ECLI: ECLI:CZ:OSCV:2022:7.C.198.2020.1 Datum: 2022-02-23 Předmět: neplatnost výpovědí z nájmu bytu Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2235 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2291 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2251 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2 ["dlužné nájemné""nájem bytu""peněžité plnění""příspěvek na bydlení""smlouva nájemní""výpověď z nájmu"]
O co šlo: neplatnost výpovědí z nájmu bytu (["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2235 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2291 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2286 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2290 z. č. 89/201)
1. Žalobou doručenou soudu dne 26. 6. 2021 se žalobkyně domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu [číslo] v domě číslo popisné [číslo], ulice [ulice], [obec], o velikosti 4+1, ze dne
15. 6. 2020 a ze dne 22. 6. 2020 daná žalovaným žalobkyni, je neplatná. Žalobkyně uvedla, že dne 14. 2. 2017 byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu určitou, dne 8. 5. 2017 byla mezi nimi uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou a dne
1. 11. 2017 pak smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou s umožněním přihlášení k trvalému pobytu. Dne 15. 6. 2020 byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou, proti výpovědi podala žalobkyně námitky s vyslovením nesouhlasu s výpovědí podáním ze dne 15. 6. 2020. Dne 22. 6. 2020 byla žalobkyni doručena další výpověď z nájmu bytu z důvodu neplacení nájemného v měsících duben, listopad, prosinec 2019 a duben, květen 2020, rovněž proti této výpovědi podala žalobkyně námitky s vyslovením nesouhlasu s výpovědí podáním ze dne 22. 6. 2020. Žalovaný se k námitkám nevyjádřil. V podání ze dne 8. 2. 2021 žalobkyně dále uvedla, že veškeré platby hradí řádně a včas a byt užívá v souladu se smlouvou, žalovaný žalobkyni nikdy neupozornil na neplacení. Žalovaný se od 8. 5. 2019 do
6. 5. 2020 vůbec žalobkyni neozval. Dále tvrdila, že má z roku 2017 předplaceny 3 nájmy. V předmětném bytě byla vyměněna po dohodě s žalovaným linka, digestoř, dřez, sporák a dveře, dle dohody žalobkyně měla koupit nové s tím, že jí to bude proplaceno, což se nestalo. Stejně tak nebyla proplacena faktura za opravu odpadu. Ke zvýšení nájmu uvedla, že žalovaný přinesl osobně zvýšení nájmu pouze jednou a to dne 8. 2. 2018, protože ale žalovaný dlužil žalobkyni peníze, zvýšení odmítla, žalovaný situaci už dále neřešil.
2. Žalovaný se ve věci vyjádřil ve svém podání ze dne 28. 8. 2020 (doručeno soudu dne 3. 9. 2020), kdy potvrdil, že mezi ním a žalobkyní byla uzavřena dne 14. 2. 2017 smlouva o nájmu bytu na dobu určitou, dne 8. 5. 2017 smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou a dne 1. 11. 2017 smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou s umožněním přihlášení k trvalému pobytu. Dle jeho tvrzení žalobkyně dne 15. 6. 2020 obdržela dopis o ukončení nájemní smlouvy s tříměsíční výpovědní lhůtou. Tři týdny předtím odeslal žalovaný žalobkyni upozornění o hrubých porušeních smlouvy, které by mohly vést k ukončení nájemní smlouvy ze strany žalovaného. Žalobkyně nehradila nájemné včas, na nepravidelné platby žalovaný žalobkyni několikrát upozorňoval s tím, že za rok 2019 nebyly uhrazeny 3 nájmy. Žalovaný dále uvedl, že na část nájemného si žalobkyně započetla náklady na výměnu dveří, o čemž žalovaný dopředu nevěděl. Dále byla bez vědomí pronajímatele odstraněna původní kuchyňská linka a vyměněna za jinou. Žalobkyně si bez konzultace s žalovaným najala firmu na instalatérské práce, ke které nebyly předloženy žádné doklady, v údajné hodnotě 6 000 Kč, které si žalobkyně sama strhnula z nájemného. Žalovaný uvedl, že žalobkyně přestala dodržovat smlouvu až poté, co byla změněna na dobu neurčitou. V roce 2017 a 2018 došlo ke změnám cen za služby, ceny se navyšovaly, proto žalovaný několikrát písemně urgoval žalobkyni o nutnosti navýšení záloh. Žalovaný dále tvrdil, že od 28. 8. 2020 nebyl zaplacen nájem, který má být hrazen nejpozději do 20. dne v měsíci, a také nebyl uhrazen nedoplatek z vyúčtování služeb za období leden až prosinec 2019 ve výši 5 300 Kč. Žalovaný při jednání soudu konaném dne 16. 2. 2022 uvedl, že žalobkyni neposlal žádnou předchozí výzvu k uhrazení tvrzeného dlužného nájemného.
3. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalovaný je výhradním vlastníkem bytu [číslo] v domě číslo popisné [číslo], ulice [ulice], [obec], o velikosti 4+1, že mezi nimi byla uzavřena dne
14. 2. 2017 smlouva o nájmu bytu na dobu určitou, dne 8. 5. 2017 smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou a dne 1. 11. 2017 smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou s umožněním přihlášení k trvalému pobytu, a dále že byly podány dvě výpovědi z nájmu bytu, přičemž proti oběma žalobkyně uplatnila námitky.
4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 14. 2. 2017 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena na dobu určitou od 14. 2. 2017 do 14. 8. 2017, mělo dojít k přehlášení elektřiny a plynu na nájemce, výše nájemného byla dohodnuta v částce 9 000 Kč měsíčně s hrazením na účet pronajímatele do 15. dne stávajícího měsíce s tím, že současně nájemce uhradí i energie. Pro případ nezaplacení jednoho nájemného bylo dohodnuto, že se smlouva ruší, s výpovědní lhůtou 1 měsíc.
5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 8. 5. 2017 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena na dobu neurčitou, výše nájemného byla dohodnuta v částce 8 300 Kč, mělo dojít k přepsání energií, výše nájemného byla dohodnuta v částce 8 300 Kč měsíčně a nájemné mělo být hrazeno na účet pronajímatele do 20. dne stávajícího měsíce, byla dohodnuta výpovědní lhůta 3 měsíce, jinak se smlouva obsahově shodovala s nájemní smlouvou předchozí.
6. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 11. 2017 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena na dobu neurčitou s umožněním přihlášení k trvalému pobytu, byla stejného znění jako smlouva ze dne 8. 5. 2017, navíc s doplněním možnosti přihlášení se k trvalému pobytu a změnou v tom, že se nájemné neplatí na účet, ale osobně s předáním příjmového dokladu.
7. Z výpočtového listu ze dne 1. 11. 2017 bylo zjištěno, že v předmětném bytě byly evidovány tři osoby, za teplo, teplou vodu, výtah, vodné a stočné, spol. el. energie, úklid a nájemné bylo stanoveno celkem 8 300 Kč k úhradě. Listina byla podepsána oběma účastníky.
8. Z výpovědi doručené dne 15. 6. 2020 (datovaná dne 22. 5. 2020) bylo zjištěno, že tato byla podána bez uvedení důvodu, bez poučení o námitce a možnosti přezkoumání soudem, s tříměsíční výpovědní lhůtou.
9. Z podání žalobkyně ze dne 15. 6. 2020 bylo zjištěno, že proti výpovědi doručené dne 15. 6. 2020 byly žalobkyní podány námitky s uvedením nesouhlasu s výpovědí.
10. Z výpovědi doručené dne 22. 6. 2020 (datovaná dne 15. 5. 2020) bylo zjištěno, že důvodem výpovědi bylo neplacení nájemného v měsících duben, listopad, prosinec 2019 a duben, květen 2020. Výpověď obsahuje poučení o námitce i možnosti přezkoumání soudem, výpovědní doba měla uplynout dnem 30. 6. 2020. Výpověď byla podána pro porušení povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem, tedy bez výpovědní doby.
11. Z podání žalobkyně ze dne 22. 6. 2020 bylo zjištěno, že proti výpovědi doručené dne 22. 6. 2020 byly žalobkyní podány námitky s uvedením nesouhlasu s výpovědí.
12. Z protokolu o vyúčtování služeb za období roku 2019 bylo zjištěno, že byl žalovanému za poskytnuté teplo, teplou vodu, výtah, vodné a stočné, spol. el. energie vyúčtován nedoplatek v celkové výši 5 299,24 Kč.
13. Z e-mailové korespondence mezi účastníky ze dne 7. 4. 2018, 12. 4. 2018 a 25. 4. 2018 bylo zjištěno, že žalovaný navrhoval dodatek ke smlouvě a zvýšení nájemného o 500 Kč, což nebylo žalobkyní akceptováno a žádala úpravy v bytě, dále žalovaný upozorňoval na skutečnost, že nájemné nebylo zaplaceno včas, tedy do 20 dne v měsíci, dále účastníci komunikovali o vyčištění odpadu.
14. Z faktury [číslo] ze dne 30. 3. 2018 bylo zjištěno, že společnost [právnická osoba] vystavila žalobkyni daňový doklad se splatností dne 31. 3. 2018 za zhotovení opravy odpadů a výměnu sifonu na částku 6 325 Kč.
15. Z přípisu žalobkyně ze dne 3. 8. 2020 adresovaného žalovanému bylo zjištěno, že žalobkyně vyzývala žalovaného k zaslání vyúčtování a výpočtového listu, aby mohla požádat o příspěvek na bydlení.
16. Z pohybů na účtu žalovaného č. [bankovní účet] bylo zjištěno, že byly na tento účet připsány tyto platby nájemného – dne 13. 2. 2019 částka 8 300 Kč, dne 12. 3. 2019 částka 8 300 Kč, dne 15. 4. 2019 částka 8 300 Kč, dne 21. 5. 2019 částka 3054 Kč, dne 17. 7. 2019 částka 8 300 Kč, dne 22. 8. 2019 částka 8 300 Kč, dne 27. 9. 2019 částka 8 300 Kč, dne 8. 11. 2019 částka 8 300 Kč, dne 12. 12. 2019 částka 8 300 Kč, dne 13. 1. 2020 částka 8 300 Kč, dne 1. 3. 2020 částka
8 300 Kč, dne 8. 4. 2020 částka 8 300 Kč, dne 31. 5. 2020 částka 8 300 Kč, dne 29. 6. 2020 částka 8 300 Kč a dne 29. 7. 2020 částka 8 300 Kč.
17. Z poštovní poukázky C bylo zjištěno, že dne 18. 6. 2019 bylo zaplaceno nájemné ve výši
8 300 Kč.
18. Z výpočtového listu platného od 1. 2. 2018 bylo zjištěno, že pro tři spolubydlící osoby (nájemníky) bylo vypočtena k měsíční úhradě za teplo, teplou vodu, výtah, vodné a stočné, spol. el. energie, opravu měřičů tepla, úklid, fond oprav, pojištění domu, poplatek za správu a poplatek za ověření vodoměrů částka 5 482,90 Kč.
19. Z přípisu žalovaného Ceny služeb ze dne 9. 4. 2020 bylo zjištěno, že žalovaný vypracoval porovnání cen za služby k 1. 3. 2017 a k 1. 2. 2018 s rozdílem o 482, 90 Kč vyšším.
20. Z výpočtového listu služeb ze dne 9. 5. 2020 bylo zjištěno, že v předmětném bytě byly evidovány tři osoby, za teplo, teplou vodu, výtah, vodné a stočné, spol. el. energie, opravu měřičů tepla, úklid, fond oprav, pojištění domu, poplatek za správu a poplatek za ověření vodo
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.