34 C 91/2025-122 — Okresní soud Brno-Venkov

Žalobci se domáhali vydání rozsudku, kterým by byla žalované uložena povinnost uhradit žalobcům částku , částka, s příslušenstvím tvořeným úrokem z prodlení a dále 2x částku , částka, jako paušální náklady spojené s uplatněním pohledávek. V žalobě uvedli, že mezi žalobci a žalovanou byla dne , datum, uzavřena rezervační smlouva za účelem rezervace prodeje bytu v bytovém domě BD1, konkrétně bytu 2+kk označeného jako B3.2 v bytovém domě, který měl být postaven na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v obci , adresa, (dále jen „byt“). V rezervační smlouvě byla sjednána povinnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní do 30 dnů od vydání stavebního povolení. Žalobci složili ve prospěch žalované vratnou kauci , částka, a administrativní poplatek , částka, . Stavební povolení ze dne , datum, nabylo právní moci , datum, , žalobci proto žalované dne , datum, zaslali výzvu k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalovaná na výzvu nereagovala, žalobci proto podali k příslušnému soudu žalobu na nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Rozsudkem Okresního soudu ve , adresa, ze dne , datum, , č.j., , spisová značka, , soud rozhodl o nahrazení projevu vůle žalované s uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejíž znění včetně průvodní zprávy pro stavební řízení je nedílnou součástí uvedeného rozsudku. Dne , datum, vyzvali žalobci v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí kupní žalovanou k uzavření kupní smlouvy, výzva však zůstala bez odezvy. Dne , datum, žalobci zaslali žalované předžalobní výzvu a pokusili se o smírné vyřešení věci. Namísto reakce žalované však byl žalobce a) dne , datum, předvolán policií k podání vysvětlení ve věci skutku, který měl spáchat neznámý pachatel při podpisu rezervační smlouvy. V souladu s čl. VII smlouvy o smlouvě budoucí kupní žalobci odstoupili dne , datum, od smlouvy o smlouvě budoucí kupní pro porušení závazku žalovanou uzavřít s žalobci kupní smlouvu na byt. Žalobci v souvislosti s odstoupením od smlouvy požadují vrácení částky ve výši , částka, , kterou uhradili žalované. Dle článku II. odst. 7 smlouvy o smlouvě budoucí kupní vzniklo žalobcům právo na úhradu smluvní pokuty ve výši 7 % z kupní ceny bytu, tj. v částce , částka, , za porušení povinnosti žalované uzavřít s žalobci kupní smlouvu na byt. Žalobci vyzvali žalovanou k úhradě smluvní pokuty výzvou ze dne , datum, doručenou žalované dne , datum, , a to ve lhůtě 10 dnů od doručení výzvy.Ve věci bylo rozhodnuto elektronickým platebním rozkazem, proti kterému podala žalovaná odpor. V odůvodnění odporu uvedla, že k uzavření rezervační smlouvy mezi žalobci a žalovanou nikdy nedošlo. Žalovaná po změně jednatelky rezervační smlouvu v dokumentech žalované nedohledala, stejně tak jako nedohledala doklady o převzetí částek , částka, a , částka, od žalované, tyto částky se nenacházejí v účetnictví žalované. Dle tvrzení žalované podpis tehdejší jednatelky žalované , jméno FO, na údajné rezervační smlouvě není jejím pravým podpisem, což je patrné na první pohled. Žalovaná proto podala u Okresního soudu ve , adresa, žalobu na určení neplatnosti rezervační smlouvy. Dle výpisu z obchodního rejstříku jednají za žalovanou jednatelé ve všech věcech společně. Jelikož jednatelka žalované rezervační smlouvu nepodepsala, jedná se o úkon absolutně neplatný. Navazující právní úkony jsou dle názoru žalované neúčinné a právně irelevantní.Podáním ze dne , datum, žalobci doplnili, že předmět sporu vyplývá ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena shora specifikovaným rozsudkem pro uznání Okresního soudu ve , adresa, , nikoliv z rezervační smlouvy. Podání žaloby na určení neplatnosti rezervační smlouvy je tak pouhým obstrukčním krokem ze strany žalované. Žalobci složená rezervační záloha byla ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní transformována na zálohu na kupní cenu bytu. Případné určení neplatnosti rezervační smlouvy nemá na posuzovanou věc vliv. Dále se žalobci obsáhle vyjádřili k otázce platnosti rezervační smlouvy, což však nejsou skutečnosti pro rozhodnutí soudu významné.Jednání soudu dne , datum, bylo provedeno v nepřítomnosti žalobkyně b), která se k jednání nedostavila, o odročení jednání nežádala. Nepřítomnost žalované při jednání soudu vzal soud za omluvenou, nevyhověl však žádosti žalované o odročení jednání. Pokud žalovaná žádost o odročení odůvodnila tím, že jednatelka žalované od , datum, (tj. ode dne předcházejícího soudnímu jednání) ošetřuje člena rodiny, nezletilého syna jednatelky žalované ve věku 10 let, nejedná se bez dalšího o důvod pro odročení jednání soudu. Z žádosti nevyplývá, že by nemohla být případná péče o nezletilého zajištěna jinou osobou (např. otcem nezletilého) a že by skutečně objektivně bránila jednatelce žalované v účasti při soudním jednání. Ošetřování člena rodiny není důvodem pro odročení jednání bez dalšího.Při jednání soudu vzali žalobci žalobu zpět ohledně částky , částka, představující paušální náklady spojení s uplatněním pohledávek (tj. 2x , částka, ), soud proto postupoval dle ustanovení § 96 odst. 1, odst. 2 občanského soudního řádu a v rozsahu částečného zpětvzetí žaloby řízení zastavil (výrok I.).Po provedeném dokazování byl zjištěn následující skutkový stav rozhodný pro posouzení věci.Rozsudkem pro uznání Okresního soudu ve , adresa, ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , byl nahrazen projev vůle žalované s uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která tvoří nedílnou součást rozsudku. Dle článku I 1.1.1 je předmětem smlouvy pozemek parc. č. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , na kterých žalovaná realizuje projekt spočívající ve výstavbě bytového domu popsaného v průvodní zprávě tvořící přílohu smlouvy. Dle článku II 7. byla sjednána pro případ, že kterákoliv ze stran bude v prodlení s uzavřením kupní smlouvy a nezjedná nápravu, smluvní pokuta ve výši 7 % z kupní ceny dle článku IV 1. smlouvy, tedy z částky , částka, . Dle článku V 1.1.1 smluvní strany potvrdili, že žalobci uhradili žalované částku ve výši , částka, jako rezervační poplatek, který se započítává jako záloha na kupní cenu. Dle článku VII 1.1.1 bylo sjednáno právo žalobců odstoupit od smlouvy o budoucí smlouvě kupní v případě, že žalovaná jakožto prodávající poruší závazek k uzavření kupní smlouvy do 15 dnů od doručení výzvy žalobců.Dopisem ze dne , datum, žalobci vyzvali žalovanou k uzavření kupní smlouvy v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí kupní na podkladě shora specifikovaného rozsudku Okresního soudu ve , adresa, .Výzvou ze dne , datum, doručenou žalované dne , datum, vyzvali žalobci žalovanou k úhradě smluvní pokuty , částka, a vrácení zálohy na kupní cenu ve výši , částka, ve lhůtě 10 dnů, jelikož žalovaná neuzavřela s žalobci kupní smlouvu dohodnutu ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Pro případ smírného vyřízení věci žalobci navrhli žalované úhradu částky , částka, .Sdělením zástupce žalované ze dne , datum, žalovaná avizovala žalobcům zájem na mimosoudním vyřešení věci uzavřením dohody s tím, že věc je šetřena policií.Dopisem ze dne , datum, žalobci odstoupili od smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu porušení povinnosti žalovanou uzavřít kupní smlouvu, odstoupení od smlouvy bylo žalované doručeno dne , datum, .Dle ustanovení § 1785 občanského zákoníku smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.Dle ustanovení § 2001 občanského zákoníku od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.Dle ustanovení § 2004 občanského zákoníku se odstoupením do smlouvy závazek zrušuje od počátku.Dle ustanovení § 2005 odst. 2 občanského zákoníku se odstoupení od smlouvy nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty.Dle ustanovení § 2048 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.Dle ustanovení § 2991 odst. 2 občanského zákoníku se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.V posuzované věci dospěl soud na základě provedených důkazů k závěru, že žaloba je důvodná.Mezi účastníky řízení byla uzavřena shora specifikovaná smlouva o budoucí smlouvě kupní, a to na základě nahrazení projevu vůle žalované rozsudkem pro uznání Okresního soudu ve , adresa, . Žalovaná následně ani přes výzvu žalobců neuzavřela kupní smlouvu na bytovou jednotku dle podmínek ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní smlouvě. Žalobcům proto vzniklo dle článku II 7. smlouvy o budoucí kupní smlouvě právo na za