5 C 56/2018-1096 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se žalobou podanou u Okresního soudu v Č. Krumlově dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že žalovaný není nájemcem nemovitosti, a to pozemku parcela [číslo] jehož součástí je budova s [adresa], stavba ubytovacího zařízení, a pozemku parcela [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek], u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Smlouva o nájmu ubytovacího zařízení sloužícího k podnikání byla uzavřena mezi žalobkyní jako jeho pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem a je datovaná dnem [datum]. Žalobkyně uvedla, že došlo k ukončení nájemní smlouvy dvoustrannou dohodou o okamžitém ukončení smlouvy o nájmu ze dne [datum]. Nájem tak byl ukončen dohodou, žalovaný však následně nedal souhlas s výmazem práva z katastru nemovitostí, když nájemní právo zůstává v katastru nemovitostí zapsáno. Pokud by soud nedospěl k závěru, že smlouva byla ukončena dvoustrannou dohodou o okamžitém ukončení nájemní smlouvy, namítá neplatnost nájemní smlouvy, neboť ji za žalobce podepisoval pan [příjmení] [příjmení], který v době skutečného podpisu smlouvy nebyl jednatelem žalobce. Nájemní smlouva mohla vzniknout nejprve [datum], ačkoliv je datována [datum], když se jedná o antidatovanou smlouvu, což vyplývá z předložené e-mailové dokumentace ze dne [datum]. Návrh této smlouvy připravovala paní [jméno] [příjmení] a [datum] ve večerních hodinách zasílala tento návrh svým klientům k podpisu tím, že v e-mailové komunikaci uvedla, že si účastníci pro jistotu mohou ověřit podpisy na smlouvě a částku nájemného si mohou doplnit sami. Také svědkové [příjmení], [příjmení], [celé jméno žalovaného] [anonymizováno] uvedli, že nápad uzavřít tuto nájemní smlouvu měli paní [příjmení] a [příjmení] v době, kdy se dozvěděli, že mohou být odvoláni z funkcí jednatelů [právnická osoba] EU s. r. o., když účelem nájemní smlouvy bylo zachovat si střechu nad hlavou, neboť v pronajaté nemovitosti mají i byt. Pokud by soud ani takto nepovažoval za prokázané, že smlouva byla uzavřena neplatně ze shora uvedeného důvodu, namítal žalobce, že byla uzavřena v rozporu s dobrými mravy, neboť bývalí jednatelé [příjmení] a [anonymizováno] se opakovaně vyjadřovali, že jediným důvodem uzavření této smlouvy je jejich osobní zájem, a to zachování bydlení v nemovitosti, nikoliv zájem společnosti. Pro společnost [právnická osoba] je tato smlouva nápadně nevýhodná, když uzavření nájemní smlouvy nesleduje podnikatelské zájmy společnosti. Žalobce navíc namítal, že se jedná o smlouvu o nájmu podniku, nyní o pachtu závodu, podléhá odsouhlasení valné hromady, když valná hromada k tomuto nikdy souhlas nedala. I z těchto důvodů považuje smlouvu o nájmu za neplatnou. Dále žalobce rovněž tvrdil, že smlouva je nicotnou, neboť žalovaný neměl vážnou vůli při jejím uzavírání, jednal podle pokynů pana [příjmení] a nikdy v nemovitosti nechtěl podnikat. Rovněž pan [příjmení] neměl vážnou vůli smlouvu uzavřít s žalovaným, když skutečným účelem bylo zajištění bydlení pro sebe a svou manželku. Žalobce uvedl, že tak má naléhavý právní zájem na této určovací žalobě, neboť jinak se nemůže domoci výmazu nájemního práva nájemního z katastru nemovitostí i faktického vyklizení nemovitostí. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, smlouvu o nájmu považuje za platnou. Uvedl, že dvoustrannou dohodu o okamžitém ukončení smlouvy o nájmu ze dne [datum] nepodepsal, navrhl znalecké zkoumání pravosti této listiny a podpisu. Později žalovaný již nezpochybňoval, že podpis na smlouvě o okamžitém ukončení nájemní smlouvy je jeho, ovšem uváděl, že k podpisu byl donucen panem [příjmení]. Žalovaný uvedl, že si v pensionu [příjmení] od roku 2014 do roku 2015 pronajímal garáž a zřídil si zde dílnu, sklad nářadí, když si přivydělával řemeslnickou činností a staral se o údržbu pensionu. Pan [anonymizováno] a paní [příjmení] měli v pensionu [adresa] pronajatý byt, do kterého investovali za účelem zhodnocení bydlení nemalé finanční prostředky. Protože se obávali, že pan [příjmení] po osobních sporech s nimi nebude chtít dodržet dohodu o nájmu a přišli by o bydlení a investované prostředky, když paní [příjmení] měla obavy, že svoje investované finance naprosto ztratí, pronajal pan [příjmení] jako jednatel společnosti nemovitosti žalovanému. Nesouhlasil s tvrzením žalobce, že nájemní smlouva by byla nevýhodná pro společnost, že by byla uzavřena neplatně a v rozporu s dobrými mravy. Uvedl, že nájemní právo je zapsáno v katastru nemovitostí, žalobce mohl napadnout tento zápis správní žalobou, což neučinil. K tvrzení žalobce, že nájemní smlouvu měla odsouhlasit valná hromada, namítl, že nájemní smlouva je něco jiného než pacht závodu, když v tomto případě se nejednalo o pacht závodu. Žalobce pronajal pouze nemovitosti ve vlastnictví žalobce, žalovaný řádně platí nájemné, platí i elektřinu. Uvedl, že věří ve smírné vyřešení sporu, eventuálně uzavření dohody, žádnou konkrétní dohodu však soudu a dle tvrzení žalobce ani žalobci nepředložil. Navrhl žalobu zamítnout. <b>3. Soud v řízení provedl účastníky navržené důkazy, když po jejich provedení dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:</b> <b>4. Smírné vyřešení sporu:</b> 5. Soud se v souladu s § 99 odst. 1 o. s. ř. pokusil o smírné vyřešení sporu mezi účastníky, a to opakovaně. S ohledem na množství sporů vedených mezi účastníky ke smírnému vyřešení sporu nedošlo. Účastníci sami se pokoušeli o mimosoudní vyřešení sporu dohodou, avšak ani k této dohodě nedošlo. <b>6. Pravomoc soudu:</b> 7. Žalovaný ve věci tvrdil, že Okresní soud v Českém Krumlově není pravomocný ve věci rozhodovat, neboť současně se smlouvou o nájmu byla uzavřena i rozhodčí doložka, kdy podle žalovaného má být věc rozhodována rozhodčím soudem při [příjmení] komoře ČS a Agrární komoře ČR v [obec]. Soudu byla předložena smlouva mezi žalobcem a žalovaným k uzavřené smlouvě o nájmu ubytovacího zařízení sloužícího k podnikání, a to smlouva ze dne [datum], kdy za žalobce podepisoval smlouvu pan [jméno] [příjmení], za nájemce žalovaný, když se dohodli na tom, že všechny spory z této smlouvy vzniklé budou rozhodovány u Rozhodčího soudu při [příjmení] komoře ČR a Agrární komoře ČR v [obec]. Podpisy na této smlouvě nejsou ověřeny, žalobce přitom tvrdí, že byla uzavřena až poté, co již pan [příjmení] nebyl oprávněn za společnost jednat. Pan [příjmení] [příjmení] tvrdil při svém výslechu u soudu, že rozhodčí doložka se týkala i smlouvy z [datum]. Otázkou pravomoci soudu se zabýval i Krajský soud v Českých Budějovicích v usnesení [číslo jednací], když v bodě 8. dospěl k závěru, že projednání žaloby před soudem nebrání žalovaným předložené rozhodčí smlouvy s tím, že k uvedenému postačuje uvést, že žalovaný nenamítal před soudem prvého stupně v prvém svém vyjádření ve věci samé, že má věc být projednána v rozhodčím řízení (§ 106 odst. 1 o. s. ř.) Krajský soud v Českých Budějovicích rovněž dovodil, že rozhodčí doložka k předmětné smlouvě o nájmu penzionu nemohla být uzavřena [datum], neboť je v ní uvedeno IČO žalovaného, které mu bylo přiděleno až [datum] zápisem do živnostenského rejstříku. Žalovaný tak soudu nikterak neprokázal, že smlouva o rozhodčí doložce byla skutečně uzavřena [datum], jak je datována, když soud má za to, že tato smlouva byla uzavírána rovněž až po [datum], stejně jako nájemní smlouva. Jestliže soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva byla uzavřena nejdříve [datum], nemohla být rozhodčí doložka k téže smlouvě uzavřena [datum], ale nejdříve současně s nájemní smlouvou. Soud tak považuje rozhodčí doložku za neplatnou. Tuto skutečnost soud uvádí jen pro úplnost, pro posouzení pravomoci soudu, však postačuje skutečnost, že námitku o tom, že soud ve věci není pravomocný, nenamítal žalovaný před soudem 1. stupně ve svém prvním vyjádření ve věci samé. S ohledem na tyto skutečnost soud tedy dospěl k závěru, že Okresní soud v Českém Krumlově je pravomocný ve věci rozhodovat. 8. [právnická osoba] je veden v obchodním rejstříku u Krajského soudu v Českých Budějovicích, oddíl C, vložka [číslo]. Ve věci byl předložen i notářský zápis [spisová značka], NZ [číslo], ze kterého vyplývá založení [právnická osoba] EU s. r. o. Výpisem z obchodního rejstříku vedeného u Krajského soudu v Českých Budějovicích, oddíl C, vložka [číslo] bylo prokázáno, že [právnická osoba] EU s. r. o. je zapsána v obchodním rejstříku, a to dnem [datum]. Jednatelem obchodní firmy byli do [datum] i [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení], když tímto dnem jim zanikla funkce jednatele. V současné době je jednatelem společnosti pan [jméno] [příjmení] a paní [příjmení] [příjmení]. Dle výpisu z obchodního rejstříku jednatel jedná jménem společnosti samostatně. 9. Žalobkyni původně zastupoval advokát JUDr. [jméno] [příjmení], později JUDr. [jméno] [příjmení] [jméno]. Žalovaný tvrdil, že žalobkyně nebyla oprávněna jednat prostřednictvím advokáta JUDr. [jméno] [příjmení], když plná moc byla podepsána pouze jedním jednatelem, a to panem [příjmení], k udělení plné moci by musel být souhlas celé