48 C 364/2021-81 — Okresní soud v České Lípě

Žalobce se žalobou 27. 9. 2021 domáhal určení, že výpověď žalovaného ze dne [datum], doručená žalobci dne [datum] z nájmu domu na adrese [adresa žalobce], je neplatná. V žalobě uvedl, že žalovaný s žalobcem a jeho manželkou uzavřel nájemní smlouvu na dobu neurčitou, jejímž předmětem je mimo jiné pozemek st. [parcelní číslo], jehož součástí je objekt k bydlení [adresa] a pozemek [adresa], vše na [list vlastnictví] v k.ú. [obec], za nájemné 12 500 Kč měsíčně a to za účelem bydlení a podnikání. Protože žalobci doručená výpověď neobsahuje zákonný výpovědní důvod, je nicotná. Žalovaný k žalobě uvedl, že nikdy se žalobcem nájemní smlouvu neuzavřel ani písemně ani ústně. Žalobce nemovitost užíval již v době, kdy ji žalovaný nabyl. Původně byl jejím vlastníkem, z důvodu exekucí ji převedl na dceru [jméno] [příjmení], od níž nemovitost zakoupil žalovaný. Žalobce nejspíše v nemovitosti bydlel na základě souhlasu dcery. Dcera žalobce dům žalovanému prodala z důvodu dluhů, které kupní cenou umořila. Zároveň si sjednali, že pokud bude mít [jméno] [příjmení] v budoucnu finanční prostředky, prodá jí dům zpět za kupní cenu odpovídající zbývající části hypotéky, do té doby měla platit měsíční náhradu za užívání nemovitosti ve výši 12 500 Kč, která odpovídala splátce hypotéky a dalším poplatkům. Pokud by tato náhrady nebyla placena řádně a včas, zaniklo by právo zpětné koupě. Důvodem pro přivolení užívání nemovitosti [jméno] [příjmení] a jejími rodiči byl vážný zdravotní stav manželky žalobce [jméno] [příjmení] po dopravní nehodě. Žalovaný vždy s časovým odstupem žádal bezvýsledně manžele [příjmení] prostřednictvím své manželky, aby nemovitost vyklidili. Když manželka žalobce zemřela, žalovaný chtěl nemovitost prodat a chtěl, aby žalobce nemovitost vyklidil, což on odmítal. Žalobce, ve snaze prodloužit neoprávněné užívání nemovitosti, na výzvy žalovaného k vyklizení nemovitosti ze dne 19. 5. 2021 a 1. 6. 2021 předstíral existenci nájemní smlouvy, kterou mu odmítal předložit. Žalovaný tedy přistoupil k dání výpovědi, aby získal originál nájemní smlouvy. Žalobce dále neumožňuje odhadci žalovaného vstup do domu k vypracování posudku pro poskytnutí hypotečního úvěru. Fyzicky se žalovaný s žalobcem setkal až v dubnu 2021, nikdy s ním neměl žádný právní vztah, od něhož by žalobce mohl odvozovat konkludentní uzavření nájemní smlouvy. Žalobce dům užíval z důvodu užívání domu jeho dcerou. Nemovitost není rodinným domem, jedná se o provozovnu autoservisu s bydlením v podkroví. Celé přízemí žalobce užívá ke svému podnikání. Z výpovědi z nájmu soud zjistil, že je datována [datum], kdy pronajímatel [celé jméno žalovaného] dává výpověď nájemci [celé jméno žalobce] s tím, že v roce [rok] uzavřeli nájemní smlouvu k vyjmenovaným nemovitostem za nájemné 12 500 Kč. Ve výpovědi není uveden žádný výpovědní důvod. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že ji měli uzavřít [celé jméno žalobce] a [jméno] [příjmení] jako nájemci a [celé jméno žalovaného] jako pronajímatel, předmětem nájmu byl dům a pozemky na adrese [adresa žalobce], a byl pronajat k bydlení a podnikání. Nájemní smlouva měla být podepsána [datum] a soudu byla předložena ve dvou verzích - s prostými podpisy účastníků a s ověřovací doložkou pošty [obec a číslo] ze dne [datum] [číslo] k ověření podpisu žalovaného. Z výzev k vyklizení ze dne [datum] a [datum] soud zjistil, že žalovaný vyzýval žalobce ve věci neoprávněného užívání nemovitosti k vyklizení, neboť jeho užívací právo zaniklo. Žalovaný uvádí, že pokud existuje z dřívějška nájemní smlouva uzavřená s předchozím vlastníkem, vypovídá ji z opatrnosti, ale považuje ji za neplatnou. Výzvy jsou doplněny kopiemi dokladů o odeslání žalobci. Na jednání 16. 2. 2022 namítl žalovaný, že smlouva je falsifikát, občanským průkazem, který je na doložce uveden tehdy již nedisponoval, když zároveň doložil potvrzení Magistrátu města Liberec, že občanský průkaz byl 8. 6. 2012 vyskartován a byl mu vystaven nový. Dotazem na [stát. instituce] soud zjistil, že držitelem [číslo obč. průkazu] byl v období od [datum] žalovaný a byl mu odebrán [datum] při předání nového dokladu. Dotazem na [anonymizována dvě slova], soud zjistil, že v ověřovací knize [anonymizováno] [obec a číslo], je pod položkou č. [číslo] ověřen podpis [jméno] [příjmení] na kupní smlouvě ze dne [datum] s číslem [číslo obč. průkazu]. Kopii stránky z ověřovací knihy pošta přiložila. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného], kdy předmětem koupě byly nemovitosti na adrese [adresa žalobce]. Prodávající prohlásila v čl. III, že na nemovitosti neváznou žádná užívací práva třetích osob. Z fotodokumentace soud zjistil, že objekt na adrese [adresa žalobce] je provozovna autoservisu. Z historických výpisů z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví] v k.ú. [obec] soud zjistil, že vlastnická práva předchozích vlastníků (žalobce, jeho manželky i jeho dcery) byla omezena z důvodu exekucí. Ze sdělení stavebního úřadu [obec] soud zjistil, že stavební povolení na stavbu Servis pro motorová vozidla st. [parcelní číslo] v k.ú. [obec] bylo vydáno [datum] a objekt byl zkolaudován [datum]. Změna užívání nebytového půdního prostoru na bytovou jednotku bylo vydáno [datum]. Za tohoto důkazního stavu soud považoval provádění dalších důkazů, a to znaleckého posudku k ověření pravosti podpisu žalovaného na nájemní smlouvě, dokladů o placení nájemného a svědectví manželky žalovaného k okolnostem uzavření kupní smlouvy za nadbytečné. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2237 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, smlouva (o nájmu prostoru určeného a užívaného k účelu bydlení) vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Podle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Podle § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Dle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodu uvedených v odstavcích 1 a 2 uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Z provedených důkazů má soud za prokázané, že nájemní smlouva předložená žalobcem je falsifikát, neboť nemá logické vysvětlení to, že by pravá smlouva byla opatřena zfalšovanou ověřovací doložkou. Veškerými údaji uvedenými v nájemní smlouvě u pronajímatele, tj. rodné číslo, adresa, telefonní a e-mailové spojení a bankovní účet, musela disponovat dcera žalobce při uzavření a realizaci kopní smlouvy, která byla uzavřena v době, kdy měl žalovaný ještě staré číslo občanského průkazu. Žalobce tedy užívá nebytové prostory v nemovitosti ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu, resp. bez uzavřené nájemní smlouvy. Po tomto zjištění se soud zabýval otázkou ohledně bytového prostoru v domě na adrese [adresa žalobce], zda nevznikl nájem tohoto prostoru fikcí. Podle § 2238, kde občanský zákoník konstruuje fikci spočívající v tom, že smlouva o nájmu bytu je považována za řádně uzavřenou v případě, že nájemce užívá byt alespoň po dobu tří let a je po tuto dobu v dobré víře, že nájem je po právu. Dobrá víra osoby užívající byt, že nájem je po právu, se předpokládá, neprokáže-li vlastník bytu opak (§ 7 občanského zákoníku), tj. nepředloží-li důkazy, ze kterých lze usoudit na neexistenci dobré víry uživatele bytu. Fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy, s ohledem na přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 občanského zákoníku, dopadá i na nájmy vzniklé před účinností občanského zákoníku a použije se tam, kde ke dni účinnosti občanského zákoníku doba užívání bytu v dobré víře dosáhla alespoň tří let. Soud má za prokázané, že žalobce užívá nemovitost včetně bytových prostor více než tři roky. Má však za to, že žalovaný předložil dostatek důkazů o tom, že žalobce neužívá nemovitost v dobré víře, neboť jinak by se neprokazoval falsifikátem nájemní smlouvy. Spekulaci o tom, že smlouvu s falsifikátem ověřovací doložky obdržel od manželky žalovaného, soud pokládá za nelogickou, žalovaný neměl důvod uzavírat smlouvu s žalobcem, když jednal pouze s předchozí majitelkou a dcerou žalobce. Soud uvěřil žalovanému, že nechal v domě bydlet předchozí majitelku včetně členů rodiny i po prodeji nemovitosti, kdy tvrzeným důvodem měla být sjednaná možnost zpětné koupě, která však není obsažena ve smlouvě. Není však zřejmý jediný důvod, proč namísto výhrady zpětné koupě v kupní smlouvě by žalovaný vyhotovil smlouvu o nájmu právě se žalobcem a jeho manželkou, a to ještě ve dvou verzích, z nichž jednu by opatřil falešnou ověřovací doložkou vlastního podpisu. I z výzev k vyklizení vyplývá, že se žalobce ještě [datum] domnívá, že žalobce uzavřel nájemní smlo