20 C 410/2023-80 — Okresní soud v Domažlicích

1. Návrhem doručeným soudu dne , datum, se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení částky 185 482 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z uvedené částky od , datum, do zaplacení a náhrady nákladů řízení. V návrhu uvedli, že jako kupující s žalovaným jako prodávajícím dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu na nemovitost – pozemek parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba č., číslo, , to vše zapsáno v k.ú. , adresa, (dále jen „nemovitost“). K převzetí nemovitosti došlo dne , datum, . Žalobci dodatečně zjistili skryté vady nemovitosti, které se projevily poté, co začali užívat nemovitost. Zaprvé jde o vadu v podobě špatně provedeného schodiště, kde se liší hloubka jednotlivých stupňů a jde tedy o vadu při běžné pozornosti nezjistitelnou a dále především o vadu spočívající v napadení střešního krovu dřevokazným hmyzem, kdy výletové otvory hmyzu byly v rámci rekonstrukčních prací provedených žalovaným zakryty lakem. Tyto vady byly potvrzeny v rámci znaleckého posudku, který nechali žalobci zpracovat – znalecký posudek č. 1071/2022 ze dne 31. 10. 2022. Podle znaleckého posudku činí očekávaná cena oprav vad částku 161 282 Kč. Žalobci náklady znaleckého posudku ve výši 36 263,70 Kč nárokují jako náklady řízení. Žalobci dále po žalovaném nárokují úhradu částky 18 150 Kč jako náklady na vypracování potřebné projektové dokumentace k domu, neboť ji od žalovaného navzdory jeho příslibu neobdrželi. Konečně žalobci žádají po žalovaném úhradu částky 6 050 Kč jako náhradu za náklady, které musejí vynaložit v souvislosti se zpracováním průkazu energetické náročnosti budovy, který jim také nebyl žalovaným předán.2. Žalovaný k návrhu zaprvé uvedl, že mu nebyla řádně doručena předžalobní výzva ze , datum, . Místního šetření se nemohl účastnit, protože došlo ke změně termínu, během kterého se nemohl dostavit. Ohledně projektové dokumentace žalobcům při realizaci kupní smlouvy sdělil, že nemovitost zakoupil od předchozího vlastníka bez projektové dokumentace. Nemovitost není novostavbou, ale starší stavbou, pro kterou taková dokumentace nebyla zpracována. Žalobci dále požadují průkaz energetické náročnosti budovy, kdy ale v kupní smlouvě v čl. IV odst. 4.5 svým podpisem potvrdili, že tento průkaz převzali. Se závěry znaleckého posudku nesouhlasí a metodu šetření znaleckého ústavu považuje za nadbytečnou. Žalovaný nemovitost zakoupil v prosinci 2020 a následně ji nechal opravit. Došlo k obkladu schodů a dále především zadal opravu krovů a výměnu střešní krytiny, kterou zpracovala společnost , právnická osoba, , IČ , IČO, . Náklady těchto oprav činily 320 005 Kč. Společnost provedla tesařské práce, provedla demontáž krokví a montáž nových krokví. Po provedené prohlídce objektu jiné opravy starého dřeva nebyly shledány jako nezbytné. Výskyt dřevokazného hmyzu nebyl zjištěn. Navrhl proto, aby soud po provedeném dokazování, které bude případně zahrnovat i místní šetření, byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta. Své vyjádření následně dne , datum, písemně doplnil, kdy uvedl, že dům byl postaven před rokem 1939, nelze proto na něj vztáhnout povinnost dle zákona z roku 1976. Dále navrhl výslech zástupců z firmy , právnická osoba, , , jméno FO, a , jméno FO, a dále výslech , tituly před jménem, , jméno FO, , který jako zástupce realitní kanceláře s žalobci jednal. Návrh na výslech , jméno FO, vzal později během jednání zpět.3. Žalobci vzali během jednání dne , datum, žalobu zpět co do částky 6 050 Kč, tedy co do nákladů zhotovení průkazu energetické náročnosti budovy. Žalovaný se zpětvzetím vyslovil souhlas. Soud proto řízení co do této částky včetně příslušenství výrokem I. tohoto rozhodnutí zastavil.4. Z výslechu žalobce soud zjistil, že o nabídce prodeje nemovitosti se dozvěděl z inzerátu na portálu S-reality. Dva dny poté, co na inzerát odpověděl, proběhla prohlídka domu. Na prohlídce byl přítomen on, žalobkyně a jejich tříletá dcera, pan , jméno FO, a žalovaný. Prohlídka domu trvala cca 30 - 45 minut. Následovala druhá prohlídka o několik týdnů později a poté také třetí prohlídka o měsíc později. Na všech prohlídkách bylo složení účastníků stejné. Na první prohlídce jim bylo řečeno, že dům je po celkové rekonstrukci a nevyžaduje žádné opravy. Stáří domu se neřešilo. Na druhé a třetí prohlídce byli shlédnout osazení dveří, které během první prohlídky zatím nebyly hotovy. Po schodech chodili, ale obuti v botách. Jestli jim k nemovitosti řekl realitní makléř něco konkrétního, si nevzpomíná. Dřevokazného hmyzu si všimli až po první noci strávené v domě, kdy mu manželka řekla, že celou noc slyšela jakési chroupání, což se následné noci opakovalo. Věc začal neprodleně řešit, tesař mu řekl, že mají napadené střešní trámy. Dostali cenovou nabídku, oprava zatím nebyla provedena. Cenová nabídka je součástí znaleckého posudku. Problémů se schody si všimli až poté, co po nich začali chodit bosi. Pro něj to problém nebyl, ale dcerka se o schody pořezala, jsou tam ostré hrany. V mezidobí na schodech žádné opravy neprováděli. K projektové dokumentaci mu bylo realitním makléřem řečeno, že rekonstrukce domu byla provedena podle nějakého projektu. Dřevokazný hmyz se nachází na trámech směrem do ulice, do podkroví směrem do dvora nemají přístup, je to tam zadělané sádrokartonem. Do nemovitosti se nastěhovali v lednu 2022, ze strany žalovaného nebyli při koupi na nic zvláštního upozorněni. Dřevokazný hmyz nenafotili.5. Žalovaná při svém účastnickém výslechu uvedla, že souhlasí s tím, co uvedl žalobce, pouze dodala, že realitní makléř koupi nemovitosti prezentoval jako výhodnou koupi, kdy dům má hodnotu deset miliónů a žalobce by si nedovolil tam dát něco špatného.6. Žalovaný při výslechu uvedl, že prohlídky domu proběhly asi někdy v létě, podrobnosti bude vědět realitní makléř, který prohlídku domu vedl. On sám pouze při prohlídce doplňoval údaje. Ke stavu domu pan , jméno FO, řekl, že nemovitost je po celkových opravách, aby splňovala dnešní standard bydlení. Původně dům zakoupil pro syna, který se ale usídlil jinde, nemovitost proto prodal. Opravu schodiště provedly jiné osoby než , právnická osoba, Projektovou dokumentaci v rámci prodeje nemovitosti neřešili. Jedná se o předválečný dům. Žádná projektová dokumentace proto k domu nebyla a ani nebyla předána. Nátěr trámu prováděla externí společnosti, neví, čím to natřela, asi lazurou.7. Z výslechu svědka , jméno FO, , jednatele společnosti , právnická osoba, vyplynulo, že na nemovitosti prováděli tesařské, klempířské a pokrývačské práce. Opravy byly prováděny v době COVIDu. U střechy byla demontovaná krytina, byla provedena výměna poškozených částí krovu, doplnění krovu, oprava bednění, foliování, vyrovnání střechy, laťování, osazení klempířských prvků, střešních oken a krytiny. Během oprav zaznamenali prvky poškození střechy dřevokazným hmyzem, zejména během výměny krovu, který byl částečně poškozen zatékáním a hnilobou. Vyměnili to, co bylo očividné. Na schodišti žádné práce neprováděli. K otázce právního zástupce žalobců, v jakém rozsahu byly krovy vyměněny, uvedl, že šlo o větší část krovů směrem do dvora, včetně úžlabí a dále kolem komína. Ohledně pravděpodobnosti rozšíření dřevokazného hmyzu i do ostatních částí střechy poté, co byly práce provedeny, pak jde o šanci 50 na 50. Žalovaného zná osobně, v minulosti pro něj vykonával práce a pochází ze stejné obce. Preventivní impregnaci proti hmyzu provádí, pokud o ni klient požádá. Sám toho ale není zastáncem, preferuje výměnu celého střešního rámu. Impregnace má jen omezený účinek a životnost a je-li dřevo již napadeno, pak nemá účinek žádný.8. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, , realitní makléř, při výslechu uvedl, že byl s žalobci na asi třech prohlídkách domu. Na první byl přítomen i žalovaný. Prohlížel se celý dům včetně sklepů i půdy. Žalobce informoval o celkovém stavu domu, konkrétně si vzpomíná, že je informoval o stavu vytápění a vybavení domu. Na první prohlídce ještě nebyly hotovy dveře a vodovodní baterie. Žalobci byli informováni, že dům je po celkové rekonstrukci. O žádných problémech s domem nevěděl, žalobce proto o nich neinformoval. Projektová dokumentace k domu se neřešila. Následující dvě prohlídky proběhly ve stejném složení. Žalobci přijeli měřit rozměry domu a místností a zkontrolovat zda byly dokončeny práce na domě. Dokončeny byly. Dokument o energetické náročnosti domu se řešil, zpravidla jej předávají při podpisu kupní smlouvy. Průkaz určitě předán byl, ví to určitě, ještě před tímto jednáním si toto zkontroloval. Žalobci byli i v prohlídce podkroví, kde jsou vidět části krovu střechy, ne však zcela. K dotazu, v jakém stavu bylo dřevo dotčené střechy, pak má za to, že mu přišlo v pořádku. Bez průkazu energetické náročnosti budovy nemůže ani inzerovat, ví proto, že mu byl předán žalovaným a následně žalobcům. Dům má schodiště do sklepa, které je kamenné a nerovné. Schodiště do patra je dlážděné. Sklep se prohlížel při první, možná i druhé prohlídce domu. Do patra se šlo ve všech třech prohlídkách. Žalobci měli na prohlíd