6 C 107/2021-87 — Okresní soud v Blansku

1. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení. Dle tvrzení strany žalující tento nárok vznikl z titulu kupní smlouvy. Žalobkyně uvedla, že na základě kupní smlouvy ze dne [datum] zakoupila od žalované byt v bytovém domě v [obec], [ulice a číslo] a dle č. VIII. uplatnila dne [datum] reklamace pro závadu [číslo] – nedodržení projektu koupelny, neboť umístění vany bezprostředně za dveřmi otevírajícími se dovnitř koupelny naprosto nevyhovuje běžnému provozu a způsobuje nemalé problémy s jejím používáním, a to z bezpečnostního hlediska a rovněž není možné osadit skleněnou zástěnou, protože hrozí její poškození klikou dveří. Proto bude nutné koupelnu situačně přestavět a to včetně rozvodů vody, elektroinstalací a odpadů, nových obkladů a dlažby, což bude podle předběžných odhadů činit nejméně 65 000 Kč. Vzhledem k tomu, že se k její reklamaci ze dne [datum] nikdo v zákonné 30denní lhůtě nevyjádřil, považuje žalobkyně toto jednání žalované za podstatné porušení smlouvy a z důvodu marného uplynutí reklamační lhůty zaslala dne [datum] doporučeně žalované výzvu k zaplacení náhrady ve výši 65 000 Kč, která jí ze strany žalované nebyla uhrazena, předžalobní výzva k úhradě nebyla žalovanou ani převzata. V průběhu užívání bytu se začaly projevovat další závady, které reklamovala dne [datum], a to závada [číslo] zárubně dveří do pokoje a koupelny, které nejsou z věší části vůbec připevněny ke zdi a hrozí jejich vypadení, závada [číslo] nefunkční odtah ventilátoru, kdy ani tuto reklamaci žalovaná v zákonné lhůtě 30 dnů nevyřídila a vady neodstranila. Proto zaslala žalované výzvu k zaplacení částky 7 000 Kč jako náhradu k odstranění závad z důvodu marného uplynutí reklamační lhůty. Dále závada [číslo] pronikání pachů do bytu ze sousedních kuchyní, reklamaci žalobkyně zaslala dne [datum] elektronickou poštou, reklamace nebyla v zákonné lhůtě 30 dnů vyřízena a vada nebyla odstraněna. Dne [datum] zaslala žalované výzvu k uhrazení finanční náhrady z důvodu marného uplynutí reklamační lhůty ve výši 11 000 Kč, aby si mohla realizovat vlastními silami náhradní řešení. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne [datum]. Uvedla, že nárok uplatněný žalobou zcela neuznává a shledává jej nedůvodným. K reklamaci žalobkyně ohledně údajného nedodržení projektu koupelny se žalovaná vyjádřila žalobkyni opakovaně a opakovaně žalobkyni sdělila, že její reklamaci zcela neuznává. Tuto skutečnost sdělila žalovaná žalobkyni již v únoru 2020, nicméně v rámci dobrých vztahů ji nabídla 3 možnosti řešení. Dle žalobkyně je realizace koupelny je provedena zcela v souladu se schématem bytové jednotky [číslo] tak, jak tato byla zakreslena ve schéma provedení koupelny, jenž je součástí Rezervační smlouvy ze dne [datum], kterou žalobkyně projevila vážný zájem o koupi bytu [číslo] v realizovaném projektu výstavby bytového domu na adrese [adresa] v [obec] (dále jen jako„ byt“) a v souladu s Předávacím protokolem ze dne [datum]. Pokud bylo v předchozím návrhu počítáno s opačným rozmístěním vany a záchodu v koupelně bytu, pak toto se v průběhu výstavby ukázalo jako nereálné z důvodu technického s ohledem na skutečné vedení odpadního potrubí a v případě zachování původní podoby by došlo k neodtékání WC. Tato změna byla žalovanou s žalobkyní opakovaně projednána v průběhu výstavby a také tato změna byla písemně stvrzena ve formě písemného Předávacího protokolu ze dne [datum] (dále jen jako„ předávací protokol“). Na této skutečnosti nic nemění, že zřejmě nedopatřením byly jako přílohy Smlouvy o budoucí smlouvě kupní a následně Kupní smlouvy připojeny schémata s původním technickým zakreslením vany a WC v koupelně, které však bylo následně z čistě technických důvodů přehodnoceno, jak již bylo vysvětleno výše. S novým technickým řešením byla žalobkyně seznámena a s tímto žalobkyně opakovaně projevila svůj souhlas. Toto nové technické řešení bylo schváleno projektantem a revizní požární zprávou a splňuje tak veškeré legislativní podmínky. Předávacím protokolem žalobkyně jako přebírající písemně potvrdila, že byla seznámena se stavem předávaného prostoru a jeho zařízením a s tímto stavem souhlasí. I přes neuznání reklamace z důvodů shora uvedených žalovaná žalobkyni v rámci vstřícnosti a budoucích dobrých vztahů opakovaně nabídla následující možnosti řešení vzniklé situace to to ponechání stávajícího stavu, neboť jak žalovaná opakovaně uvádí, že tento je jediným vhodných technickým řešením odpovídajícím veškerým zákonným normám; popř. předělání otvírání dveří směrem k WC namísto k vaně (kdy toto řešení je dle žalované značně nepraktické); nebo odstoupení od kupní smlouvy. Na tyto návrhy ze strany žalované žalobkyně nijak nereagovala. Pokud se týká vady zárubní dveří, žalovaná k tomuto nároku uvádí, že se jedná nikoliv o zárubně, ale toliko o kryt zárubní, kdy zárubně samotné jsou připevněny ke konstrukci. Tento kryt zárubní musí být snadno oddělavatelný, kvůli snadnému provádění servisu dveří. Tyto obložky (kryt zárubně) zcela standardně drží na 4 bodech lepidla. V měsíci červnu 2021 dojde v jednotlivých bytech k servisu ventilace a tyto zárubně budou opětovně přilepeny. Jedná se o zcela běžné opotřebení způsobené jejich užíváním. Pokud se týká vady nefunkčního ventilátoru, dojde k výměnám jednotek ventilátorů v jednotlivých koupelnách a dále dojde k posílení ventilačního systému celého domu, což se vztahuje i na vadu pronikání pachů. V průběhu řízení žalobkyně rozšířila svoji žalobu o zákonné úroky z prodlení kapitalizované v celkové výši 12 257 Kč, změna žaloby byla připuštěna usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací]. 3. V průběhu řízení vzala žalobkyně svoji žalobu částečně zpět ohledně vady nefunkčního ventilátoru a z toho vyplývající požadované částky 1 000 Kč. Pro částečně zpětvzetí žaloby bylo řízení částečně usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací]. <b>4. Po zhodnocení důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, přihlížeje přitom ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, má soud za prokázaný tento skutkový stav:</b> 5. Kupní smlouvou ze dne [datum] převedla žalovaná do vlastnictví žalobkyně nemovité věci včetně jejich součástí a příslušenství specifikované v čl. I. této smlouvy a to jednotku [číslo] – byt na pozemku p.č. st. 439, jehož součástí je stavba bytového domu [adresa], dispozice 2 + kk o celkové ploše 51,5 m2 v 2. nadzemním podlaží bytového domu [adresa] (dále jen jako„ bytová jednotka“), vše v k.ú. a obci [obec], [územní celek], okres [okres], spoluvlastnický podíl o velikosti id. [číslo] vzhledem k celku na společných částech nemovitosti – pozemku p.č. st. 439 o výměře 477 m2 zastavěná plocha jehož součástí je stavba bytového domu [adresa] vše v k.ú. a obci [obec], [územní celek], okres [okres], spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] vzhledem k celku na společných částech nemovitosti – pozemku parc. [číslo] o výměře 1854 m2 vše v k.ú. a obci [obec], [územní celek], okres [okres] a s touto bytovou jednotkou související výlučné právo užívání sklepa [číslo] umístěného v 1. podzemním podlaží bytového domu [adresa] v k.ú. a obci [obec], lodžie o ploše 3,50 m2 přístupná přímo z jednotky [číslo] parkovací stání označené PS 13 na pozemku parc. [číslo] v k.ú. a obci [obec], [územní celek]. V čl. VIII. této kupní smlouvy se účastníci dohodli na odpovědnosti za vady tak, že žalovaná poskytne žalobkyni na bytovou jednotku záruku v délce 36 měsíců, která začne běžet ode dne předání bytové jednotky žalobkyni. Tato záruka se vztahuje na stavební a montážní práce hrubé stavby a stavební a montážní dokončovací práce. U dodávek výrobků a zařízení pro vybavení bytové jednotky bude záruční doba dle záručního listu výrobce. Záruku za jakost u zařízení tvořících součást jednotky, k nimž byly kupujícímu předány záruční listy výrobce či prodejce je žalobkyně oprávněna uplatnit přímo u výrobce. Nedílnou součástí této kupní smlouvy je kromě jiného příloha [číslo] – půdorysný plánek bytové jednotky bytu [číslo] na kterém je v koupelně zakreslena vana v levé části koupelny. Před uzavřením této kupní smlouvy strany dne [datum] uzavřely rezervační smlouvu ohledně výše specifikované bytové jednotky [číslo] součástí rezervační smlouvy je rovněž půdorysný plánek bytové jednotky bytu [číslo] na kterém je v koupelně zakreslena vana v pravé části koupelny. Předávacím protokolem ze dne [datum] bylo prokázáno, že předmětnou bytovou jednotku [číslo] v bytovém domě [ulice] [obec] předala žalovaná žalobkyni. Bytová jednotka byla dle tohoto protokolu předána v tomto stavu kromě níže uvedených připomínek (zástěna, dopojení bojleru, oprava kliky na WC, lišta u balkonu, seřízení oken, fasáda na balkoně). Žalovaná potvrdila, že byla seznámen se stavem předávaného prostoru a jeho zařízením a s tímto stavem souhlasí a předávanou nemovitost přebírá. 6. Dne [datum] zaslala žalobkyně žalované reklamaci, ve které uvedla, že