11 C 80/2020-317 — Okresní soud v Chomutově

Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 270 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 270 000 Kč od 5. 10. 2019 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 230 077,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.OdůvodněníŽalobkyně se svou žalobou domáhala, aby soud uložil žalovaným zaplatit společně a nerozdílně částku 270 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 5. 10. 2019 do zaplacení. V odůvodnění žaloby uvedla, že dne , datum, žalovaní jako kupující uzavřeli s žalobkyní jako prodávající kupní smlouvu, jejímž předmětem byla rozestavěná bytová jednotka č. , hodnota, o velikosti , hodnota, umístěná v , číslo, . nadzemním podlaží naproti vchodu do budovy, na konci chodby po levé straně. Kupní cena za shora uvedený předmět převodu činila 2 694 000 Kč, a to včetně DPH. Úhrada kupní ceny byla sjednána ve třech platbách. Žalovaní se zavázali uhradit rezervační zálohu ve výši 10 % kupní ceny ve výši 269 400 Kč a poté další část kupní ceny ve výši 2 154 600 Kč. Předmětná část kupní ceny byla ze strany žalovaných uhrazena. Dále bylo v čl. III kupní smlouvy mimo sjednáno, že kupní cena za bytovou jednotku bude uhrazena způsobem, kdy poslední částku kupní ceny ve výši 270 000 Kč uhradí kupující prostřednictvím hypotečního úvěru poskytovaného , právnická osoba, ., IČO , IČO, na účet prodávajícího č. , č. účtu, vedený u , právnická osoba, ., VS: , var. symbol, , nejpozději do patnácti pracovních dní od předání předmětu převodu (bytové jednotky). Dne , datum, došlo k předání bytové jednotky, a to na základě předávacího protokolu. Žalovaní dlužnou částku ve výši 270 000 Kč neuhradili, a to ani po zaslání předžalobní upomínky ze dne , datum, adresované původnímu právnímu zástupci žalovaných, , tituly před jménem, , jméno FO, .Žalovaní ve svém vyjádření podaném u zdejšího soudu dne , datum, učinili nesporným, že dne , datum, byla mezi stranami uzavřena kupní smlouva na shora uvedenou rozestavěnou bytovou jednotku. Dne , datum, došlo k předání předmětné bytové jednotky, avšak v protokolu byly specifikovány vady, vady byly částečně ze strany žalobkyně odstraněny, některé však stále přetrvávají. Žalovaní rovněž učinili nesporným, že z jejich strany nebyla uhrazena poslední (tedy třetí část) kupní ceny, a to v žalované výši, žalovaní byli předžalobní výzvou ze dne , datum, k úhradě zbývající části kupní ceny vyzváni. Výzva byla adresována právnímu zástupci žalovaných, , tituly před jménem, , jméno FO, , jenž žalované v předmětné době zastupoval. Dále žalovaní uvedli, že při podpisu kupní smlouvy bylo ze strany jednatele žalobkyně, pana , jméno FO, , žalovaným přislíbeno, že bytová jednotka bude jako dokončená, resp. způsobilá užívání, předána do data 31. 3. 2018. K tomuto datu však k dokončení, ani předání bytové jednotky, nedošlo. Termín dokončení bytové jednotky byl několikrát odsouván. Žalovaní byli od poloviny června 2018 nuceni opustit nájemní byt. V září roku 2018 žalobkyně souhlasila s odstoupením žalovaných od kupní smlouvy. Následná dohoda o odstoupení uzavřena nebyla, proto se žalovaní rozhodli pro jednostranné odstoupení od kupní smlouvy a ze strany jejich právního zástupce (, tituly před jménem, , jméno FO, ) byla rovněž připravena návazná žaloba na určení vlastnického práva, žalovaní se však rozhodli s žalobkyní dále jednat, bytovou jednotku převzít, dořešit vady a následně tuto jednotku prodat. K převzetí bytové jednotky sice dle žalovaných došlo dne 13. 9. 2019, avšak její stav reflektuje předávací protokol, kdy některé z vad byly žalobkyní odstraněny, některé však zůstaly. Žalovaní nakonec akceptovaly stav bytu, a to po dílčích opravách. Žalobkyně odmítala uhradit jakékoliv nároky ze strany žalovaných (nárok na náhradu škody, náhradu imateriální újmy). Z výše uvedeného důvodu proto žalovaní započetli jejich pohledávky na nárok žalobkyně na úhradu poslední části kupní ceny, kdy předmětným zápočtem byla uplatněna pouze část jejich nároků. Žalobkyně zápočet žalovaných odmítla, a to bez relevantní argumentace k jejich jednotlivým nárokům.Zdejší soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne , datum, , který však byl k odvolání žalobkyně zrušen usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem jako soudu odvolacího, č. j. , spisová značka, , ze dne , datum, . Ve zrušovacím rozhodnutí soud druhého stupně uložil zdejšímu soudu, aby mimo jiné odůvodnil závěr, že došlo k zániku pohledávky žalobkyně v důsledku započtení pohledávky žalovaných.Žalovaní k výzvě soudu, v podání ze dne 22. 2. 2024 uvedli, že žalovaní byli ze strany žalobkyně ujišťováni, že byt jim bude předán do čtyř, maximálně šesti týdnů od data uzavření smlouvy. K řádnému předání bytu tedy mělo dojít nejpozději do 13. 3. 2018. Žalovaní byli ze strany žalobkyně opakovaně ujišťováni, že kolaudace proběhne nejpozději do 31. 3. 2018 a ve stejném termínu bude byt předán. K prvnímu pokusu o předání bytové jednotky došlo až dne 13. 9. 2019, nicméně ze strany žalovaných bylo vytčeno značné množství podstatných vad bránících řádnému užívání bytu. Z výše uvedeného je tedy patrné, že nejméně v době od 13. 3. 2018 do 13. 9. 2019 (po dobu 18 měsíců) byla žalobkyně v prodlení s předáním (dokončené a zkolaudované) bytové jednotky. Protinávrhem, resp. procesním zápočtem žalovaných proti údajnému nároku žalobkyně jsou škody, které jim byly způsobeny nečestným a nepoctivým jednáním žalobkyně. Žalobkyně povinnosti ze smlouvy nesplnila ve stanoveném termínu, tedy do 13. 3. 2018 ani ve lhůtě do konce měsíce, žalovaná 1) tak byla nucena v důsledku prodlení žalobkyně vynaložit na holé nájemné částku 20 000 Kč v bytě pronajímatele pana , tituly před jménem, , jméno FO, , a to v době 1. 4. 2018 do 15. 6. 2018. Následně žalovaní vynaložili za období od 15. 6. 2018 do 1. 8. 2019 na nájemném u pronajímatele pana , jméno FO, částku 256 000 Kč. Prodlením na straně žalobkyně pak vznikly další náklady spojené s pozdním dokončením a předáním bytu, a to konkrétně na poplatcích spojených s prolongací čerpání hypotečního úvěru ve výši 9 400 Kč. Za zmařenou revizní prohlídku bytové jednotky, která byla sjednána, objednána a zmařena žalobkyní, žalovaní uhradili částku 2 040 Kč. Celkem se tedy jedná o částku 287 440 Kč. Tyto nároky byly vůči žalobkyni uplatněny a staly se splatnými dne 13. 1. 2020, resp. nejpozději 23. 1. 2020. Další nároky žalovaných vůči žalobkyni spočívají v neodstraněných vadách bytu, jež byly zjištěné dne 13. 9. 2019, resp. se jedná o vady uvedené v přípisu ze dne 24. 9. 2021 a jež nebyly žalobkyní odstraněny. Žalovaní byli nuceni prodat byt se slevou třetí straně, tato byla ochotna vady odstranit svépomocí. Tyto vady byly žalovanými vytčeny dne 13. 1. 2020 a jejich přijetí žalobkyně potvrdila přípisem ze dne 23. 1. 2020. Nároky z neodstraněných vad díla se tedy staly splatnými dne 13. 1. 2020, resp. nejpozději dne 23. 1. 2020. Veškeré zápočty žalovaných žalobkyně opakovaně odmítala. Dle žalovaných není žalobkyně aktivně legitimována k podání žaloby, neboť nenaplnila parametry vlastní smlouvy a nepředala žalovaným řádně zkolaudovaný a užívání schopný byt bez vad a nedodělků. Nebyla tedy oprávněna ani požadovat doplatek ceny bytu dle kupní smlouvy. Na základě výše uvedeného tedy žalovaní navrhují, aby soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.Při jednání soudu konaném dne 12. 7. 2024 žalovaní dále namítli, že kupní smlouva byla koncipována nejasně v neprospěch zákazníka jako slabší strany kupní smlouvy, dále je taktéž mezi stranami sporné předání bytové jednotky, když tato nebyla ze strany žalobkyně předána řádně a bez vad a za sporné lze dle žalovaných považovat rovněž to, zda byla kupní smlouva v okamžiku podání žaloby platná, když žalovaní od kupní smlouvy dne 4. 3. 2019 platně odstoupili.Žalobkyně ve svém vyjádření doručeném zdejšímu soudu dne 9. 5. 2024 uvedla, že tvrzené nároky žalovaných se do dnešního dne nemohly stát splatnými, jelikož nedošlo ke splnění základních zákonných předpokladů pro uplatnění tvrzených náhrad škod, nájmů a nároků z neodstraněných vad díla. Vznášené nároky žalovaných jsou dle žalobkyně nedoloženými a nepodloženými tvrzeními, jež pro jejich obecnost nelze prokazatelně určit. Žalobkyně dále argumentovala, že žalovaní byli zapsáni jako vlastníci nemovitosti, rozestavěného bytu, a to na základě předmětné kupní smlouvy do katastru nemovitostí a s tímto bytem mohli volně nakládat. Žalovaní byt dle protokolu ze dne 13. 9. 2019 převzali s tím, že akceptují stav, v němž byt byl. Protokol obsahoval soupis vad a nedostatků s tím, že žalobkyně se bude těmito vytčenými vadami zabývat a sdělí své stanovisko. Žalovaní připouští, že některé vady odstraněny byly, přičemž žalobkyně trvá na tom, že došlo k odstranění všech vad, kdy sami žalovaní byt později prodali dalším osobám jakožto bezvadný.Na základě provedeného dokazování má soud za prokázány násled