spoluvlastníkem tohoto pozemku. Ke dni 1.1.2018 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku, která začlenila do stávajícího textu zákonné předkupní právo spoluvlastníků pro případ, kdy se převádí spoluvlastnický podíl k nemovité věci. Žalovaný však žalobce jako spoluvlastníka předmětného pozemku s návrhem na využití předkupního práva nekontaktoval, nenabídl mu za shodných podmínek odkup svého spoluvlastnického podílu. Došlo tak k porušení předkupního práva. Dle tehdy platné právní úpravy měli spoluvlastníci, kteří se nedohodli o výkonu předkupního práva, nárok vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Vzhledem k tomu, že žalobce byl spoluvlastníkem předmětného pozemku, společnost , Anonymizováno, nebyla spoluvlastníkem a ostatní spoluvlastníci předkupní právo neuplatnili, měl žalobce nárok nabýt celý podíl žalovaného na předmětném pozemku, tj. id. 4/20 za stejných podmínek, tj. za kupní cenu 10 175 Kč. Následně dne 23.11.2020, tedy v době, kdy již předkupní právo po novelizaci občanského zákoníku nebylo součástí účinné právní úpravy, došlo k dalšímu převodu podílu na předmětném pozemku společností , Anonymizováno, na pana , jméno FO, , který je jeho vlastníkem dosud. Žalobce se tak již nemůže domáhat po společnosti , Anonymizováno, , aby na něj převedla podíl na předmětném pozemku získaný od žalovaného. Žalobce se tak domáhá po žalovaném náhrady škody. Žalovaný totiž nesplnil svou zákonnou povinnost nabídnout žalobci podíl id. 4/20 na předmětném pozemku ke koupi, žalobce se svého nároku nevzdal, vznikla mu tak škoda odpovídající tržní ceně tohoto podílu na předmětném pozemku. Ten by žalobci při neodepření předkupního práva náležel. Přípisem z 23.11.2021 žalobce uplatnil své zákonné předkupní právo u žalovaného, přípis zaslal i ostatním zainteresovaným osobám. Následně pak přípisem z 25.2.2022 vyzval žalovaného k náhradě škody. Žalovaný výslovně uznal, že svou povinnost respektovat předkupní právo žalobce nesplnil, uznal nárok na náhradu škody, kdy částečně plnil a uhradil žalobci částku 452,10 Kč. Výši škody sám žalobce určil tak, že měl za to, že je třeba vycházet z tržní ceny zemědělské (orné) půdy. Vycházel tak ze skutečně realizovaných prodejů v daném místě, kdy cenu za 1 m2 určil ve výši 30 Kč. Podíl id. 4/20 na předmětném pozemku odpovídá přitom 646 m2, obvyklá cena tohoto podílu tak činí 19 380 Kč. Po odečtení již zaplacené částky 452,10 Kč se tak po žalovaném domáhá zaplacení částky 18 927,90 Kč.2. Žalovaný se podáním z 6.2.2023 vyjádřil tak, že ještě před uzavřením smlouvy se společností , Anonymizováno, se obrátil telefonicky na žalobce s nabídkou odprodeje svého podílu na předmětném pozemku, žalobce však nabídku odmítnul z důvodu vysoké ceny. Nenapadlo jej podat nabídku písemně. Měl za to, že s ohledem na právní úpravu účinnou v době převodu musel koupěchtivý (společnost , Anonymizováno, ) vědět na základě zápisu v katastru nemovitostí o předkupním právu váznoucím na převáděném podílu na nemovitosti, proto byla smlouva uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Pokud by žalobce předkupní právo uplatnil, došlo by k zániku smlouvy. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu měl za to, že předkupník se mohl domáhat převodu věci přímo vůči koupěchtivému. Žalobce své předkupní právo uplatnil až dne 23.11.2021, kdy v té době byl již vlastníkem daného podílu , jméno FO, , který jej nabyl od společnosti , Anonymizováno, dle smlouvy z 23.11.2020. Společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, přitom neporušila předkupní právo ostatních spoluvlastníků, protože po novele občanského zákoníku účinné od 1.7.2020 přestalo být součástí právní úpravy. Protože žalobce předkupní právo neuplatnil do doby převodu předmětného podílu na společnost , Anonymizováno, , ani po dobu, kdy tato společnost byla vlastníkem, nemá již žalobce nárok na nabytí tohoto podílu za cenu, za kterou byl podíl žalovaným prodán koupěchtivému. Navíc věcné předkupní právo zakládá oprávnění předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž nabyl věc koupí, aby mu ji převedl za příslušnou úplatu odpovídající ceně, za níž byla věc koupena koupěchtivým. Tomu koresponduje povinnost nástupce věc za tuto cenu prodat předkupníkovi. Nesplní-li nástupce svou povinnost, může se žalobce jejího splnění domáhat žalobou. Vznikla-li předkupníkovi škoda, je nástupce povinen mu škodu uhradit. Měl tak za to, že žalovaný není ve věci pasivně legitimovaný.3. Žalobce v replice na vyjádření žalovaného uvedl, že námitka, že žalovaný učinil nabídku telefonicky, je lichá, neboť ve smyslu § 2143 občanského zákoníku dospěje povinnost prodávajícího, zde žalovaného, nabídnout věc předkupníkovi ke koupi uzavřením kupní smlouvy s koupěchtivým. Nešlo by tak o řádný návrh na využití předkupního práva. Žalovaný navíc výslovně v přípise ze dne 3.12.2021 uznal, že svou povinnost nesplnil. Souhlasil s tím, že po převodu se může předkupník domáhat převodu věci přímo na novém nabyvateli, kdy k tomu má obecnou tříletou promlčecí dobu. Společnost , Anonymizováno, předmětný podíl převedla na další osobu až v době, kdy již nebylo předkupní právo součástí právní úpravy. Žádnou svou povinnost tedy neporušila, žalobci nemohla způsobit žádnou škodu. Žalobce již nemá možnost se účinně bránit, aby na něj bylo vlastnické právo převedeno. Zdůraznil, že povinnost k náhradě škody má ten, kdo poruší svou zákonnou povinnost, kdy v tomto případě to byl žalovaný.4. Žalovaný pak v podání ze dne 7.6.2023 setrval na tom, že není dána pasivní legitimace na jeho straně, kdy podstatou předkupního práva je, že v případě jeho porušení má spoluvlastník právo domáhat se uzavření kupní smlouvy na novém nabyvateli za stejných podmínek, za jakých vlastnictví nabyl. Žalobce tak měl toto právo uplatnit na společnosti , Anonymizováno, . Pokud v důsledku pozdějších legislativních změn to již nebylo možné, nemůže to jít k tíži žalovaného. V posuzovaném případě navíc bylo devět dalších spoluvlastníků předmětného pozemku. Poukázal na těžkopádnost předchozí právní úpravy. Vyjádřil přesvědčení, že rozsah nároku uplatněný žalobcem nemá oporu v zákoně, kdy pokud by vůbec mohl žalobce nárok z titulu náhrady škody uplatnit, pak pouze v rozsahu jeho spoluvlastnického podílu, když vůči ostatním spoluvlastníkům není v postavení solidárního věřitele. Měl za to, že institut předkupního práva měl zabránit tříštění spoluvlastnictví, nemělo sloužit k obohacování společností, které jsou zaměřeny na obchodování s ornou půdou. Poukázal i na věk žalovaného, kdy podanou žalobu měl za šikanózní výkon práva, nárok měl za rozporný s dobrými mravy. V podání ze dne 14.6.2023 pak uvedl, že i kdyby nárok žalobce byl dán v rozsahu, jak tvrdí, pak by výše škody musela zohledňovat i částku, za kterou při porušení předkupního práva podíl nabyla společnost , Anonymizováno, , kdy tato částka by měla být od částky vypočtené žalobcem odečtena. Pokud by totiž nedošlo k porušení předkupního práva, pak by žalobce musel na pořízení předmětného podílu vynaložit částku 10 175 Kč odpovídající kupní ceně vynaložené společností , Anonymizováno, .5. Závěrem žalobce navrhnul vyhovění žalobě, když bylo prokázáno porušení předkupního práva ze strany žalovaného. Měl za to, že výpočet vzniklé škody je správný a transparentní. Nesouhlasil s tím, že by vypočtená částka měla být ponížena o částku, za kterou byl předmětný podíl na pozemku prodán žalovaným společnosti , Anonymizováno, , když výši kupní ceny nemohl ovlivnit. Nesouhlasil s tím, že by měl mít nárok na náhradu škody pouze v rozsahu svého spoluvlastnického podílu, když takový závěr je v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, dle které se nabídka spoluvlastníka vztahuje na celý podíl, který zamýšlí zcizit, proto je z titulu zákonného předkupního práva oprávněným spoluvlastníkům, kteří projevili zájem relevantním způsobem, k dispozici opět celý podíl. Z toho vyplývá, že potenciální nárok těch spoluvlastníků, kteří vykoupit nechtějí, přiroste těm, kteří nabídku výkupu včas a řádně přijali. Měl za jednoznačně prokázané, že žalovaný porušil zákonné předkupní právo a žalobci tak vznikl nárok na náhradu škody, a to ve výši, jak ji vyčíslil.6. Žalovaný navrhnul, aby žal