16 C 372/2022-197 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobci domáhají zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem specifikovaným ve výroku I. rozsudku. V návrhu dále uvádí, že žalobci a) a b) jsou manželé a ve společném jmění manželů mají na předmětných nemovitostech podíl o velikosti [číslo]. Velikost podílu žalobce c) na týchž nemovitostech je [číslo], žalované 1) [číslo] a žalované 2) [číslo]. Žalobci nemají poznatky o tom, že by žalovaní zemřeli, jejich označení v katastru nemovitostí jménem a bydlištěm považují za dostatečné. Na uvedených adresách se nezdržují, v minulosti se snažili bezúspěšně žalované dohledat a kontaktovat. Žalobci jsou jedinými vlastníky, kteří nemovitost aktivně užívají, reálně s ní nakládají a udržují ji. Žalobci nemají zájem setrvávat ve spoluvlastnictví k dotčeným nemovitostem s žalovanými, které o ně dlouhodobě neprojevují žádný zájem, což brání řádnému užívání a udržování věci. Vypořádání spoluvlastnictví dohodou s ohledem na shora uvedené nebylo možné. Žalobci proto navrhují zrušení a vypořádání spoluvlastnictví tak, že nemovitosti budou přikázány žalobcům za náhradu dle znaleckého posudku, neboť reálné rozdělení nemovitosti ani jiné efektivní nakládání s ní není s ohledem na velikost spoluvlastnických podílů a dispozice nemovitostí možné ani účelné. Žalobci rovněž poukázali na to, že dotčené nemovitosti v minulosti zhodnotili, když vynaložili značné investice, minimálně v částce 5 800 000 Kč, které požadují také vypořádat. Ohledně jejich výše rovněž odkázali na znalecký posudek. 2. Žalované se prostřednictvím opatrovníka, který jim byl soudem ustanoven z důvodu neznámého pobytu, vyjádřily k žalobě tak, že i ony považují reálné rozdělení nemovitostí za neúčelné, souhlasí se zrušením spoluvlastnictví a přikázáním nemovitostí do vlastnictví žalobců. Ohledně výše vypořádacích podílů odkázaly na znalecký posudek. Rovněž souhlasily s vypořádáním investic žalobců, jejich výši učinily s poukazem na znalecký posudek nespornou. 3. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí, jak jsou specifikovány shora v odst. I. výroku tohoto rozhodnutí s podíly, jak jsou specifikovány v žalobě. Tato skutečnost byla mezi účastníky nespornou. Hodnota vypořádávaných nemovitostí byla zjištěna znaleckým posudkem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], která byla stanovena jako cena obvyklá ve výši 17 100 000 Kč. Ze znaleckého posudku dále vyplývá, že v letech 2017 – 2018 proběhla rekonstrukce domu (rozvody, vnitřní povrchy, zařizovací předměty, podlahy, fasáda, okna aj.). Ze znaleckého posudku se dále podává obvyklá cena posuzovaných nemovitostí před rekonstrukcí ve výši 11 300 000 Kč. Z výpovědi žalobce a) má soud za prokázané, že žalobci získali své spoluvlastnické podíly kupní smlouvou v roce 2017. Dům byl tehdy v havarijním stavu, žalobci provedli rozsáhlou rekonstrukci spočívající ve výměně elektroinstalace, provedení nových rozvodů topení, včetně nového plynového kotle, rozvodů vody, byla vyměněna okna, provedeno štukování a výmalba, rekonstrukce podlah a dům byl částečně zateplen. Do domu byla umístěna nová vjezdová vrata do průjezdu, vybudováno parkoviště, oplocení apod. Celkem žalobci na rekonstrukci vynaložili kolem 8,5 mil. korun. Žalobci se v minulosti pokoušeli zjistit informace o žalovaných, pomoc jim přislíbil i ÚZSVM, nebyli však úspěšní. Nevypořádané spoluvlastnictví znemožnilo žalobců provést případnou nástavbu nebo přístavbu, neboť stavební úřad nevydá stavební povolení bez žádosti všech spoluvlastníků. Z příslušných výpisů z účtů žalobců má soud za prokázané, že žalobci mají dostatečné finanční prostředky pro vyplacení vypořádacího podílu žalovaným. 4. Podle ustanovení § 1140 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu, nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 5. Podle ustanovení § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 6. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. 7. Podle ustanovení § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 8. Podle ustanovení § 1148 odst. 1 a 2 o. z. při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví. 9. Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu. Současně tedy platí, že žalobce nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Obecně je tedy namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat vždy, navrhne-li to některý ze spoluvlastníků. Jediným omezujícím limitem je skutečnost, že návrh je podán v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého spoluvlastníka. Tyto skutečnosti však v projednávané věci nebyly účastníky tvrzeny. 10. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci však soud nezjišťoval, zda lze předmětný dům rozdělit, neboť to nepovažoval za účelné právě z důvodu neznámého pobytu žalovaných. I kdyby bylo technicky možné nemovitost rozdělit, pravděpodobně pouze na jednotlivé bytové jednotky, pak správa společných částí domu by byla bez součinnosti všech zúčastněných stejně komplikovaná jako péče o společnou věc v režimu stávajícího spoluvlastnictví. Jinými slovy, tento způsob vypořádání by stávající problémy žalobců nevyřešil. Jakkoliv se soud rovněž dotazy na příslušném katastrálním úřadě a soudech dle posledního známého bydliště žalovaných snažil zjistit pobyt a bližší identifikaci žalovaných, nebyl úspěšný. To však nebránilo projednání žaloby. V této souvislosti soud odkazuje na rozhodnutí odvolacího soudu ze dne 22. 5. 2023, č. j. 7 Co 196/2023-148, který v odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že přestože jsou žalované v žalobě označeny pouze jménem a příjmením, toto označení odpovídá jejich označení v katastru nemovitostí a bližší identifikační údaje není možné z dostupných pramenů zjistit. Osoby žalovaných jsou kromě jména a příjmení identifikovány i tím, že jsou spoluvlastnicemi nemovitých věcí, o které se v daném řízení jedná. Platí zde presumpce jejich vlastnického práva a právě v tom spočívá nezaměnitelnost s jinými osobami. 11. Za dané situace tak přichází v úvahu další způsob, a to přikázání věci jednomu, popř. několika spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu. Zákon výslovně nestanoví hlediska, podle nichž má být výlučný vlastník určen. V daném případě vyšel soud především z návrhu žalobců, aby jim byly nemovitosti přikázány do spoluvlastnictví. Dále soud přihlédl k tomu, že žalobci jako jediní se o nemovitosti starají, provedli jejich rekonstrukci a tyto užívají. V neposlední řadě pak žalobci prokázali, že jsou schopni vyplatit žalovaným vypořádací podíly. Soud proto s ohledem na tyto skutečnosti rozhodl o zrušení spoluvlastnictví a přikázání dotčených nemovitých věcí žalovaným v souladu s jejich žalobním návrhem, když i opatrovník žalovaných s tímto postupem souhlasil. Pokud jde o výši náhrady za spoluvlastnické podíly žalovaných, ta byla stanovená podle znaleckého posudku [anonymizována dvě slova] se zohledněním velikosti jednotlivých spoluvlastnických podílů. Obvyklá cena nemovitostí činí 17 100 000 Kč, z ní spoluvlastnickému podílu žalované 1) o velikosti [číslo] odpovídá výše vypořádacího podílu v částce 3 473 437,5 Kč. Velikost spoluvlastnického podílu žalované 2) činí [číslo], čemuž odpovídá částka na vypořádání ve výši 3 206 250 Kč. Povinnost k úhradě vypořádacích podílů pak byla stanovena žalobcům jako solidární závazek s ohledem na ust. § 1127 o. z. 12. Protože žalobci současně v rámci vypořádání uplatnili svou pohledávku – investice do nemovitostí (vypořádání v širším smyslu) a tyto investice prokázali, jak popsáno shora, uložil soud žalovaným, které se na těchto investicích dosud nijak nepodílely, povinnost k jejich úhradě. Výše závazků žalovaných byla stanovena dle znaleckého posudku [anonymizována dvě slova] jako rozdíl obvyklé ceny nemovitostí po rekonstrukci a před ní se zohledněním výše j