34 C 185/2020-191 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobci a), b) se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhali po solidárně zavázaných žalovaných 1), 2), 3) vrácení zálohy na kupní cenu ve výši 122 893,74 Kč, zaplacení smluvní pokuty ve výši 25 000 Kč a zaplacení náhrady škody ve výši 154 563,45 Kč s tím, že účastníci uzavřeli dne 12. 4. 2018 dohodu o úhradě zálohy na kupní cenu, na základě které žalobci a), b) vyplatili na nemovitostech, o jejichž koupi stáli a jež byly v podílovém spoluvlastnictví žalovaných 1), 2), 3), váznoucí exekuce v celkové výši 122 893,74 Kč (exekuci vedenou JUDr. [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka] vůči žalované 2) ve výši 29 013,74 Kč, exekuci vedenou JUDr. [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka] vůči všem žalovaným ve výši 75 012 Kč, exekuci vedenou JUDr. [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka] vůči žalovanému 3) ve výši 18 868 Kč). Účastníci uzavřeli dne 17. 8. 2018 kupní smlouvu, na základě které se žalobci a), b) měli stát vlastníky nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], tj. vlastníky pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], pozemku [parcelní číslo], pozemku [parcelní číslo], pozemku [parcelní číslo] a pozemku [parcelní číslo] (dále jen„ předmětné nemovitosti“) za kupní cenu ve výši 500 000 Kč. 2. Před podáním návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí byly k předmětným nemovitostem zapsány další závady, konkrétně zástavní právo ve prospěch [stát. instituce] a exekuce vedené JUDr. [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka] vůči žalovanému 3). Snaha účastníků o vyřešení situace byla neúspěšná, a proto žalobci a), b) odstoupili dopisem ze dne 10. 3. 2020 od kupní smlouvy, neboť prohlášení žalovaných o tom, že nemají žádné nedoplatky na daních nebo na poplatcích a jiných povinných platbách, na základě kterých by mohl vzniknout závazek nebo omezení týkající se převáděných nemovitostí a které by mohly vést k omezení práv nakládat s předmětem převodu, bylo nepravdivé. Zároveň v souladu s článkem 6.2 kupní smlouvy uplatnili vůči žalovaným smluvní pokutu ve výši 25 000 Kč. 3. Vzhledem k tomu, že převod vlastnického práva k nemovitým věcem neproběhl z důvodů ležících na straně žalovaných, neboť žalovaným se nepodařilo udržet nemovité věci bez závad, vznikla žalobcům škoda spočívající v marném vynaložení prostředků na úroky z úvěru od [anonymizováno] na vyplacení exekucí žalovaných ke dni 31. 8. 2020 ve výši 29 643,45 Kč, na odhad nemovitých věcí pro získání úvěru ve výši 5 000 Kč, na správní poplatek za vklad zástavního práva k zajištění kupní ceny ve výši 1 000 Kč, na rezervační poplatek realitní kanceláři, která nabízela předmětné nemovitosti k prodeji ve výši 70 000 Kč, na pojištění nemovitosti po dobu zajištění možného čerpání úvěru u [právnická osoba] ve výši 25 920 Kč a na poplatek [anonymizováno] za nečerpání úvěru ve výši 23 000 Kč. Žalobci vyzvali před podáním žaloby žalované k zaplacení dlužné částky, ovšem žalovaní ničeho neuhradili. K výzvě soudu žalobci doplnili, že žalobce uzavřel s [právnická osoba] smlouvu o půjčce na kliknutí [číslo], na základě které mu banka dne 3. 1. 2018 poskytla částku 105 000 Kč, kterou použil na vyplacení exekucí žalovaného 3), neboť úvěrující banka trvala na tom, že na předmětných nemovitostech nesmí být žádné právní závady. Ovšem ke dni 1. 4. 2018 se exekuce na majetek žalovaného 3) dále rozrostly – byly zapsány exekuce JUDr. [anonymizováno], JUDr. [jméno], JUDr. [příjmení], JUDr. [příjmení], JUDr. [příjmení], [anonymizováno] [příjmení] a zástavní právo pro [stát. instituce]. První okamžik, kdy bylo možné získat výpis z KN se zapsanou zástavou ve prospěch úvěrující banky byl den 15. 9. 2018, výpis z KN ke dni 15. 9. 2018 však obsahoval zápis o exekuci vedené JUDr. [příjmení] a bylo zahájeno vkladové řízení zástavního práva ve prospěch [stát. instituce]. 4. Žalovaná 1) uvedla, že s žalobou nesouhlasí. Předmětné nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví žalovaných 1), 2), 3). Žalovaná 1) je vlastníkem podílu ve výši 2/3. Odstoupení žalobců od kupní smlouvy ze dne 10. 3. 2020 považuje za neplatné, neboť v době odstoupení převodu vlastnického práva na žalobce nic nebránilo. Ke dni podpisu smlouvy, tj. ke dni 18. 7. 2018 nebyly v částech C ani D listu vlastnictví [číslo] v k. ú. [část obce] evidovány údaje o věcných právech ani žádné údaje o těchto nemovitých věcech. Žalovaná 1) žádné povinnosti stanovené kupní smlouvou neporušila. Pokud by vklad vlastnického práva byl realizován hned po splnění všech rozhodných podmínek, byl by vklad vlastnického práva proveden. Veškeré následné zápisy zatěžující nemovité věci byly vymazány ke dni 16. 9. 2019 a bylo tedy možné prodej uskutečnit. Žalobci ovšem reagovali odstoupením od kupní smlouvy. Žalovaná pouze respektuje povinnost vrátit podíl na záloze na kupní ceně v poměru odpovídajícímu výši jejího spoluvlastnického podílu. 5. Žalovaná 2) uvedla taktéž, že s žalobou nesouhlasí. Je ochotna pouze vrátit žalobcům podíl na uhrazené záloze na kupní cenu ve výši 19 142 Kč. Má za to, že ona žádné povinnosti vyplývající z kupní smlouvy neporušila. Řádně spolupracovala s realitní kanceláří, aby k prodeji předmětných nemovitých věcí mohlo dojít. Ke dni 16. 9. 2019 byly zrušeny všechny zápisy zatěžující nemovité věci a převod vlastnického práva mohl být realizován, ovšem žalobci od kupní smlouvy odstoupili. 6. Žalovaný 3) se k žalobě nevyjádřil, soudu nic netvrdil ani nedoložil. K jednání soudu se opakovaně nedostavil, proto soud věc projednal a rozhodl v jeho nepřítomnosti. 7. Během řízení vzali žalobci žalobu částečně zpět (dne 3. 6. 2021), a to jednak v rozsahu částky 86 688,10 Kč s příslušenstvím, což je částka, kterou žalovaná 1), 2) zaplatily po podání žaloby na částku představující zálohu na kupní cenu, a to v rozsahu svých spoluvlastnických podílů a dále žalobci žalobu vzali zpět vůči žalované 1) a 2) v rozsahu částky 154 563,45 Kč s příslušenstvím představující náhradu škody. V rozsahu zpětvzetí žaloby bylo řízení zastaveno (viz. usnesení o zastavení řízení). 8. Z dohody o úhradě zálohy na kupní cenu soud zjistil, že dne 12. 4. 2018 účastníci uzavřeli dohodu, ve které prohlásili, že mají zájem uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem jsou nemovité věci, a to pozemek [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [parcelní číslo], pozemek p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví], v k. ú. [část obce], [územní celek], jejímž podílovými spoluvlastníky jsou v rozsahu 1/6 žalovaný 3), v rozsahu 2/3 žalovaná 1) a v rozsahu 1/6 žalovaná 2). Vlastnické právo k předmětným nemovitostem bylo ke dni podpisu této dohody omezeno exekucí vedenou JUDr. [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka] vůči žalované 2) v částce 29 013,74 Kč, exekucí vedenou JUDr. [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka] vůči všem žalovaným v částce 75 012 Kč a exekucí vedenou JUDr. [příjmení] pod sp. zn. [spisová značka] vůči žalovanému 3) v částce 67 116,10 Kč. Vzhledem k tomu, že úvěrující banka žalobců se zavázala poskytnout žalobcům úvěr pouze, pokud budou předmětné nemovitosti bez zatížení, žalobci se zavázali uhradit žalovaným do 9. 4. 2018 na shora uvedené exekuce částku 104 025,74 Kč, aby mohly být shora uvedené exekuce vymazány (článek II. bod 1 dohody). 9. Z kupní smlouvy ze dne 17. 8. 2018 (čl. 9-11) soud zjistil, že účastníci se dohodli, že na základě této smlouvy dojde k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem za kupní cenu ve výši 500 000 Kč. V této smlouvě jsou žalovaní označeni jako„ strana prodávající“ a žalobci jako„ strana kupující“. Tato označení jsou pak používána v textu celé smlouvy. V bodě [číslo] kupní smlouvy strana prodávající prohlásila, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, práva nájmu, podnájemní práva, omezení převoditelnosti předmětu převodu v důsledku exekuce vedené vůči straně prodávající či jiná práva či povinnosti zatěžující předmět převodu, a to až na výjimku uvedenou ve smlouvě. V článku [číslo] strana prodávající prohlásila, že vůči ní není vykonatelné žádné rozhodnutí orgánu veřejné moci a že neexistuje ani žádná jiná veřejná či soukromá listina, která by mohla být podkladem pro podání návrhu na nařízení exekuce či výkon rozhodnutí, a není vůči ní vedeno jakékoliv exekuční řízení ani řízení o výkon rozhodnutí. Strana prodávající výslovně upozornila stranu kupující na skutečnost, že žalovaná 1) má dluh vůči společnosti [právnická osoba] V článku [číslo] strana prodávající výslovně prohlásila, že nemá žádné nedoplatky na daních nebo na poplatcích a jiných povinných platbách, ani nedoplatky či dluhy, na základě kterých by mohl vzniknout jakýkoli závazek či omezení týkající se předmětu převodu a které by mohly vést k omezení práv nakládat s předmětem převodu. V článku 4.3. smluvní strany prohlásily, že výše uvedená prohlášení jsou pravdivá ke dni podpisu smlouvy a dále se zavazují, že po podpisu této smlouvy neučiní žádné právní jednání, na základě kterého by došlo k porušení shora uvedených prohlášení nebo by se takové prohlášení stalo nepravdivý