11 C 256/2020-95 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobci uzavřeli se žalovaným dne [datum] smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby k parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Předmětem smlouvy byl mimo jiné závazek žalovaného do dvou měsíců od podpisu smlouvy podat žádost o vydání stavebního povolení u příslušného stavebního úřadu a do šesti měsíců ode dne nabytí právní moci stavebního povolení provést výstavbu rodinného domu a do SJM žalobců převést právo stavby, jehož součástí bude rodinný dům včetně přípojek vodovodu a kanalizace, el. a plynového vedení za kupní cenu 3.079.659,75 Kč včetně DPH. Na základě této smlouvy žalobci uhradili žalovanému zálohu 500.000 Kč. Ve smlouvě žalovaný prohlásil, že nemá žádné závazky vůči státu na daních a poplatcích a že není proti němu vedeno správní, soudní či jiné řízení včetně exekučního či insolvenčního, které by mohlo ve svém důsledku ohrozit, omezit či zcela vyloučit nerušený výkon práva stavby. Dle čl. 5 odst. 5.6. smlouvy mohou žalobci od smlouvy odstoupit, pokud nenastane Den D nejpozději do [datum] (tj. den trvání práva stavby žalovaného). Dne D se myslí 75. den ode dne, kdy bude dokončenému domu přiděleno číslo popisné. Žalobci po podpisu smluv žádali o informace ve věci vyřizování stavebního povolení, chtěli ověřit, že bude žádost do [datum] podána. Na žádosti žalovaný nereagoval. Až dne [datum] oslovil žalovaný žalobce s tím, aby podepsali žádost o výjimku ve věci rozestupu sousedních staveb, tj. jejich budoucího domu a domu sousedů na pozemku parc. [číslo] kde žalovaný realizoval výstavbu domu. Žalobci oslovili svoji právní zástupkyni, která požádala žalovaného o doložení příslušných listin. Na tuto žádost žalovaný reagoval e-mailem ze dne [datum], zaslal požadované listiny a sdělil, že předmětné řízení na stavebním úřadě probíhá a čeká se na doložení žalobci podepsané výjimky na rozestup staveb. Žalobci však zjistili rozporné informace, žalovaný předložil potvrzení o odeslání žádosti o stavební povolení datovou schránkou dne [datum], ale následně z doložených listin vyplynulo, že žádost byla podána osobně [datum] na podatelnu úřadu. Následně žalobci zjistili, že žádné stavební řízení neprobíhá, neboť žalovaný vzal žádost po jejím podání vzápětí zpět, protože neměla požadované přílohy. Na žádost o vysvětlení žalovaný potvrdil, že žádné řízení neprobíhá. Po opakovaných urgencích doložil žalovaný [datum] pochybný dokument, který nebylo možno považovat za předmětný souhlas, proto se žalobci spojili s manželi [příjmení], kteří sdělili žalobcům, že žádný souhlas s výjimkou nepodepsali, ani podepisovat nebudou, s ohledem na spory se žalovaným, který neplní své závazky ohledně jejich domu. Následně žalobci zjistili, že na žalovaného je vedena exekuce od [datum] ze strany příslušného správce daně, tj. Finančního úřadu pro Jihomoravský kraj, pro pohledávku 533.514,86 Kč, jak vyplývá z výpisu z KN pro k.ú. [obec] u [obec]. S ohledem na výše uvedená zjištění žalobci zaslali dne [datum] odstoupení od smlouvy a žádali vrácení zálohy. Důvodem odstoupení jsou skutečnosti: 1) stále nebyla podána žádost o vydání stavebního povolení, 2) žalobci byli opakovaně uváděni žalovaným v omyl a byly jim poskytovány nepravdivé informace, 3) bylo zřejmé, že žádosti o výjimku ohledně rozestupu staveb nemůže být vyhověno pro nesouhlas souseda, a tedy nemůže být vydáno stavební povolení na dům žalobců, 4) bylo zjevné, že žalovaný nemůže svůj závazek ze smlouvy splnit, 5) žalovaný má dluhy a byla na něj pár dnů po podpisu smlouvy zahájena exekuce. Žalovaný reagoval na odstoupení od smlouvy e-mailem ze dne [datum], kde začal tvrdit, že předmětná výjimka ohledně rozestupu staveb již nově není nutná a že žádost o stavební povolení závisí na jakémsi stanovisku ohledně plotu a trval na poskytnutí součinnosti žalobců. Přesto však dále chtěl podpis žádosti o výjimku ohledně rozestupu. Žalobci následně zjistili, že u sousedních staveb, které prováděl žalovaný, proběhla kontrola ze strany stavebního úřadu a byly zjištěny závažné nedostatky, domy byly stavěny buď bez stavebního povolení, nebo v rozporu s ním. Žalobci se pokusili řešit věc smírně a dne [datum] se uskutečnilo jednání v [obec] v kanceláři zástupkyně manželů [příjmení], Mgr. [příjmení]. Rámcově bylo dohodnuto, že bude připravena dohoda o narovnání, na základě které zanikne smlouva, zanikne právo stavby a budou vypořádány vzájemné finanční nároky. Zástupkyně žalobců zaslala dne [datum] návrh dohody a až po urgencích dne [datum] sdělil zástupce žalovaného, že má ještě obdržet od žalovaného podklady a žádal o strpení. Od té doby nereaguje. Mezi tím žalobci obdrželi oznámení MÚ [obec] o zahájení řízení o nařízení odstranění stavby na pozemku parc. [číslo] kde žalovaný provádí stavbu bez stavebního povolení. Dále bylo zjištěno, že proti žalovanému je vedeno další řízení u zdejšího soudu o zaplacení, mj. i ze strany manželů [příjmení]. Lze shrnout, že prakticky veškeré projekty, domy, které žalovaný v k.ú. [část obce] staví, jsou zcela v rozporu s právními předpisy i stavebními povoleními. Žalovaný má spory s dalšími vlastníky sousedních pozemků a je tak zřejmé, že není schopen svůj závazek z předmětné smlouvy splnit. Proto žalobci zaslali dne [datum] předžalobní výzvu, kde trvali na odstoupení a vrácení zálohy. Výzvu opakovali ještě dne [datum], kde poukázali na další exekuci zahájenou [datum] pro částku 332.295,86 Kč, jak dokládá výpis z KN pro k.ú. [obec] ve Slezsku. Vzápětí po odeslání výzev bylo žalobcům doručeno rozhodnutí o zamítnutí jejich žádosti o stavební povolení domu na pozemku parc. [číslo] důvodem bylo nedodržení zákonné hranice rozestupu mezi domy. Je tedy prokazatelné, že ze strany žalovaného ani nemůže být závazek ze smlouvy splněn, což musel žalovaný při podpisu smlouvy vědět. Je otázkou, zda není smlouva podle § 580, § 583 a § 584 o. z., neplatná. Dále žalobci z ust. § 2001, § 2002 a § 2006 o. z., odvozovali své právo odstoupit od smlouvy. Požadují vrátit zálohu 500.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum], tj. den po odeslání předžalobní výzvy. K námitkám žalovaného žalobci uvedli, že odstoupení od smlouvy poslali nejdříve právnímu zástupci žalovaného [příjmení] [příjmení], na tomto základě probíhala vzájemná komunikace a pokusy o mimosoudní narovnání. Následně odstoupení a výzvu k vrácení zálohy dopisem datovaným dne [datum] zaslali poštou doporučeně. V dopise uvedli i další zjištěné důvody pro odstoupení. Co se týká tvrzení o vzájemné pohledávce, o tom se žalobci dovídají až u jednání soudu a je otázkou, proč žalovaný cokoli objednával, když neměl stavební povolení. Žádnou z položek nezdokumentoval a žalobci mohou předložit fotografii, ze které je zřejmé, že se tam žádný stavební materiál nenachází, naopak, je tam nepořádek z okolních staveb, které prováděl žalovaný. Žalovaný nikdy ve svých přípisech netrval na smlouvě a nezpochybňoval odstoupení od smlouvy, naopak snažili se jednat o dohodě o narovnání. Tvrzení, že žalobce ještě může dostát závazku ze smlouvy, nemůže obstát, není reálné, že by během dvou měsíců bez stavebního povolení žalovaný stavbu provedl, a pokud ano, o její kvalitě lze důvodně pochybovat. Pokud žalovaný tvrdí, že mu žalobci neposkytli součinnost, když nepodepsali žádost o výjimku v rozestupu sousedních staveb, tuto žádost by museli podepsat i sousedé [příjmení], kteří odmítli souhlas dát a se žalovaným se soudí. 2. Žalovaný neuznal nárok žalobců. Tvrdil, že odstoupení nebylo platně učiněno, neboť nebyla dodržena sjednaná forma a nebylo řádně podle smlouvy doručeno. Žalobci neprojevili jasnou a srozumitelnou vůli odstoupit od smlouvy. Kromě toho nebyly dány důvody odstoupení. V podání ze dne [datum] namítal, že pokud by přesto nárok žalobců byl dán, má žalovaný k započtení svůj nárok z plnění ze smlouvy a pracuje na tom, aby mohl co nejlépe dotvrdit a prokázat výši těchto nároků. U jednání dne [datum] potom žalovaný uvedl, že jeho nárok se skládá z částek: 300.000 Kč nosné konstrukce, 160.000 Kč stropy, 120.000 Kč konstrukce střechy, 250.000 Kč krytina střechy, 58.000 Kč projekt, 20.000 Kč úprava projektu, celkem 908.000 Kč. Dále tvrdil, že stále běží lhůta ke splnění závazku žalovaného, je reálné, aby stavba byla provedena, je připravena ve formě kovových dílců, které lze rychle poskládat. V době uzavření smlouvy byla veškerá prohlášení žalovaného pravdivá, není tedy pravda, že by uvedl žalobce v omyl. Je skutečností, že v současné době probíhají řízení o povolení staveb prováděných žalovaným na okolních pozemcích. Žalovaný nebyl schopen dostát závazku, neboť žalobci mu neposkytli součinnost v tom, že nedali souhlas k podání žádosti o výjimku v rozestupu mezi stavbami, který žalovaný pro podání žádosti o stavební povolení potřeboval. 3. Ze smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný, [právnická osoba], [IČO] se sídlem [PSČ] [obec], [ulice a číslo], zastoupená [jméno] [příjmení], předsedou představenstva, e-mail: [email], jako budoucí prodávající, a žalobci, manželé [celé jméno žalobce] a [celé jméno žalobkyně], jako budoucí kupující, uzavřel