8 C 1/2024-89 — Okresní soud v Bruntále

1. Podanou žalobou u Okresního soudu v Bruntále dne , datum, se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovaným vyklidit bytovou jednotku o velikosti 3 + 1 situovanou v 1. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, a společné prostory domu č. p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, v , Anonymizováno, . Uváděli, že jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , na kterém stojí stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům, ve kterém se v 1. nadzemním podlaží nachází předmětná bytová jednotka. Žalovaní doposud užívají předmětnou bytovou jednotku a mají v ní své věci. Původně uzavřeli žalovaní s právními předchůdci žalobců (manželi , Anonymizováno, ) nájemní smlouvu dne , datum, (a dodatek č. , hodnota, a dodatek č. , hodnota, ), na základě které se žalovaní stali nájemci předmětného bytu. Bylo sjednáno, že nájemné je splatné vždy k 5. dni v daném měsíci. Žalovaní neuhradili žalobcům nájemné za měsíce září, říjen a listopad 2023 a byli žalobci vyzváni k úhradě dlužných částek, a to výzvou ze dne 6. 10. 2023, kde byli upozorněni, že pokud dlužnou částku nezaplatí, budou tuto skutečnost žalobci považovat za zvlášť závažné porušení povinností nájemců a vystavují se nebezpečí riziku výpovědi předmětné smlouvy dle § 2291 odst. 1 obč. zákoníku. Dne 6. 11. 2023 vypověděli žalobci předmětnou smlouvu o nájmu bytu pro zvlášť závažné porušování povinností žalovanými a stanovili lhůtu k vystěhování na 11. 11. 2023. Následně byli žalovaní vyzváni k vystěhování i předžalobní výzvou ze dne 14. 11. 2023 s náhradní lhůtou pro vystěhování do 17. 11. 2023. Žalovaní však na výzvy žalobců nereagovali.2. Žalovaní se vyjádřili v podání ze dne 14. 2. 2024. Poukazovali na to, že došlo ke změně vlastníka předmětného bytu a s novými majiteli neprobíhala komunikace. Noví majitelé žádali úhradu nájmu protiprávně na bankovní účet. Dále poukazovali na to, že v bytě se snížila teplota a objevila plíseň, a proto žádali zahájení topné sezóny, což žalobci odmítali. I přes zahájení topné sezóny se plíseň v bytě vyskytovala a žalobci se dostavili na kontrolu bytu až dne 20. 10. 2023. Následně mezi účastníky probíhala SMS a WhatsAppová komunikace ohledně možného smírného vyřešení věci, když však ke smírnému vyřešení věci účastníky nedošlo. Žalovaní navrhovali zrušení žaloby v plném rozsahu a v případě rozhodnutí soudu o jejich vystěhování, žádali stanovení 3měsíční výpovědní lhůty. Žalovaní předložili listinné důkazy a uvedli, že zbývající důkazy předloží soudu na nařízeném jednání.3. Provedeným dokazováním zjistil soud skutkový stav věci a má za prokázané, že mezi původními vlastníky předmětné bytové jednotky, manželi , Anonymizováno, na straně pronajímatelů a žalovanými na straně nájemců, byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu bytu. Jejím předmětem byla bytová jednotka o velikosti 3 + 1 nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, rodinný dům na parc. st. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, a bytová jednotka je situována v 1. nadzemním podlaží domu (smlouva o nájmu bytu, shodná tvrzení účastníků). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 15. 4. 2022 do 14. 4. 2023. Celková výše nájmu a inkasních plateb byla sjednána v celkové výši 12.000 Kč, z toho nájemné 6.500 Kč, vodné a stočné 1.000 Kč, elektrická energie 1.500 Kč a teplo 3.000 Kč. Žalovaní převzali předmětný byt a tento užívají (předávací protokol z 12. 4. 2022, nájemní smlouva). Dodatkem č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu uzavřeným dne , datum, smluvní strany změnily způsob úhrady nájmu, a to tak, že nájemné bude hrazeno hotově k rukám pronajímatele vždy k 5. dni v měsíci na daný měsíc (dodatek č. , hodnota, ze dne , datum, ). Dalším dodatkem č. , hodnota, byla upravena doba nájmu, a to na dobu určitou od 15. 4. 2023 do 15. 4. 2024 (dodatek č. 2 ze dne , datum, ). Žalobci upomenuli žalované upomínkou ze dne 6. 10. 2023 a vyzvali je k úhradě dlužného nájmu za září 2023 a za říjen 2023, které již bylo po splatnosti, a to ve výši 2 x 12.000 Kč a dlužné vypočítané zákonné úroky z prodlení. Současně byli žalovaní poučeni, že pokud nezaplatí dlužné nájemné v prodloužené lhůtě o 10 dní, tedy do 15. 10. 2023, vzniká žalobcům právo podle § 2288 odst. 1 písm. a) obč. zákoníku právo vypovědět nájemní smlouvu s 3měsíční výpovědní dobou. Dále byli upozorněni na to, že pokud nebude nájemné uhrazeno ani za listopad k 5. 11. 2023, dosáhne dluh na nájemném trojnásobku měsíčního nájemného a žalobci budou postupovat podle § 2291 odst. 1 občanského zákoníku a vypoví nájemní smlouvu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy (upomínka ze dne 6. 10. 2023). Dále žalobci, přípisem ze dne 6. 11. 2023, dali žalovaným okamžitou výpověď předmětné nájemní smlouvy. Poukázali na to, že nájemné včetně služeb je stanoveno podle nájemní smlouvy na 12.000 Kč měsíčně, splatné vždy 5. den daného měsíce. Upozornili na to, že za září 2023, říjen 2023 a listopad 2023 žalobci neobdrželi žádnou z plateb od žalovaných, které byly splatné dne 5. 9. 2023, 5. 10. 2023 a 5. 11. 2023. Žalobci uvedli, že v souladu s nájemní smlouvou a dle § 2291 obč. zákoníku vypovídají nájem založený nájemní smlouvou bez výpovědní doby s ohledem na výši pohledávky a překročení trojnásobku smluveného nájemného včetně plateb za služby, a to pro porušení povinností žalovaných zvlášť závažným způsobem. Zvlášť závažné porušení povinností žalovaných shledávají žalobci v opakovaném prodlení s úhradou nájemného a poplatku za služby, a to za již více než 3 měsíce po sobě, a to i přesto, že žalované k úhradě dlužného nájemného opakovaně vyzývali a upozorňovali žalované na možné následky. Žalovaní byli upozorněni, že nájemní smlouva končí okamžikem doručení této výpovědi a byli vyzváni, aby se ve lhůtě 5 dnů ode dne doručení výpovědi vystěhovali a k datu 11. 11. 2023 žalobci očekávají předání bytu ve stavu, v jakém byl pronajat. Na závěr žalobci poučili žalované o možnosti podat proti výpovědi námitky dle § 2286 odst. 2 obč. zákoníku s tím, že žalovaní mají možnost navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, a to ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy jim výpověď došla. Výpověď byla dodána do datových schránek žalovaných dne 6. 11. 2023 a byla doručena 12. 11. 2023, když se žalovaní jako oprávněné osoby přihlásili (výpověď ze dne 6. 11. 2023, doklad o odeslání zpráv do datových schránek žalovaných).4. Žalovaní se vyjádřili k předžalobním výzvám a výpovědi a uvedli, že navrhují uzavření smírné dohody, že do 31. 12. 2023 uhradí podíl z dlužné částky a do 1. 1. 2024 vyklidí a předají byt (přípis z 16. 11. 2023). Žalobci pak reagovali na návrh smíru v dopise ze dne 16. 11. 2023 a předložili svůj návrh smírného vyřešení věci žalovaným (přípis z 21. 11. 2023). Žalovaní pak s navrženým smírem ze strany žalobců nesouhlasili (přípis žalovaných z 30. 11. 2023). Žalobci pak navrhli žalovaným další smírné vyřešení věci (přípis z 1. 12. 2023). Žalobci vyzvali žalované k vyklizení bytové jednotky předžalobní výzvou z 14. 11. 2023 a vyzvali žalované, aby do 3 dnů od doručení výzvy byt vyklidili a předali žalobcům (předžalobní výzva z 14. 11. 2023). Žalovaní nesouhlasili s protinávrhem žalobců ze dne 1. 12. 2023 a navrhli hradit dluh v jimi určenými splátkami (vyjádření z 6. 12. 2023). Žalovaní předložili soudu písemnou komunikaci s žalobci, jejímž předmětem je jednání o smírném vyřešení věci mezi účastníky, které však nevedlo k mimosoudnímu vyřešení celé věci. Obsahem korespondence je upozorňování žalovaných na hrubé porušení povinností majitelů bytu, které spatřují v tom, že v bytě se má nacházet plíseň, vlhké zdi a k 1. 9. 2023 nebyla zahájena topná sezóna (korespondence na č. l. 46-63). Dále předložili žalovaní návrh smlouvy o nájmu bytu, který jim byl předložen aktuálními majiteli předmětného bytu s tím, že v obsahu textu smlouvy je návrh nájmu na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 30. 4. 2024 a celková částka za nájem a zálohy na služby ve výši 11.000 Kč. Smlouva neobsahuje podpisy účastníků (návrh smlouvy o nájmu bytu ze dne 10. 9. 2023). Žalobci předložili soudu další komunikaci mezi účastníky, jejímž obsahem je jednání účastníků vyřešit věc mimosoudně, které však nevedlo k mimosoudnímu vyřešení věci. Předmětem je jednání o úhradě dluhu na nájemném a službách a také ohledně vystěhování (komunikace vytisknutá SMS a , Anonymizováno, čl. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, ). Dále soud k návrhu žalobců provedl důkaz archivem počasí v září 2023 včetně teplot – na adrese https:// www.e-pocaci.cz/archiv-pacasi/2023/zari/ a výtiskem z této stránky a bylo zjištěno, že v měsíci září 2023 byly denní teploty v rozsahu 18 °C – 30 °C a v noci od 5 °C – 15 °C (internetová stránka a výtisk). Dále soud provedl k důkazu videozáznam z prohlídky bytu ze dne 20.10. 2023, ze které vyplývá, že byt byl obyvatelný a netrpěl žádnými vadami, které by bránily jeho řádnému užívání nájemníky – žalovanými. Pokud je na nahrávce viditelná plíseň na stěně, tak se jedná část jednoho rohu stěny a je zjevné, že žádným způsobem ne