3 C 34/2020-109 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobou podanou k podepsanému soudu dne 6.2.2020 domáhal se žalobce proti žalované [celé jméno žalované], aby byla uznána povinnou uzavřít kupní smlouvu tak, jak je uvedena ve výroku I. tohoto rozsudku. K odůvodnění uvedl, že žalobce a žalovaná [celé jméno žalované] jsou podílovými spoluvlastníky m.j. pozemku [číslo] ostatní plocha a [číslo] orná půda, a to žalobce ¾ a žalovaná ¼. Žalovaná, aniž žalobci reagovala na jeho výzvy s uplatněním předkupního práva, uzavřela dne 21.10.2019 společně s [celé jméno žalovaného] na straně prodávající a [titul] [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] na straně kupující, kupní smlouvu o převodu vlastnictví nemovité věci vedenou na katastrálním úřadě pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim pod. [číslo jednací]. Jedná se o nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [obec], a to veškeré nemovitosti specifikované ve výroku tohoto rozsudku, z nichž spoluvlastnické právo má žalobce k podílu ¾ k pozemku [číslo] ostatní plocha a [číslo] orná půda. Kupní cena všech nemovitostí byla kupní smlouvou stanovena na 2 637 000 Kč. 2. Podáním ze dne 5.2.2020 žalobce rozšířil žalobu tak, že požadoval, aby na straně žalované byl jako druhý žalovaný uveden [celé jméno žalovaného]. 3. Podáním ze dne 7.5.2020 rozšířil žalobce žalobu tak, že požadoval, aby manželé [celé jméno žalovaného] v řízení byli přibráni jako třetí a čtvrtý žalovaní. 4. Podáním ze dne 18.5.2020 doplnil žalobce skutková tvrzení tak, že jeho návrh na převod vlastnického práva i u pozemků, které žalovaná prodává a kde žalobce není veden jako spoluvlastník, vychází ze skutečnosti, že žalovaná má zájem o prodej těchto pozemků, a pokud s pozemky ve spoluvlastnictví žalobce a žalované tvoří funkční celek, pak uplatnění zákonem stanoveného předkupního práva pouze k pozemkům poz.p. [číslo] by žalovanou, resp. její zájmy s prodejem pozemků, poškodilo. Žalobce žádal, aby bylo soudem vysloveno, že kupní smlouva ze dne 21.10.2019 mezi žalovanou a [celé jméno žalovaného] a manžely [příjmení] byla uzavřena neplatně. Neplatné uzavření kupní smlouvy je dáno tím, že nedošlo ze strany žalované ke splnění povinnosti o předkupním právu pro žalobce. 5. Podáním ze dne 8.10.2020 doplnil žalobce skutková tvrzení tak, že si byl vědom svého předkupního práva vyplývajícího ze spoluvlastnictví pozemků [číslo] a [číslo], byl legitimně oprávněn spoléhat na to, že případný prodej těchto pozemků bude jako první nabídnut jemu. Porušení této povinnosti druhým spoluvlastníkem znamená porušení zákona a možnost domáhat se nápravy tohoto stavu. Žalobce první žalovanou opakovaně informoval o svém zájmu v případě prodeje nemovitostí, a to i následně přes realitní kancelář, kdy žalovaná měla možnost se žalobcem uzavřít stejnou smlouvu jako s 63. a 4. žalovanými. 6. Žalovaná [celé jméno žalované] se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 21.4.2020 tak, že předkupní právo žalobce se neuplatní, neboť spoluvlastněné pozemky tvoří funkční celek s nemovitostí žalované, a v důsledku případného uplatnění předkupního práva by došlo k nemožnosti nemovitosti žalované nadále využívat. Smyslem a účelem ust. § 1124 občanského zákoníku, je ochrana spoluvlastníka, a nikoliv snaha o zamezení funkčního užívání nemovitosti. Nemůže docházet k omezení vlastnického práva v takové míře, aby v důsledku uplatnění předkupního práva bylo zamezeno nakládat s jinými nemovitostmi. Krom toho předkupní právo žalobce svědčí pouze ke spoluvlastněným nemovitostem, a nikoliv k nemovitostem žalované. Žalovaná dále namítla, že není pasivně legitimována, když již došlo k převodu vlastnického práva na manžele [příjmení], a to již před podáním žaloby. Žalovaná žádala zamítnutí žaloby. 7. Usnesením ze dne 14.5.2020 připustil soud, aby do řízení vstoupil [celé jméno žalovaného] jako druhý žalovaný, [titul] [celé jméno žalované] jako třetí žalovaná a [celé jméno žalovaného] jako čtvrtý žalovaný. Současně soud žalobce vyzval, aby přesně specifikoval žalobní petit, tj. jakého konkrétního rozsudku se domáhá. 8. Třetí a čtvrtý žalovaní (manželé [celé jméno žalovaného]) se k žalobě vyjádřili podáním ze dne 18.6.2020 tak, že v létě 2019 projevili zájem o prodávanou nemovitost inzerovanou realitní kanceláří. Součástí prodeje byl i podíl ¼ na pozemku [číslo], který byl součástí prodávaného celku, jedná se o přístupovou cestu. Pozemek [číslo] (podíl ¼) byl odprodán z toho důvodu, že v územním plánu města Skuteč je veden jako budoucí komunikace. Nemovitost zakoupená žalovanými vlastním výhradním přístupem nedisponuje. O předkupním právu věděli, ale byli ubezpečeni zástupcem realitní kanceláře, že na příjezdové komunikace se nevztahuje. Nemovitost bez právního přístupu by klesla na hodnotě a stala by se neprodejnou. Vklad vlastnického práva žalovaných na podílovou část přístupové cesty nijak nesnižuje hodnotu ostatního podílu. Příjezd k nemovitosti žalovaných po jediné stávající příjezdové komunikaci je odrazován opakovanou značkou zákaz vjezdu a bráněn neuzamykatelnou závorou. Žalovaní žádali zamítnutí žaloby. 9. Z kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícími [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] a kupujícími [titul] [celé jméno žalované] a [celé jméno žalovaného] dne 21.10.2019 bylo zjištěno, že předmětem převodu jsou nemovitosti, a to pozemek parc. číslo st. [anonymizováno] označený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemek [číslo] označený jako orná půda, pozemek [číslo] označený jako orná půda, pozemek [číslo] označený jako orná půda, pozemek [číslo] označený jako ovocný sad, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – manipulační plocha a pozemek [číslo] označený jako orná půda (nový pozemek) o výměře 558 m2 jedna ideální ¼ pozemku [číslo] označeného jako ostatní plocha o výměře 500 m2 a jedna ideální ¼ pozemku [číslo] označeného jako orná půda o výměře 417 m2. Všechny výše uvedené pozemky jsou vedeny u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] v k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. Dále pozemek parc. číslo st. [anonymizováno] označený jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i stavba [adresa], způsob využití rodinný dům, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – manipulační plocha, pozemek [číslo] označený jako ostatní plocha – ostatní komunikace a pozemek [číslo] označený jako zahrada, vše zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim pro k.ú. [obec] pro [územní celek], část [územní celek]. Kupní cena předmětu prodeje byla dohodnuta na 2 637 000 Kč. 10. Z přípisu žalobce adresovaného první žalované datovaného dnem 14.1.2020 a odeslaného první žalované dne 20.1.2020 bylo zjištěno, že žalobce uplatnil v souvislosti s kupní smlouvou, kterou první žalovaná uzavřela s manžely [příjmení] rozvazovací podmínku s uplatněním předkupního práva dle § 2145 občanského zákoníku a vyzývá první žalovanou k jednání o koupi těchto pozemků s tím, že pokud první žalovaná nebude reagovat, bude kupní cena složena do notářské či soudní úschovy a žalobce se bude domáhat svého práva soudní cestou. 11. Dne 9.3.2020 podal žalobce návrh na přijetí kupní ceny do soudní úschovy a na účet soudu složil 2 637 000 Kč. 12. Z materiálů Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudimi bylo zjištěno, že vklad smlouvy ze dne 21.10.2019 byl povolen s právními účinky ke dni 16.12.2019. Dle výpisu z katastru, a to LV č [anonymizováno] pro [územní celek] a k.ú. [obec], jsou podílovými spoluvlastníky pozemků p. [číslo] o výměře 500 m2 ostatní plocha [číslo] o výměře 417 m2 – orná půda, žalobce podílem ¾ a manželé [celé jméno žalovaného] podílem ¼ ve společném jmění manželů. 13. Ve věci bylo dne 4.9.2020 realizováno místní šetření, byla pořízena fotodokumentace. Bylo zjištěno, že pozemek parc. [číslo] vypadá jako polní cesta, pozemek parc. [číslo] je louka v souvislé ploše větší louky, není v krajině oddělena. Parcela [číslo] je příjezdovou cestou k domu žalobce a dále pokračuje a je příjezdovou cestou k nemovitostem ve vlastnictví manželů [příjmení], tato polní cesta končí u domu [anonymizováno]. Asi 200 metrů směrem po silnici je les, v něm není vyježděna žádná cesta, jsou v něm jehličnaté stromy, některé pokácené, stopy po těžké technice. Na parcele [číslo] v místě jejího napojení na silnici jsou osazeny 2 dopravní zákazové značky zákaz vjezdu s přídavnou tabulkou„ soukromý pozemek“ a dále závora. 14. Žalobce při jednání ve věci dne 22.10.2020 jako účastník řízení uvedl, že mu náleží spoluvlastnické právo k pozemkům [číslo] k těmto pozemkům má předkupní právo. Pokud se týká pozemků ostatních, pak svoje právo odvozuje z toho, že otec paní [celé jméno žalované] (1.žalovaná) žalobci asi před 5 lety říkal, že nemovitost prodá, a žalobce o ni projevil zájem, smlouva o budoucí smlouvě kupní ale uzavřena nebyla. Otec to pak ale daroval první žalované. Pozemek [čí