12 C 216/2019-129 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobou soudu doručenou dne 25.9.2019 se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovanému jim zaplatit částku 45 000 Kč s úrokem z prodlení z částky 45 000 Kč od 12.6.2019 do zaplacení ve výši 9,75% ročně a náhradu nákladů řízení s tím, že plněním jednomu ze žalobců zaniká v rozsahu tohoto plnění povinnost plnit druhému ze žalobců. Žalobci tvrdili, že jako manželé uzavřeli dne 26.5.2014 kupní smlouvu se žalovaným a [jméno] [příjmení], narozenou [datum], na koupi pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba - rodinný dům [adresa] na něm stojící v části [územní celek], a pozemku p. [číslo] vše v k.ú. [obec], [územní celek] (dále jen„ předmětné nemovitosti“) za kupní cenu 2 500 000 Kč se všemi součástmi a příslušenstvím, právy a povinnostmi, ke vkladu došlo 23.7.2014 s právními účinky ke dni 30.6.2014. Žalobci v souvislosti se zamýšleným zateplením domu odkryli základy domu pod úroveň zemského povrchu, kdy objevili skrytou vadu v absenci nevybudovaných základů pod verandou rodinného domu v délce 5 metrů. Žalovaný jako prodávající a stavebník je o tom neinformoval, ač mu to muselo být známo. V původní stavební dokumentaci měla být veranda odkrytá, ale v rámci kolaudačního rozhodnutí stavební úřad umožnil změny stavby před dokončením pro malý rozsah odchylek, mimo jiné zazdění vstupu. Vzhledem k zazdění vstupu nebyl předpoklad, že by nedošlo k provedení základů. I ve znaleckém posudku znalkyně [jméno] [příjmení] z 13.5.2014 k ocenění nemovitostí se konstatují betonové pásy jako základy, což vyplývá i z půdorysu ke kolaudaci. Ve stávající situaci je nutné vybourat obvodovou nosnou zeď u verandy domu z důvodu popraskaného a neprovázaného zdiva a zřejmě i vnitřních podlah nebo podkopat rodinný dům a dodatečně vylít základ s rozpočtem nákladů 45 295 Kč bez DPH, což nezaručuje plné odstranění vad. V březnu 2019 vznesli žalobci vůči žalovanému neúspěšně z titulu odpovědnosti za vady nárok na slevu z kupní ceny, proto 2.6.2019 vyzvali žalovaného doporučeným dopisem právní zástupkyně právo na slevu z kupní ceny 45 000 Kč. Přes předžalobní výzvu žalovaný nereagoval. 2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby, nárok neuznával. Podle žalovaného je dům [adresa] v [obec] postaven v souladu s projektovou dokumentací ověřenou stavebním úřadem ve stavebním řízení, podle které bylo před hlavním vchodem do domu vybudováno otevřené závětří a základy domu byly vybudovány pouze pod nosnými zdmi i v této části domu, podlaha závětří byla zhotovena z betonové desky tl. cca 20 cm, teprve následně se žalovaný rozhodl uzavřít závětří nenosnou příčkou, pro kterou po poradě se statikem nebylo nutno budovat základy, protože je betonová deska dostatečná. Žalovaný tvrdil, že se poradil se statikem, že nebylo nutné budovat základy s tím, že betonová deska tvořící podlahu závětří je pro tuto příčku z hlediska únosnosti dostatečná. Podle žalovaného se o skrytou vadu nejedná, což plyne i z dokumentace, skrytou vadou by bylo, kdyby byly základy pod dodatečně postavenou příčku zakresleny, ale nebyly by tam. Tvrzení žalobců, že jde o nosnou příčku, se nezakládá na pravdě. Podle žalovaného zateplení domu tedy musí být provedeno tak, že zateplena bude ta část obvodové zdi domu, která byla až dodatečně nenosnou příčkou uzavřena, i když nic nebrání tomu, aby byla zateplena i nenosná příčka uzavírající původně navržené z jedné strany otevřené závětří. 3. Při jednání žalobci doplnili tvrzení, že prodávajícími byl žalovaný a jeho tehdejší manželka v rámci společného jmění manželů a jsou tedy oba povinni k plnění solidárně z titulu odpovědnosti prodávajících za vady, žalobci zvolili uplatnit nárok proti žalovanému. Žalobci nebyli upozorněni žalovaným na vady spočívající v nevybudování základu jedné ze stěn. Je namítána skrytá vada v nedostatku základů, tedy pod úrovní zemského povrchu, kdy i když žalobci koupili nemovitosti jak stojí a leží, nevztahuje se toto na vady skryté, které nebyly odhalitelné při přejímce věci. Mezi účastníky je nesporná skutečnost, že se základ skutečně nenachází pod verandou rodinného domu v délce 5 metrů, to žalovaný ani nepopírá. Žalobci na tuto skutečnost žalovaným nebyli upozorněni a žalovaný to ani netvrdí. V místě je jílové podloží, které způsobuje nestabilnost terénu. Žalovaný se hájí tím, že nejde o nosnou stěnu, ovšem základy se nebudují pouze z důvodu nosnosti stěn, ale i za účelem zabránění pohybu stěn a zabránění jejich praskání. Podle znaleckého posudku jsou obvodové zdi na betonovém základu. 4. Žalovaný namítal, že nic neporušil, dodatečně se rozhodli provést závětří a po poradě se statikem byla na uhutněnou vrstvu štěrku ve výšce 40 cm umístěna betonová deska vysoká 20 cm. V dnešní době se i takto stavějí domy na betonové desky. Žalovaný si nebyl vědom, že by dávali žalobcům k dispozici projektovou dokumentaci k domu. 5. Žalobce b) oponoval doplněným tvrzením žalovaného, že pod verandu určitě nebyl dán kvalitní zhutněný povrch z nosného kameniva, protože se na ně vysypal kačírek, o čemž svědčí předložená fotografie, na které odhalené místo, kde měly být pod verandou základy, jde o pravou část verandy, kde je viditelný základ pod původní neprojektovanou obvodovou zdí počínající od vnější hranice verandy, který ovšem pod verandu nepokračuje, pod verandou je jen vrstva betonu a to pod ní má být zhutněný podklad. 6. Žalovaný namítal, že pokud se tam vyskytuje kačírek, tak se tam dostal z obvodového pásu kvůli odvodnění, kačírek není zhutněný podklad, to byl štěrk 0-32 mm, který jako základový uznán a tento způsob provedení žalovanému doporučil jeho stavební dozor [anonymizováno]. [příjmení], který je i statikem. 7. Žalobce b) doplnil tvrzení, že mají z programu [příjmení] úsporám zateplenu část obvodových zdí, veranda zůstala v původním stavu a je možné ji vidět, ovšem žalobcům běží čas ke splnění podmínek programu dotace [příjmení] úsporám, kdy potřebují zateplit obvodové zdi všechny včetně verandy. Z tohoto důvodu soud přistoupil k provedení místního šetření ke zjištění reálného stavu provedení verandy v místě, když v průběhu sporu může být uvedený stav posuzován odborníkem a nezadokumentování by bránilo bránit žalobcům v provedení zateplení domu na dotaci. 8. Žalovaný dále namítal, že jím vybudovaná betonová deska ve verandě je dostatečná vzhledem k nosnosti a tu prasklinu na omítce si způsobil žalobce sám, když vybourával okna, protože jsou tam pod okny jen tři řádky bloků a taky tam zvýšil hmotnost na tu desku, protože tam bylo předtím jen okno ne zeď. Zhutněný základ pod desku není podle žalovaného potřeba, i když tam je, protože tam neprší. 9. Žalobci dále doplnili, že ve verandě (závětří podle žalovaného) je vyhřívané podlahové topení, je to normální funkční součást domu. I z fotografií vyplývá, že je plášť budovy jediným souvislým povrchem, kdy tento plášť je považován za obvodovou zeď, nikoli zeď zevnitř kolem verandy. 10. Podle žalovaného původně měly být vstupní dveře do domu až z verandy, ty byly ale přesunuty na vnější zeď a dovnitř se daly interiérové. 11. Při místním šetření žalovaný tvrdil, že měli žalobci od jeho manželky projektovou dokumentaci a museli vědět, že vnější zeď verandy nemá základy jako mají nosné zdi. Žalobci toto nesporovali, ale pak sami na stavebním úřadě získali projektovou dokumentaci upravenou při kolaudačním řízení. 12. Žalobci považovali jimi původně navržený znalecký posudek za nadbytečný, ovšem k výzvě soudu podle § 118a občanského soudního řádu jej znovu navrhli i s konkrétními dotazy pro znalce, když doplnili tvrzení o to, že žalobci shledávají uplatněnou vadu jako podstatné porušení smlouvy. 13. Po znaleckém posudku žalovaný namítal, že v daném případě nejde vůbec o vadu nemovitosti, jde o pouhou úpravu nemovitosti provedenou zcela v souladu s projektovou dokumentací, která byla v rámci stavbeního řízení ověřena příslušným stavebním úřadem. Uzavření závětří nenosnou příčkou bylo provedeno v průběhu stavby po předchozí poradě se statikem při dodržení všech technologických postupů. Nejedná se tedy nejen o skrytou vadu, ale nejedná se o vadu vůbec. Protože byla úprava provedena dle ověřené projektové dokumentace, je podle žalovaného zcela vyloučeno, aby se podle hmotného práva jednalo o skrytou vadu, a proto má být žaloba zamítnuta. 14. K výzvě soudu podle § 118a občanského soudního řádu žalovaný předložil vyjádření [anonymizováno] [jméno] [příjmení], na což reagovali žalobci, že jej považují za pouhé doplnění dosud rozporuplných a holých tvrzení žalovaného ve věci, případně hodnocení provedeného dokazování. Vyjádření [anonymizováno] [příjmení] není důkazem o tom, že žalobci namítaná skrytá vada nemovitosti není vadou, není ani důkazem o tom, že byla konstrukce stavby vyhovující. Podle žalobců žalovaný žádný důkaz k prokázání svých tvrzení nepředložil a ani je nenavrhuje, a proto své důkazní břemeno neunesl. [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ve svém vyjádření vychází z informací od žalovaného jakožto objednatele vyjádření, nedisponuje nezbytnými daty a objektivními podklady opravňujícími jej k přijet