10 C 180/2024-134 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 29. 5. 2024 domáhala vůči žalované zaplacení částky ve výši 3 990 000 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že žalovaná uzavřela dne 27. 4. 2022 Dohodu o rezervaci, v níž se zavázala uzavřít s panem , tituly před jménem, , jméno FO, , narozeným , datum, , kupní smlouvu, na základě které by nabyla vlastnictví k pozemku parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo popisné, - rodinný dům, a pozemku parc. č. , hodnota, , to vše v k.ú. a obci , adresa, za kupní cenu 19 490 000 Kč. Vzájemná jednání dospěla tak daleko, že se uzavření předmětné smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Žalovaná však nepoctivě přes důvodné očekávání , tituly před jménem, , jméno FO, jednání o uzavření smlouvy ukončila, a smlouva nebyla uzavřena z důvodů na její straně. Žalovaná nesdělila právnímu předchůdci žalobkyně ani zprostředkující realitní kanceláři, že si nedokáže obstarat financování kupní ceny. Až v listopadu 2022, po uplynutí rezervační doby, obdržel , tituly před jménem, , jméno FO, dopis od manžela žalované, v němž se tento dovolával neplatnosti výše uvedené dohody, nicméně podle žalobkyně platnost či neplatnost této dohody není pro posouzení věci relevantní. , tituly před jménem, , jméno FO, následně prodal nemovitosti jiné osobě kupní smlouvou z 27. 1. 2023 za částku 15 500 000 Kč, a to z důvodu všeobecného poklesu cen nemovitostí. Tím podle žalobkyně vznikla , tituly před jménem, , jméno FO, škoda ve výši rozdílu mezi cenou dohodnutou se žalovanou a cenou, za kterou byla nemovitost prodána, a žalovaná za tuto škodu odpovídá. Žalobkyně dále uvedla, že , tituly před jménem, , jméno FO, postoupil svoji pohledávku za žalovanou dne 25. 4. 2024 žalobkyni, a tuto skutečnost oznámil žalované. Přestože byla žalovaná o zaplacení upomenuta, požadovanou částku nezaplatila.2. Žalovaná považovala žalobu za nedůvodnou a navrhla, aby ji soud zamítl. Žalovaná uvedla, že kupní smlouva nemohla být uzavřena bez jejího zavinění, jelikož jí nebylo poskytnuto financování koupě nemovitostí společností , právnická osoba, . K tomuto závěru dospěl i soud ve sporu vedeném mezi ní a společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , o vrácení zaplaceného rezervačního poplatku ve výši 605 000 Kč. Žalovaná měla skutečný zájem nemovitost koupit, ale finanční prostředky jí nebyly poskytnuty, a proto o tom informovala právního předchůdce žalobkyně, který pak zvažoval alternativní možnosti úhrady kupní ceny. Smluvní strany počítaly s možností, že jí nebudou finanční prostředky poskytnuty, a ujednaly si i vrácení složené rezervační zálohy s tím, že nemovitosti přestanou být blokovány. Podle žalované došlo k ukončení jednání o uzavření smlouvy ze spravedlivého důvodu. Žalovaná dále namítala, že vzhledem k tomu, že Dohoda o rezervaci byla trojstrannou smlouvou o realitním zprostředkování, nebylo v ní možné žalovanou zavázat k uzavření realitní (kupní) smlouvy, a nemohla jí proto vzniknout ani předsmluvní odpovědnost. Žalovaná také namítala, že stanovení výše škody žalobkyní je zcela náhodné a nepřezkoumatelné, a pokud se , tituly před jménem, , jméno FO, rozhodl prodat nemovitost za nižší cenu, než za jakou ji nabízel žalované, nemůže žalovaná nést odpovědnost za jeho rozhodnutí. Podle žalované byla následná kupní smlouva uzavřena až 27. 1. 2023, kdy již právní předchůdce žalobkyně nebyl v dobré víře ohledně původní dohody. Nad to žalobkyně neprokázala, že její právní předchůdce měl jinou možnost prodat nemovitost za vyšší cenu, nebo že kvůli jednání se žalovanou přišel o jiného kupce. Podle žalované tak zde chybí příčinná souvislost mezi případnou vzniklou škodou a jejím jednáním.3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná uzavřela s panem , tituly před jménem, , jméno FO, dne 27. 4. 2022 dohodu o rezervaci. Mezi účastníky byla shoda rovněž o tom, že žalovaná následně neuzavřela kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl převod vlastnického práv a k pozemku parc.č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo popisné, – rodinný dům, a pozemku parc.č. , hodnota, , to vše v k.ú. a obci , adresa, (dále jen „nemovitosti“) za kupní cenu 19 490 000 Kč, na základě které by zakoupila tyto nemovitosti od , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícího. Žalované byla zaslána výzva k úhradě částky ve výši 3 990 000 Kč, která jí byla doručena 28. 4. 2023. Soud vzal tato shodná tvrzení účastníků za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.4. Z dohody o rezervaci ze dne 27. 4. 2022 soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, byl ve smlouvě označen jako „prodávající“ a žalovaná jako „kupující“. Smlouva byla trojstranná a byla uzavřena i se společností , právnická osoba, , právnická osoba, (dále také jako „realitní kancelář“) jako zprostředkovatelem. Podle článku I. bylo předmětem dohody sjednání podmínek, za nichž měla být mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovanou uzavřena smlouva budoucí kupní ohledně nemovitostí uvedených v bodě 3 odůvodnění tohoto rozsudku. Současně bylo v tomto článku stanoveno, že , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaná se tímto zavázali uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář se zavázala vykonávat činnost sjednanou v dohodě. Dohodnutá kupní cena činila včetně provize 19 490 000 Kč. Z článku IV. a V. dohody vyplývá, že provizi ve výši rezervační zálohy 605 000 Kč měl hradit , tituly před jménem, , jméno FO, ; žalovaná ji měla hradit v případě, že by nedošlo k uzavření smlouvy z důvodů na její straně. Podle článku V. odst. 1 dohody měla rezervační záloha sloužit „k rezervační blokaci nemovitostí“. Podle článku VI. dohody se realitní kancelář zavázala rezervovat předmětné nemovitosti do 27. 10. 2022, aby žalovaná měla možnost uzavřít s , tituly před jménem, , jméno FO, v budoucnu smlouvu, jejímž předmětem měl být převod vlastnického práva k nemovitostem. Podle článku VIII., odst. 2 dohody se , tituly před jménem, , jméno FO, zavázal uzavřít na výzvu žalované nejpozději do jednoho měsíce od vyzvání smlouvou, s výjimkou situace, že by žalovaná neprokázala schopnost financovat koupi nemovitostí. Podle článku IX odst. 2 a 4 dohody byla žalovaná povinna vyzvat , tituly před jménem, , jméno FO, k uzavření smlouvy nejpozději do konce doby trvání dohody a současně do této doby prokázat , tituly před jménem, , jméno FO, a realitní kanceláři svoji schopnost financovat celou kupní cenu nemovitostí. Podle článku X odst. 11 dohody si smluvní strany sjednaly, že financování žalované proběhne přes společnost , právnická osoba, . zprostředkovatele , jméno FO, a realitní kancelář se zavázala, že pokud by nedošlo k zafinancování přes tuto společnost, vrátí rezervační poplatek v plné výši. Dále je v článku uvedeno, že „lhůta pro sdělení financování je 14 dní“.5. Výzvou ze dne 6. 1. 2023 žalovaná vyzvala realitní kancelář k vrácení rezervační zálohy. Z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu podaného žalovanou jako žalobkyní u Obvodního soudu pro , adresa, vyplývá, že se žalovaná domáhala vůči realitní kanceláři vrácení rezervační zálohy na základě dohody o rezervaci ze dne 27. 4. 2022. Z obsahu návrhu vyplývá, že žalované nebyl poskytnut hypoteční úvěr na financování koupě předmětných nemovitostí. Obvodní soud pro , adresa, ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 18. 10. 2023, č.j. 9 C 157/2023-109, kterým žalobu zamítl. Z obsahu tohoto rozsudku vyplývá, že realitní kancelář vyzvala žalovanou e-mailem z 1. 6. 2022 ke sdělení, zda již má schválený úvěr. Žalovaná v e-mailu z 6. 6. 2022 uvedla, že úvěr nedostala, a že jej stále řeší. Podle e-mailové komunikace realitní kanceláře, žalované a , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 20. 7. 2022 až 21. 7. 2022 se realitní makléř obrátil na žalovanou s tím, že projednal s , tituly před jménem, , jméno FO, její včerejší návštěvu, a že mu , tituly před jménem, , jméno FO, předložil protinávrh. Na nabídku žalované, že uhradí cenu nemovitostí z části z úvěru a z části převodem pozemků , tituly před jménem, , jméno FO, navrhl, že by se cena hradila vždy z části z hypotéky ve výši 12 000 000 Kč a zbývající část buď ve splátkách se zástavou na pozemcích manžela žalované, nebo převodem těchto pozemků. Na to žalovaná reagovala, že druhá varianta je pro ni a jejího manžela nepřijatelná. První varianta přišla žalované vstřícná, nicméně uvedla, že musí s manželem probrat otázku placení ceny ve splátkách. Podle e-mailové komunikace z 13. 9. 2022 až 15. 9. 2022 mezi realitní kanceláří a žalovanou vyplývá, že se realitní makléř obrátil na žalovanou s jednáním o úhradě kupní ceny a s tím, že , tituly před jménem, , jméno FO, nabízí jednání. Žalovaná na to sdělila, že stále čeká na vyjádření pana , jméno FO, jako hypotečního poradce. E-mailem ze 6. 10. 2022 vyzvala realitní kancelář žalovanou k prokázání financování části kupní ceny, které žalovaná do té doby nedoložila. Městský soud v Praze svým rozsudkem ze dne 15. 2. 2024, č. j. 58 Co 24/2024-149, změnil rozsudek Obvodního soudu pro , adresa, ,