15 C 189/2022-125 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobou, podanou ke zdejšímu soudu dne 27. května 2022, se žalobkyně původně domáhala uložení povinnosti žalované k zaplacení 60 983 Kč s úrokem z prodlení 13 % z této částky za dobu od 18. dubna 2022 do zaplacení. K odůvodnění žaloby uvedla, že tato částka představuje náhradu škody 30 000 Kč, nezaplacené nájemné 16 563 Kč a smluvní pokutu 14 420 Kč. Podle žalobkyně došlo mezi účastnicemi dne [datum] ke sjednání smlouvy, podle níž žalovaná užívala byt [číslo] v [obec], vlastněný žalobkyní, za nájemné 7 tis. Kč měsíčně, jež mělo být placeno do 13. dne v měsíci. V této smlouvě se dále žalovaná měla zavázat zaplatit žalobkyni smluvní pokutu 200 Kč denně při svém prodlení s placením nájemného. Dne 11. října 2021 měla žalovaná předat žalobkyni výpověď tohoto nájmu s dvouměsíční výpovědní lhůtou, počínající běh od prvního dne následujícího kalendářního měsíce. Nájem bytu tedy měl skončit 31. prosince 2021. Žalovaná pak dluží žalobkyni nájemné za dobu od 20. do 31. října 2021 v částce 2 563 Kč a za další dva měsíce po 7 tis. Kč, celkem tedy právě žalovaných 16 563 Kč. Žalovaná smluvní pokuta byla počítána za dobu od 20. do 31. října 2021 v částce 2 220 Kč, za listopad 2021 v částce 6 tis. Kč a za prosinec 2021 v částce 6,2 tis. Kč, celkem tedy právě žalovaných 14 420 Kč. Náhrada škody se pak týkala poškození vnitřního vybavení bytu žalovanou po skončení nájmu. 2. Na jednání před soudem dne 7. prosince 2022 byla usnesením připuštěna změna žaloby spočívající v žalobě na uložení povinnosti žalované k placení žalovaného úroku z prodlení již od 8. dubna 2022. 3. V podání ze dne 19. dubna tr. pak žalobkyně změnila svá tvrzení v tom, že nájemné bylo žalovanou placeno až do 8. listopadu 2021. Nájemné je proto žalováno v částce 5 137 Kč za dobu od 9. do 30. listopadu 2021 a v částce 7 000 Kč za prosinec 2021; celkem tedy na nájemném již jen částka 12 137 Kč. V závislosti na tom byla smluvní pokuta počítána již jen za 53 dní (zjevně také od 9. listopadu do 31. prosince 2021) v celkové částce 10 600 Kč. Ve zbytku žaloby na placení nájemného a smluvní pokuty a ohledně celé náhrady škody vzala žalobkyně žalobu zpět, včetně úrokového příslušenství. 4. Usnesením zdejšího soudu ze dne 25. května 2023, čj. 15 C 189/2022-77, bylo pro toto částečné zpěvzetí žaloby řízení zastaveno ohledně částky 38 246 Kč s úrokovým příslušenstvím, ovšem za dobu jen od 18. dubna 2022. 5. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, a to ani v rozsahu po jejím částečném zpětvzetí. Předně namítala, že nájem skončil již 20. listopadu 2021 podle dohody účastnic. Žalobkyně totiž souhlasila s tím, že pokud některá z nich zajistí pokračování nájemního vztahu, skončí nájem začátkem nájmu nového. Žalovaná zprostředkovala žalobkyni nového nájemce [celé jméno svědka], s nímž žalobkyně sjednala nájemní smlouvu dne 14. listopadu 2021 se začátkem nájmu od 21. listopadu 2021. Proto také sama žalobkyně vyčíslila žalované nedoplatek na nájemném jen do 20. listopadu 2021, který jí žalovaná zaplatila. Žalovaná také odmítla, že by žalobkyni způsobila škodu, jejíž náhrady se žalobkyně původně domáhala. Pokud by přesto nějaký dluh vůči žalobkyni měla, namítla proti němu existenci své pohledávky na vrácení kauce (správně jistoty), složené ve výši 7 tis. Kč na počátku nájmu. 6. Žalobkyně v reakci na to uvedla, že smyslem dohody účastnic o novém nájemci bylo zajištění platící náhrady za žalovanou. Žalovanou zprostředkovaný nájemce ovšem nezaplatil sjednanou kauci (správně jistotu), a proto žalobkyně nájemní smlouvu s ním vypověděla již následující den 15. listopadu 2021. Žalovaná musela být přinejmenším srozuměna s tím, že nový nájemce nebude plnit své povinnosti ze smlouvy a snažila se tak jen vyvolat dřívější skončení vlastního nájmu. Jistota žalované byla použita na náhradu škody způsobené žalovanou v bytě. Jednalo se o poškozený šuplík (správně zasouvací skříňovou zásuvku), za jehož opravu zaplatila 500 Kč, výměnu zámkové vložky vchodových dveří bytu v ceně 999 Kč a poškozené chromované kovové židle s koženkovým polstrováním v ceně 6 tis. Kč. 7. Účastnice dále polemizovaly o tom, kdy žalovaná vrátila žalobkyni klíče od bytu a kdo měl předat byt novému nájemci. Podle žalobkyně měla byt [celé jméno svědka] předat žalovaná podle dohody účastnic, zatímco žalovaná popírala, že by se k tomu zavázala. Podle žalované byly od bytu vyhotoveny dva klíče. Jeden vrátila žalobkyni (prostřednictvím její matky [jméno] [celé jméno žalobkyně], která žalobkyni vždy zastupovala při jednání s žalovanou) dne 16. listopadu 2021, kdy měla také vyzvat žalobkyni k předání bytu, který již neužívala. Druhý klíč pak vhodila do schránky na dopis žalobkyně dne 23. listopadu 2021. Držení klíče žalobkyní měla potvrzovat textová zpráva žalobkyně ze dne 18. listopadu 2021, v níž to oznamovala jinému zájemci o nájem s tím, že by je volný. Podle žalobkyně ovšem žalovaná vrátila žalobkyni v listopadu 2021 pouze původní klíč od bytu, ačkoli žalovaná na počátku svého nájmu vyměnila zámkovou vložku u vchodových dveří. Klíč umožňující vstup do bytu byl pak žalobkyni předán teprve v prosinci 2021, kdy jej nalezla ve své dopisní schránce. K tomu lze dodat, že jménem žalobkyně vedla s žalovanou veškerá jednání ohledně předmětného nájmu její matka [jméno] [celé jméno žalobkyně]. Tvrzení účastnic o tomto zastupování potvrzovala také svědecká výpověď této (hmotněprávní) zmocněnkyně. 8. Na druhé části prvního jednání před soudem konané dne 21. června tr. se účastnice nakonec shodly v tom, že nájemné bylo žalovanou zaplaceno do 20. listopadu 2021, neboť za listopad 2021 bylo placeno od 12. do 20. poměrně 1 864 Kč, tj. 233 Kč denně podle výzvy žalobkyně obsažené v textové telefonní zprávě. Pravidelné měsíční nájemné totiž bylo placeno vždy od 13. v měsíci. Na témže jednání žalobkyně potvrdila, že zpětvzetí žaloby ze dne 19. dubna 2023 se týkalo také úroku z prodlení za dobu od 8. do 21. dubna 2022. V důsledku změny doby, za kterou bylo nakonec nájemné žalováno vzala žalobkyně žalobu zpět ohledně částky 5 202 Kč s úrokem z prodlení z této částky s tím, že předmětem žaloby zůstalo nájemné 9 335 Kč, a to za deset dní v listopadu 2021 v částce 2 335 Kč a za měsíc prosinec v částce 7 tis. Kč a smluvní pokuta 8 200 Kč, počítaná za měsíc listopad 2021 v částce 2 tis. Kč a za prosinec 2021 v částce 6 200 Kč. Žalobkyně na jednání také změnila svá tvrzení ohledně výměny zámkové vložky. Ta byla provedena až na pokyn žalobkyně, a to na počátku prosince 2021. 9. Pro další částečné zpětvzetí žaloby soud usnesením ze dne 3. července tr., čj. 15 C 189/2022-106, zastavil řízení ohledně 5 202 Kč s příslušenstvím a ohledně úroku z prodlení z původně žalované jistiny 38 246 Kč za dobu od 8. do 21. dubna 2022. 10. Nejprve bylo nutné vyřešit právní otázku skončení nájemního vztahu účastnic a v této souvislosti pak vyhodnotit, zda existuje dluh žalované na nájemném, či smluvní pokutě. Teprve při kladné odpovědi by bylo nezbytné se zabývat existencí nároku na náhradu žalobkyní popsané škody, neboť jen na ni měla být podle žalobkyně použita žalovanou složená jistota. Pokud by byla žalobkyně povinna jistotu žalované vrátit, započítala by se v důsledku procesní obrany žalované proti případně zjištěným pohledávkám žalobkyně. 11. Mezi účastnicemi bylo nesporné, že žalovaná vypověděla nájem bytu v říjnu 2021 a že byla sjednána dvouměsíční výpovědní lhůta s počátkem běhu od 1. listopadu 2021. Nájem by tedy podle výpovědi skončil 31. prosince 2021. Účastnice se však dohodly na rozvazovací podmínce dřívějšího ukončení nájmu, spočívající v zajištění nového nájemce v průběhu výpovědní doby. Tato dohoda měla být ústní, resp. jen její přijetí žalobkyní bylo písemné (vtělené do textové telefonní zprávy). Přesto obě účastnice zavazuje, neboť žalovaná nenamítala její neplatnost ve smyslu § 2237 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen„ OZ“). Ostatně taková úprava smluvního vztahu nebyla mezi účastnicemi ojedinělá. Stejným způsobem totiž byla mezi účastnicemi zjevně ujednána také kratší než zákonná výpovědní doba nájmu (§ 2231 odst. 1 OZ), když i ta byla písmeně potvrzována zase jen jednou ze smluvních stran, nyní žalovanou (výpověď nájmu ze dne 11. října 2021). Rozvazovací podmínka zjevně nebyla spojena s odpovědností žalované za plnění smluvních povinností novým nájemcem, byť to tak žalobkyně mohla chápat. Taková okolnost totiž byla žalovanou popírána a z provedených důkazů nevyplývalo, či nemohlo vyplynout, že by s ní žalovaná byla srozuměna. Bylo tedy nutné vycházet jen z gramatického významu slov, uvedených v textové zprávě žalobkyně. 12. K tomu lze doplnit, že žalobkyně původně navrhovala k prokázání svého tvrzení o domluvě žalované s novým nájemcem, směřující jen formálnímu dřívějšímu ukončení nájemního vztahu žalované, provést výslech tohoto nového nájemce. Tento důkazní návrh ovšem později odvolala, přestože již zaplatila zálohu na jeho případné náklady, a soud tak výslech neprováděl. V závěrečném návrhu sice žalobkyně svůj návrh znovu uplatnila, stalo se tak ovšem po upl