10 C 252/2021-75 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu 21.9.2021 domáhal proti žalované určení, že výpověď z nájmu ze dne 1. 9. 2021, jejímž předmětem byl pronájem nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku, která byla dána žalobci pro porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, je neplatná od samého počátku, a tedy neoprávněná. Žalobce uvedl, že dne 5. 10. 2020 uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu, na základě které mu byly pronajaty výše uvedené nemovitosti.. Smlouva byla uzavřena v návaznosti na kupní smlouvu o prodeji nemovitých věcí uzavřené mezi týmiž účastníky dne 5. 10. 2020, kterou měl žalobce prodat žalované tytéž nemovitosti. Platnost smlouvy napadl žalobce žalobu o určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 22. 6. 2021. Žalobce obdržel od žalované dne 17. 9. 2021 výpověď z nájmu, v níž po něm žalovaná požadovala vyklizení nemovitostí a jejich předání žalované bez zbytečného odkladu z důvodu porušení smluvních podmínek zvlášť závažným způsobem. Tento zvlášť závažný způsob měl spočívat zejména neplacení nájemného splatného dne 31. 5. 2021, 30. 6. 2021, 31. 7. 1021 a 31. 8. 2021. Žalobce uvedl, že nebyl vyzýván k zaplacení nájmu, a protože měl za to, že žalovaná při uzavírání kupní smlouvy využila jeho dlouhodobě nepříznivého zdravotního stavu a celkové životní situace a kupní smlouva byla uzavřena za zvlášť nerovných nevýhodných podmínek, předpokládal, že žalovaná minimálně mlčky uznává své nemorální a protiprávní jednání, které vedlo k uzavření uvedené kupní smlouvy.2. Žalovaná vznesla námitku nedostatku své pasivní legitimace. Žalovaná uvedla, že dne 22. 12. 2021 uzavřela se společností , jméno FO, ., IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , , adresa, , smlouvu o koupi nemovitých věcí. Předmětem této smlouvy byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem na tuto osobu. Následně byl proveden vklad vlastnického práva této společnosti do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 24. 1. 2022. Vzhledem k tomu, že postavení žalované převzal nový vlastník, došlo k s přechodu práv a povinností na nového vlastníka. Uvedená společnost vstoupila do původního nájemního vztahu s tím, že tím zůstaly zachovány účinky právních jednání, jako je například výpověď z nájmu. Žalovaná dále uvedla, že výpověď byla podána platně v souladu s právními předpisy. Předmětem tohoto řízení je určení neplatnosti výpovědi z nájemní smlouvy, a je bezpředmětné, zda je výše uvedená nájemní smlouva platná či nikoliv. Podle žalované se žalobce dostal do prodlení s platbou jednotlivých splátek nájmu. Žalobce původně neměl hradit žádné nájemné, a toto se mu mělo odečítat z kupní ceny. Na popud žalobce však došlo ke změně smlouvy a podle dohody o narovnání měl od května 2021 hradit nájemné, což neučinil. Takto žalobci vznikl dluh za nájemné za květen, červen a červenec 2021, přesto, že byl vyzván k zaplacení. Žalovaná proto vypověděla žalobci nájem pro porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem.3. Soud ve věci rozhodl v nepřítomnosti žalobce. Žaloba a předvolání na jednání ve věci bylo žalobci doručeno do vlastních rukou dne 6. 4. 2022. Žalobce se však k ústnímu jednání, k němuž byl podle ust. § 45 a § 49 o.s.ř. řádně obeslán, včas bez omluvy nedostavil, a před vyhlášením rozsudku se nevyjádřil k námitkám žalované. Soud proto jednal podle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř. v nepřítomnosti žalobce, který se na jednání dostavil až po vyhlášení rozsudku.4. Ze smlouvy o nájmu ze dne 5. 10. 2020 soud zjistil, že žalovaná jako pronajímatel uzavřela se žalobcem jako nájemcem tuto smlouvu o nájmu, na základě které pronajala žalobci nemovité věci na dobu šesti let, a to pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše zapsáno na LV č. , číslo, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro k.ú. , adresa, . Podle článku II. přenechala žalovaná žalobci k dočasnému užívání uvedené nemovitosti a žalobce se zavázal žalované platit nájemné a jiná plnění podle smlouvy. Podle článku III. činilo nájemné a zálohy na služby celkem 15 200 Kč měsíčně, a bylo splatné nejpozději do konce kalendářního měsíce. Jednotlivé měsíční platby nájemného a záloh za služby měly být hrazeny formou započtení z části kupní ceny předmětu nájmu specifikované v dohodě o úhradě kupní ceny, až do jejího úplného vyčerpání. Do té doby nemusel žalobce hradit nájemné a zálohy na služby z jiných prostředků.5. Výzvou k úhradě dlužného nájemného ze dne 3. 8. 221 byl žalovaný vyzván k úhradě dlužného nájemného za květen až červenec 2021 ve výši celkem 45 600 Kč nejpozději do 31. 8. 2021. Výzva byla žalovanému odeslána 5. 8. 2021 (viz podací stvrzenka), nicméně žalobce si tuto zásilku nevyzvedl v uložení době, jak je zřejmé z připojené obálky adresované žalobci.6. Z výpovědi z nájmu ze dne 1. 9. 2021, že byla dána žalobci z důvodu dlouhodobého porušování jeho povinnosti nájemné podle článku III smlouvy. Žalobce podle této výzvy neuhradil žalované nájemné splatné 31. 5. 2021, 30. 6. 2021, 31. 7. 2021 a 31. 8. 2021, přestože byl na tuto skutečnost opakovaně upozorňován a opakovaně vyzýván k úhradě. Výpověď z nájmu proto byla dána žalobci bez výpovědní lhůty pro porušení smlouvy zvlášť závažným způsobem. Z dodejky soud zjistil, že výpověď byla žalobci doručena 16. 9. 2021.7. Z výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že vlastníkem pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše zapsáno na LV č. , číslo, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, pro k.ú. , adresa, je nyní společnost , jméno FO, , právnická osoba, ., IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , , adresa, . Uvedená společnost nabyla vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne 22. 12. 2021 s právními účinky zápisu k 24. 1. 2022 s tím, že zápis jejího vlastnického práva byl proveden 15. 2. 2022.8. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované a výpisu obchodního rejstříku společnosti , jméno FO, , právnická osoba, . soud zjistil, že žalovaná a uvedená společnost nemají stejné společníky.9. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu ustanovení § 132 os.ř. vzal soud za prokázané, že žalovaná pronajala žalobci pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše v k.ú. , adresa, , na základě smlouvy o nájmu ze dne 5. 10. 2020. Pozemky byly žalobci pronajaty na dobu šesti let za nájemné a zálohy na služby ve výši celkem 15 200 Kč měsíčně. Jednotlivé měsíční platby nájemného a záloh za služby měly být hrazeny formou započtení z části kupní ceny předmětu nájmu specifikované v dohodě o úhradě kupní ceny, až do jejího úplného vyčerpání. Žalobci byla poté dána žalovanou výpověď z nájmu nemovitostí z 1. 9. 2021, která byla žalobci doručena dne 16. 9. 2021.10. Při právním posouzení soud vycházel z ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Podle ustanovení § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.11. Podle § 2221 odst. 1 o.z. platí, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.12. Podle § 2232 o.z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.13. Podle ustanovení § 2286 o.z., výpověď nájmu (pozn. bytu a domu) vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odstavec 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odstavec 2).14. Soud se nejdříve zabýval otázkou včasnosti podané žaloby ve smyslu ust. § 2290 o.z., podle kterého je třeba žalobu podat u soudu v prekluzivní lhůtě 2 měsíců ode dne doručení výpovědi. Žalobce podal žalobu u soudu dne 21. 9. 2021, přičemž výpověď z předmětného nájmu mu byla doručena 16. 9. 2021, jak vyplývá z dodejky k výpovědi ze dne 1. 9. 2021. Protože žaloba měla být podána u soudu nejpozději do 16. 11. 2021, je zřejmé, že byla podána u soudu včas, tedy před uplynutím prekluzivní lhůty k jejímu podání.15. Z provedených důkazů vyplynulo, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne 5. 10. 2020 smlouvu o nájmu. Na základě této smlouvy byl žalobci jako nájemci dán žalovanou jako pronajímatelem do pronájmu pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, a pozemek parc. č. , číslo, , to vše v k.ú. , adresa, . Žalovaná následně doručila žalobci výpověď z 1. 9. 2021 z tohoto nájmu, a to dne 16. 9. 2021, jak výše uvedeno. Žalovaná byla v dané době pronajímatelem uvedených pozemků.16. S ohledem na to, že žalovaná vznesla námitku nedostatku své pasivní legitimace, zabýval se soud touto námitkou. Věcnou le