11 C 51/2026-71 – Okresní soud v Benešově

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně domáhala určení, že výpověď ze dne , datum, , kterou žalovaná vypověděla nájemní smlouvu ze dne , datum, , je neoprávněná. K věci uvedla, že žalobkyně jako nájemce uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu s právním předchůdcem žalované , právnická osoba, . jako pronajímatelem (dále jen„Nájemní smlouva“). Předmětem Nájemní smlouvy byla autodílna: dvě malé garáže, zastřešené stání a část zbývající plochy na pozemku parc. č. , hodnota, dle zákresu, který byl přílohou č. , hodnota, Nájemní smlouvy, vše nacházející se na pozemcích parc. č. , hodnota, a parc. č. st. , Anonymizováno, , zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, . Žalobkyně na základě Nájemní smlouvy užívala předmět nájmu pro účely svého podnikání. Trvání nájemního vztahu bylo v článku III odst. 3.1. Nájemní smlouvy sjednáno na dobu neurčitou. Žalovaná zaslala žalobkyni dne , datum, odstoupení od Nájemní smlouvy pro údajné podstatné porušení povinnosti žalobkyně jako nájemce, které mělo spočívat v jejím prodlení s placením nájemného. Žalobkyně v reakci na odstoupení zaslala vyjádření, v němž namítla jeho neplatnost, jelikož takové odstoupení dle jejího názoru bylo jak v rozporu se zněním Nájemní smlouvy, tak se zákonnou úpravou. Poukázala na obsah článku III odst. 3.3. Nájemní smlouvy ohledně možnosti výpovědi bez uvedení důvodu. Žalobkyně tak konstatovala, že předmětné odstoupení od Nájemní smlouvy nemohlo žádným způsobem přivodit její zánik. Pokud by se předmětné odstoupení posoudilo jako výpověď Nájemní smlouvy, odkázala na zmíněné ustanovení jejího článku III odst. 3.3., dle něhož nebylo možné Nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Žalobkyně v návaznosti na odstoupení žalované zaslala dne , datum, vyjádření, v němž žalovanou upozornila, že odstoupení je neplatné a nájemní vztah založený Nájemní smlouvou trvá. Pro případ, že by odstoupení bylo posouzeno jako výpověď, uplatnila proti ní námitky ve smyslu § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalobkyně má za to, že nájemní smlouva vylučuje možnost výpovědi Nájemní smlouvy bez výpovědní doby, požadovala proto určit její neoprávněnost.2. K výslovnému dotazu soudu ohledně upřesnění žaloby žalobkyně u jednání uvedla, že požaduje určení neoprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2314 o. z. ve vztahu k předmětnému „odstoupení“ ze dne , datum, , jelikož má za to, že se může jednat toliko o výpověď, nikoliv o odstoupení, jelikož účastníci Nájemní smlouvy si možnost odstoupení nesjednali a právní úprava takové odstoupení neumožňuje. K dalšímu doplňujícímu dotazu soudu uvedla, že částky, k jejichž úhradě byla žalobkyně vyzvána výzvami žalované před ukončením nájemního vztahu, zaplaceny nebyly, nicméně má za to, že se nejedná o otázku rozhodnou pro posouzení věci.3. Žalovaná k věci uvedla, že předmětné právní jednání ze dne , datum, je platným odstoupením od Nájemní smlouvy. Je pravdou, že žalovaná při ukončování vztahu váhala mezi výpovědí a odstoupením, nicméně nakonec zvolila řešení formou odstoupení, což dle jejího názoru zákon i judikatura připouští. Poukázala na skutečnost, že žalobkyně dlouhodobě neplnila své povinnosti z Nájemní smlouvy. V průběhu roku , Anonymizováno, se dostala do výrazného prodlení s hrazením nájemného a souvisejících plateb. Strany uzavřely mimosoudní dohodu o tom, jakým způsobem s účinností od ledna , Anonymizováno, bude žalobkyně hradit nad rámec pravidelných měsíčních plateb také splátky existujícího splatného dluhu, přičemž v dohodnutém režimu plnila žalobkyně závazky pouze do května , Anonymizováno, . V červnu , Anonymizováno, neobdržela žalovaná od žalobkyně žádnou platbu, v červenci , Anonymizováno, pak obdržela v dílčích splátkách celkem částku , částka, , coby částečné úhrady nájemného za měsíc červen , Anonymizováno, . Od té doby ke dni rozhodnutí soudu žalovaná žádné platby od žalobkyně neobdržela. Výzvou ze dne , datum, vyzvala žalovaná žalobkyni k plnění ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení předmětné výzvy. Žalobkyně přípis právní zástupkyně žalované převzala dne , datum, , aniž by na něj jakkoliv reagovala. Žalovaná tak po uplynutí shora uvedené lhůty a po připočtení přiměřené časové rezervy odstoupila dne , datum, od uzavřené Nájemní smlouvy s odkazem na § 2002 odst. 1 o. z. a ustanovení článku III odst. 3.2 Nájemní smlouvy. Žalovaná je přesvědčena, že neplacení nájemného a souvisejících plateb spojených s užíváním předmětu nájmu po dobu přesahující šest měsíců představuje takovou okolnost, která byvylučovala uzavření Nájemní smlouvy, byl-li by si jí pronajímatel předem vědom. Žalovaná též poukázala na otázku účelovosti žalobního návrhu a na korektiv dobrých mravů.4. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění. Dne , datum, žalobkyně a právní předchůdce žalované podepsali listinu s názvem Nájemní smlouva, jejímž předmětem dle jejího článku II. byly pozemky uvedené v článku I. této smlouvy v rozsahu určeném v zákresu, který byl nedílnou přílohou č. , hodnota, předmětné smlouvy. Předmět nájmu tvořila autodílna, dvě malé garáže, zastřešené stání a části zbývající plochy pozemku parc. č. , hodnota, . Účel nájmu byl stanoven jako provozování podnikatelské činnosti nájemce (tj. žalobkyně) v souladu s jemu uděleným podnikatelským oprávněním, a to konkrétně provozování autodílny, parkování vozidel a skladování s tím souvisejícího zboží a věcí. Dle článku III odst. 3.1. byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou. Dle článku III odst. 3.2. byla kterákoliv ze stran oprávněna od smlouvy odstoupit, stanoví-li tak obecně závazné právní předpisy. Dále v článku III odst. 3.3. bylo sjednáno, že kterákoliv ze smluvních stran je oprávněna nájem dle této smlouvy vypovědět i bez uvedení důvodu písemnou výpovědí řádně doručenou druhé smluvní straně se šestiměsíční výpovědní dobou, která počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně s tím, že § 2312 o. z. se pro účely této smlouvy nepoužije. V článku IV. bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, plus DPH a dále byly sjednány další platby související s nájmem (vše z Nájemní smlouvy ze dne , datum, , včetně příloh).5. Zapsaným vlastníkem pozemků, které tvoří předmět nájmu, je dle stavu zapsaného v katastru nemovitostí žalovaná (z LV č. , hodnota, ).6. Výzvou ze dne , datum, žalovaná žalobkyni vyzvala k úhradě dlužných plateb spojených s užíváním předmětu nájmu. Celkem se jednalo o částku , částka, sestávající z dlužného nájemného, dlužné částky na paušálních platbách za vodné, odvod kanalizačních vod a dodávek tepla a na zálohových platbách na dodávky elektřiny pro rok , Anonymizováno, . Žalobkyně byla vyzvána k úhradě předmětné částky ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení výzvy. V této výzvě byla žalobkyně upozorněna, že v případě neplacení pohledávek nemá žalovaná zájem na dalším trvání nájemního vztahu s tím, že pokud nedojde k úhradě, pak od Nájemní smlouvy odstoupí dle ustanovení § 2002 odst. 1 o. z. a pokud by nebylo možné nájemní vztah ukončit odstoupením, vypoví jej postupem dle ustanovení článku III. odst. 3.3. Nájemní smlouvy. Uvedená výzva byla žalobkyni doručena dne , datum, (z výzvy dne , datum, a doručenky do datové schránky).7. Dne , datum, žalovaná zaslala žalobkyni „Odstoupení od nájemní smlouvy ze dne , datum, “. V této listině žalovaná uvedla, že výzvou ze dne , datum, vyzvala žalobkyni k úhradě peněžitých závazků za žalovanou vyplývajících z Nájemní smlouvy ze dne , datum, s tím, že předmětnou výzvou byla žalobkyně upozorněna na existenci zmiňovaných splatných peněžitých závazků s výslovným upozorněním, že pokud žalobkyně tyto dluhy v určené lhůtě neuhradí, žalovaná od uzavřené Nájemní smlouvy odstoupí. Jelikož nedošlo k žádné úhradě, ani k jinému řešení, žalovaná odstoupila od Nájemní smlouvy podle § 2002 odst. 1 o. z. a ustanovení článku III odst. 3.2. Nájemní smlouvy. Současně žalobkyni vyzvala k vyklizení předmětu nájmu bez zbytečného odkladu s upozorněním na podání vyklizovací žaloby, nebude-li vyklizení učiněno ve stanovené třídenní lhůtě. Předmětné odstoupení bylo žalobkyni doručeno dne , datum, (z odstoupení ze dne , datum, a doručenky do datové schránky).8. Dne , datum, žalobkyně na odstoupení reagovala prostřednictvím svého zástupce tak, že s odstoupením od Nájemní smlouvy nesouhlasila a považovala jej za neplatné. Pokud jde o prodlení s placením nájmu, poukázala na skutečnost, že s takovým prodlením nájemce je v zákonné úpravě spojen jiný následek, a to vznik práva pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu v tříměsíční výpovědní době dle ustanovení § 2309 o. z. Má za to, že odstoupeníod Nájemní smlouvy v daném případě představuje nepřípustné obcházení zákona a jako takové je neplatné s ohledem na ustanovení § 547 a 580 o. z. Namítla neplatnost odstoupení a trvala na závěru, že nájemní vztah mezi účastníky trvá. V předmětném přípisu žalobkyně žalovanou též vyzvala k osobnímu setkání k vyřešení věci ohledně dlužného nájemného a navrhla sjednání splát