18 C 53/2025-186 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne 6. 3. 2025 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví účastníků ve vztahu k pozemkům p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, , p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, , všechny zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , název, , Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, s tím, že tyto nemovitosti by byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně a žalobkyně by současně byla povinna zaplatit žalované na vypořádacím podílu částku 49.150 Kč. Žaloba byla zdůvodněna tím, že každý z účastníků je spoluvlastníkem id. ½ uvedených pozemků, které však výlučně dlouhodobě užívá žalovaná, a to proto, že tvoří funkční celek s pozemkem p. č. , hodnota, , na němž má žalobkyně chatu a která je přístupná právě pouze přes pozemek p. č. , hodnota, . Žalobkyně popsala, že měla zájem o prodej spoluvlastnického podílu, když reagovala na inzerát žalované dne , datum, , přičemž žalovaná nabízela svůj spoluvlastnický podíl za částku 40.008 Kč, odpovídající ceně 51 Kč/m2. Došlo dokonce k přípravě návrhu kupní smlouvy, k akceptaci kupní ceny, včetně poplatku ve výši 5.025 Kč, avšak následně dne 27. 9. 2024 bylo žalobkyni sděleno, že nová cena již činí 75.264 Kč, odpovídající částce 96 Kč/m2. Žalobkyně toto navýšení odmítla a nechala si zpracovat znalecký posudek , jméno FO, . , jméno FO, dne , datum, , kterým byla celková cena všech pozemků určena v částce 98.300 Kč, což odpovídá hodnotě podílu ve výši 49.150 Kč. V důsledku vypracovaného znaleckého posudku pak žalobkyně navrhla odkup žalované za částku 55.000 Kč, což žalovaná odmítla. Následně byla na inzertním serveru navýšena cena odpovídající částce 120 Kč/m2. Žalobkyně vysvětlila, že původně pozemky vlastnil její manžel a její švagr, kteří je nabyli v rámci restituce. Pozemky tvoří funkční celek, a proto žalobkyně měla za to, že s ohledem na jejich velikost a umístění v terénu, především jejich svažitost, není reálné rozdělení možné. Žalobkyně dále uvedla, že žalovaná zneužila neznalost cen nemovitostí jejího švagra , jméno FO, , který žalované prodal svůj spoluvlastnický podíl v roce 2022 za částku 506 Kč a žalovaná tyto pozemky drží toliko za účelem dalšího spekulativního prodeje.2. Žalovaná souhlasila se zrušením podílového spoluvlastnictví, i s přikázáním pozemků žalobkyni, rozporovala však cenu zjištěnou znaleckým posudkem , jméno FO, . , jméno FO, , který byl dle jejího názoru vyhotoven účelově tak, aby výsledná cena podílu odpovídala částce, kterou je žalobkyně ochotna uhradit. Žalovaná namítla, že předmětné pozemky tvoří funkční celek s rekreační chatou na pozemku p. č. St. , hodnota, , kdy přístupovou cestu zajišťuje pozemek p. č. , hodnota, a je tak klíčovým prvkem celého funkčního celku. Vzhledem k tomu, že žalobkyně by vypořádáním spoluvlastnictví přikázáním do svého výlučného vlastnictví dotvořila funkční celek a zcelila podíly na nemovitostech, považovala žalovaná za spravedlivou cenu za svůj spoluvlastnický podíl v částce 70.560 Kč. Žalovaná dále vznesla námitky proti předmětnému znaleckému posudku spočívající v tom, že znalecký posudek byl vypracován ke dni 14. 11. 2024 a již tedy expiroval. Dále zpochybnila zvolenou metodu, kdy znalkyně použila pro stanovení ceny i jednotkovou cenu až v extrémně nízkých hodnotách, konkrétně v hodnotě 12,40 Kč/m2, která nepředstavuje reprezentativní příklad a dochází tak ke zkreslení výsledku stanovené obvyklé ceny směrem dolů. Naopak vyhlášková cena, která je zpravidla nižší než cena tržní, vychází v tomto případě jako cena vyšší, což evokuje, že srovnávací vzorek neodpovídá tržní realitě. Zároveň žalovaná namítla, že posudek stanovuje hodnotu celého spoluvlastnického podílu, a žalobkyně následně prostým dělením dostává částku odpovídající hodnotě spoluvlastnického podílu, když žalovaná tento způsob výpočtu považuje za nesprávný. V reálném tržním prostředí není hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ rovna přesné polovině hodnoty celku. Dále je dle žalované nutné zohlednit právní zájem a cenu zvláštní obliby žalobkyně k předmětnému podílu žalované. Dle žalované znalecký posudek je věcně i odborně nesprávný, vykazuje zásadní metodologické nedostatky, nevěrohodný výběr srovnatelných nemovitostí, ignoruje časovou neaktuálnost a opomíjí relevantní ekonomické aspekty související s hodnotou spoluvlastnického podílu, a proto nemůže sloužit jako spolehlivý podklad pro stanovení obvyklé ceny. Žalovaná dále nesouhlasila s oceněním pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, v částce 161 Kč/m2, který považovala za neadekvátní a neodpovídající cenám obvyklým pro stavební pozemky daného regionu, kdy sama znalkyně uznala, že tyto pozemky tvoří funkční celek s pozemkem, na němž se nachází stavba rekreačního domu, a proto by se obvyklá cena měla pohybovat v rozmezí 400 Kč – 500 Kč/m2. Žalovaná proto předložila svůj znalecký posudek zpracovaný dne , datum, , jméno FO, . , jméno FO, , který určil cenu posuzovaných nemovitostí v částce 279.670 Kč.3. Soud ve věci nařídil několik jednání, kterých se vždy zúčastnila žalobkyně a její zástupce, žalovaná se vždy řádně z jednání omluvila a vždy tedy bylo jednáno v její nepřítomnosti postupem podle § 101 odst. 3 občanského soudního řádu.4. V rámci vyjádření u jednání soudu žalobkyně připomněla, že na pozemcích nejsou dostupné inženýrské sítě, a to včetně pozemků, s nimiž by měly údajně tvořit funkční celek. Na pozemku je pouze dostupná elektřina, voda se však využívá dešťová jako užitková, pitná k dispozici není, není zde ani kanalizace. Žalobkyně připomněla, že by při stanovení obvyklé ceny nemělo být zohledněno kritérium zvláštní obliby. Naopak by mělo být zohledněno, že pozemky jsou ve svažitém, jen těžko zemědělsky i jinak využitelném terénu a že tvoří přístupovou komunikaci. Pozemky p. č. , hodnota, a p. č. , název, jsou v zásadě nevyužívané a nelze použít kritérium zvláštní obliby. Žalobkyně nepovažovala znalecký posudek , jméno FO, . , jméno FO, za správný, když znalkyně v porovnání pozemků určených k zastavění velmi podivně zohledňovala velikost srovnávaných pozemků, a není tak zřejmé, jakým způsobem dospěla k obvyklé ceně ve výši 445 Kč/m2. Z pohledu žalobkyně je znalecký posudek předložený žalovanou nepřezkoumatelný a v rámci porovnání byly srovnávány neporovnatelné pozemky. Při zjištění ceny obvyklé u ostatních pozemků do porovnání znalkyně zahrnula jako porovnávané pozemky jiné kultury, a to včetně pozemků určených k zastavění, v případě porovnávání č. , hodnota, a 2, proto tyto srovnávací materiály by zde vůbec uvedeny neměly být. Žalobkyně na dokreslení způsobu práce s cenou ze strany žalované doložila také materiály zobrazující vývoj cen pozemků p. č. , hodnota, a , hodnota, v k. ú. , adresa, , které obě znalkyně ve svých znaleckých posudcích použily a kdy cena těchto dvou pozemků o celkové výměře 242 m2 činila 199 Kč/m2. Kupní cena tohoto pozemku však dle kupní smlouvy uzavřené s prodávajícím , jméno FO, dne , datum, činila 3.000 Kč.5. Žalovaná měla za to, že předmětné pozemky tvoří jednotný funkční celek, jsou funkčně spojené. Užitné a funkční spojení pozemku s rekreačním domem považovala žalovaná za nezpochybnitelné a prokázané. Stejně jako ekonomickou závislost žalobkyně k těmto pozemkům. Žalovaná namítla, že obchod s pozemky p. č. , hodnota, a , hodnota, uváděný žalobkyní není pro porovnání vhodný, protože se nejedná o stavební pozemky v pravém slova smyslu a tudíž jednotková cena je trojnásobně nižší než cena orné půdy, a proto tato cena není správná a objektivní. Pokud jde o přístup k sítím, pak je zřejmé, že pozemky jsou na vodovod i kanalizaci napojitelné. Pro určení jednotného funkčního celku je pak rozhodující celistvost a funkčnost a prostorová souvislost. Žalovaná naopak sebou předložený posudek považovala za přezkoumatelný, stejně jako vzorky, které znalkyně použila. Dle žalované jsou pozemky považovány za jeden celek i územním plánem, který pozemky zatřídil jako stavební. Nejedná se však o zastavitelné pozemky, ale o zahrady a pozemky ostatní, které jsou prokazatelně ve funkčním celku s rezidenčními stavbami. Ocenění provedené žalovanou pak bylo provedeno v souladu se skutečným stavem.6. Z výpisu z katastru nemovitostí, z kupní smlouvy, z potvrzení katastrálního úřadu, z prohlášení o pravosti podpisu, z inzerátu, z dopisu žalované, z emailů, ze znaleckého posudku č. , hodnota, , z návrhu na vypořádání podílového spoluvlastnictví, včetně doručenky, z emailu, z inzerátu, z kupní smlouvy, z potvrzení katastrálního úřadu, z prohlášení o pravostí podpisu, ze znaleckého posudku č. , hodnota, , z kupní smlouvy, z inzerátu, z originálu znaleckého posudku, z fotografií, z cenové mapy, z kupní smlouvy, z geometrického plánu, ze zásad prodeje pozemků ve vlastnictví města , adresa, , z inzerátů, z kupní smlouvy, z inzerátů o prodeji pozemku, z emailů, z předžalobních výzev žalované, z emailů, z inzerátů, z náhledu do KÚ, z printscreenu