8 C 67/2022-181 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobkyně se žalobou domáhala rozhodnutí soudu, uvedených v bodech I. a II. výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že jako nájemkyně a žalovaná jako majitelka bytu a pronajímatelka uzavřely dne 1. 3. 2019 smlouvu o nájmu bytu, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 3. 2019 do 30. 6. 2019. Byt byl částečně vybavený a výše nájmu byla ujednána na 5 500 Kč a 250 Kč na úhradu pojištění bytu. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu byly smlouvou sjednány na 2 369 Kč. Dne , datum, byla podepsána žalobkyní a žalovanou nová smlouva o nájmu bytu na dobu určitou do 31. 1. 2022. Žalobkyně v bytě bydlela nepřetržitě od 1. 3. 2019 do 31. 10. 2021. Ve smlouvě o nájmu bytu ze dne 16. 10. 2019 byla výše nájmu ujednána na 5 500 Kč a 300 Kč na úhradu pojištění bytu. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu byly smlouvou sjednány na 2 500 Kč. Žalobkyně a žalovaná se dohodly na skončení nájmu bytu ke dni , datum, a téhož dne byl byt žalované řádně předán. Žalobkyně nájemné i zálohy na služby spojené s užíváním bytu řádně a včas platila po celou dobu trvání nájemního vztahu. Žalobkyně od žalované neobdržela za celou dobu nájemního vztahu (od 1. 3. 2019 do 31. 10. 2021) vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, přestože tuto povinnost žalované ukládá ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZPPSUB“). To, že vlastník bytu je poskytovatelem služeb vyplývá z § 2 písm. a) bodu 1 ZPPSUB. Žalobkyně vyzvala žalovanou dne 26. 5. 2021 k doložení řádného vyúčtování podle § 8 odst. 1 ZPPSUB a vrácení přeplatku. Žalobkyně si přeplatek dopočítala podle záloh na služby spojené s užíváním bytu a dle zaslaných fotek vyúčtování Stavebního bytového družstva , adresa, za období 2020 a období 2019 znějících na jméno žalované, které ji žalovaná zaslala elektronicky. Na tuto výzvu bylo žalobkyni odpovězeno dne , datum, právním zástupcem žalované, a to tak, že ke dni skončení nájmu budou vyúčtovány zálohy. Dosud se tak nestalo. Žalovaná nepředložila do podání žaloby žalobkyni žádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, tedy nesplnila povinnost dle § 13 odst. 1 ZPPSUB, a sice jestliže poskytovatel služeb neplní svoji povinnost stanovenou ZPPSUB, zejména nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu podle § 13 odst. 1 ZPPSUB. Výše pokuty činí 50 Kč za každý započatý den prodlení dle § 13 odst. 2, věta třetí ZPPSUB. Žalobkyně požaduje pokutu za každý den prodlení s doručením řádného vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za období od , datum, do , datum, ve výši 34 150 Kč.2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že nárok neuznává, protože ke dni , datum, nedošlo k vypořádání nájemního vztahu z důvodu neuhrazení dluhu žalobkyní. Dluh vznikl v důsledku předání bytu ve stavu nevyhovujícímu dalšímu bezpečnému užívání. K uhrazení dluhu 2 477 Kč byla žalobkyně vyzvána ihned po vyúčtování služeb za rok 2021, a to dne 7. 4. 2022 e-mailem a doporučeným dopisem, jehož součástí bylo i vyúčtování služeb za rok 2021. Vzhledem k tomu, že dluh nebyl do , datum, uhrazen, žádá žalovaná náhradu za ušlý zisk 2 x 9 472 Kč za měsíce listopad a prosinec 2021, kdy nemohl být byt pronajat. Všechna vyúčtování byla pravidelně a neprodleně žalobkyni zaslána e-mailem i písemně, na což žalobkyně reagovala tím, že nedoplatek za rok 2020 dobrovolně uhradila. Vyúčtování za rok 2021 bylo zasláno ihned po obdržení od SBD , adresa, . Žalobkyni bylo opakovaně vysvětlováno, že vyúčtování od bytového družstva doručováno do poloviny dubna následujícího roku.3. Žalobkyně v replice uvedla, že dosud od žalované neobdržela vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Vyúčtování Stavebního bytového družstva , adresa, znějící na jméno žalované není vyúčtováním služeb spojených s užíváním bytu mezi nájemcem a pronajímatelem. Dne 9. 6. 2021 zaslal advokát , tituly před jménem, , jméno FO, sdělení, že ke dni skončení nájmu budou vyúčtovány zálohy. Nestalo se tak.4. Na výzvu soudu žalovaná upřesnila, že nárok na zaplacení ušlého zisku uplatňuje jako procesní obranu proti nároku vznesenému žalobkyní, nikoliv jako samostatný nárok.5. Z důkazů, provedených při jednáních, má soud za prokázaný následující skutkový stav.6. Ze Smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, s předávacím protokolem ze dne 1. 3. 2019 je prokázáno, že žalobkyně jako nájemkyně a žalovaná jako pronajímatelka uzavřely dne , datum, smlouvu o nájmu předmětného bytu, a to na dobu určitou od , datum, do , datum, s tím, že automatická obnova nájemního vztahu se vylučuje a smlouvu je možné prodloužit jen oboustrannou písemnou dohodou. Ve smlouvě bylo sjednáno placení nájemného ve výši 5 500 Kč měsíčně, úhrad na pojištění bytu ve výši 250 Kč měsíčně a záloh na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 369 Kč měsíčně s tím, že službami se rozumějí položky uvedené ve Výpočtovém listu úhrad za užívání bytu.7. Mezi stranami je nesporné, že žalobkyně byt užívala i po skončení nájemní doby, hradila platby odpovídající výši nájemného a záloh na služby. Následně dne , datum, podepsaly žalobkyně a žalovanou nová smlouva o nájmu bytu na dobu určitou do 31. 1. 2022, v níž byla výše nájemného ujednána na 5 500 Kč měsíčně, úhrada pojistného na 300 Kč měsíčně a výše záloh na služby spojené s užíváním bytu na 2 500 Kč, což je mezi stranami jednak nesporné, jednak to prokazuje uvedená Smlouva o nájmu bytu ze dne 16. 10. 2019.8. Mezi stranami je nesporné, že žalobkyně v bytě bydlela nepřetržitě od , datum, do , datum, . Žalobkyně a žalovaná se dohodly na skončení nájmu bytu ke dni , datum, a téhož dne byl byt žalované řádně předán, což je jednak mezi stranami nesporné, jednak to prokazuje Dohoda o skončení nájmu a předávací protokol ze dne , datum, .9. Žalobkyně tvrdila, že od žalované neobdržela žádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Žalovaná s tímto tvrzením nesouhlasily a odkazovala na fotokopie vyúčtování za rok 2019 a rok 2020, které byly vystaveny Stavebním bytovým družstvem , adresa, na jméno žalované a které pak žalovaná nafotila a fotokopie přeposlala žalobkyni přes internet. Obě listiny byly k důkazu předloženy samotnou žalobkyní, která však namítala, že se jednalo o vyúčtování ze strany správce vůči vlastníkovi bytu-žalované, nikoliv o vyúčtování vlastníka vůči nájemkyni-žalobkyni. Kopie vyúčtování služeb za rok 2019 i za rok 2020 se vztahují na vztah mezi správcem, jímž je , právnická osoba, , a žalovanou. Nejedná se o vyúčtování, které by žalovaná adresovala žalobkyni. Z vyúčtování za roky 2019 a 2020 je navíc zřejmé, že jsou v nich zahrnuty i položky jako použití výtahu, či anuita, daň z nemovitosti, pojištění domu, deratizace. Žalovaná též doložila poštovní podací lístek ze dne 26. 4. 2021 o podání zásilky, která podle jejího tvrzení obsahovala vyúčtování služeb za roky 2019, 2020 a 2021, avšak tato vyúčtování – tedy vyúčtování určená žalovaná žalobkyni a obsahující toliko vyúčtování služeb, které je nájemkyně povinna v souvislosti s nájemním vztahem hradit – doložena nebyla. Důkaz komunikací na WhatsAppu dne 23. 5. 2020, 25. 5. 2020 a 11. a 12. 6. 2020, prokazuje jen to, že žalovaná sdělila žalobkyni celkovou sumu nedoplatku, nejedná se však o vyúčtování, tedy rozpis toho, v jaké výši byly na kterou službu uhrazeny zálohy, jaká byla skutečná spotřeba té které služby a její skutečná cena, uvedení výše rozdílu k doplacení, resp. vrácení (nehledě na to, že v zprávě ze dne 23. 5. 2020 se píše o nedoplatku 4 320 Kč, dne 25. 5. 2020 žalobkyně píše o úhradě jiné částky a žalovaná dne 12. 6. 2020 potvrzuje, že nedoplatek je uhrazen). Soud tak má za to, že žalovaná žalobkyni služby za roky 2019 a 2020 nevyúčtovala.10. Žalobkyní požadovaná výše pokuty je za období od 1. 5. 2020 do 14. 3. 2022 vyčíslena na částku 34 150 Kč, což jednoduchým matematickým propočtem odpovídá částce 50 Kč za uvedených 683 dní.11. Po zhodnocení skutkového stavu dospěl soud k následujícím právním závěrům.12. Žalobkyně jako nájemkyně hradila žalované jako pronajímatelce na základě smlouvy o nájmu bytu zálohy na plnění spojená s užíváním bytu. Žalovaná jako poskytovatel služeb ve smyslu ustanovení § 2 písm. a) bod 1. ZPPSUB měla povinnost služby vyúčtovat, tedy vyčíslit skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období, kdy ve smyslu § 2 písm. c) ZPPSUB je zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. Službami se ve smyslu § 3 ZPPSUB rozumí zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televiz