41 C 180/2022-190 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobci se podanou žalobou domáhají zaplacení částky 49.873,11 Kč s příslušenstvím. Tento návrh odůvodnili tím, že s žalovanými uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl rodinný dům [adresa] v Hodoňovicích včetně pozemku par.c. [číslo] v k.ú. Hodoňovice, obec Baška. Nájemní vztah vznikl dne 10. 7. 2020 užíváním nemovitosti žalovanými. K písemnému uzavření smlouvy nedošlo. Nájemní vztah byl sjednán na dobu 1 roku, nájem byl stanoven na 6.500 Kč měsíčně plus zálohy na služby ve výši 4.190 Kč měsíčně. Žalovaní uhradili kauci ve výši 13.000 Kč dne 12. 7. 2020 a dále uhradili nájem v měsíci srpen a září 2020. Nemovitost užívali žalovaní do 6. 10. 2020. Dne 26. 10. 2020 byl doručen klíč od nemovitosti, který žalovaní převzali, spolu s odstoupením od smlouvy na adresu matky žalobce. Matka žalobce [jméno] [celé jméno žalobkyně] měla zmocnění k předání domu i k zasílání a přijímání pošty žalovaným od žalobců z důvodu pobytu žalobců ve [příjmení] [jméno] a nekompatibilitě britského poštovního systému s českým. Na odstoupení od smlouvy reagovali žalobci tak, že odstoupení od smlouvy nepovažují za platné a nájem nadále trvá. Dne 18. 10. 2020 byla žalovaným zaslána výzva k úhradě dlužného nájemného a dne 25. 11. 2020 pak předžalobní výzva. Dále žalovaní neuhradili vodné a stočné, vyúčtování elektrické energie za období od října 2020. Žalobci použili složenou kauci na dlužné nájemné za říjen a listopad. Podanou žalobou se žalobci domáhají zaplacení nájemného za dobu prosinec 2020 a leden až červenec 2021. Dále požadují zaplatit částku 595,72 Kč za vodné, 624 Kč za neuhrazené stočné a částku 755,98 Kč jako náklady spojené s vymáháním pohledávky tvořené poštovným. 2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili. Uvedli, že nájemní vztah k domu trval pouze do října 2020, kdy dům vyklidili. Důvodem pro ukončení nájemního vztahu byla skutečnost, že dne 5. 10. 2020 zjistili v katastru nemovitostí, že byl na dům [adresa] vydán exekuční příkaz k prodeji této nemovitosti. Výpověď z nájmu zaslali spolu s klíčem od nemovitosti. Tím považovali nájemní vztah za ukončený. 3. Mezi stranami bylo učiněno nesporné, že chtěli uzavřít písemnou nájemní smlouvu k domu [adresa] v Hodoňovicích, k podpisu nájemní smlouvy však nedošlo. Nájemní smlouva byla realizována tím, že zde začali nájemci bydlet. Dále bylo mezi stranami nesporné, že nájem byl sjednán na 6.500 Kč měsíčně a zálohy na služby 4.190 Kč měsíčně, dále pak složení kauce žalovanými dne 12. 7. 2020 ve výši 13.000 Kč i skutečnost, že nájem za srpen a září 2020 byl uhrazen. 4. Soud provedl důkazy navržené mu účastníky sporu. 5. Vyrozuměním o provedení vkladu do katastru nemovitostí žalobci prokázali, že ode dne 23. 1. 2007 byli na základě kupní smlouvy vlastníky pozemku parc. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] a pozemek parc. [číslo] vše v k.ú. Hodoňovice. Fakturou [právnická osoba] žalobci prokázali, že bylo žalobci vyúčtováno za období červenec 2020 až leden 2021 na vodném 595,72 Kč, vyúčtováním stočného Obce Baška pak bylo prokázáno, že bylo vyúčtováno za období červenec až prosinec 2020 žalobci na stočném 624 Kč. Vyúčtováním společnosti [právnická osoba] žalobci prokázali platby, nedoplatky a přeplatky na elektřině, které nejsou pro daný spor rozhodující, stejně jako faktury z [právnická osoba] prokazující přeplatky a nedoplatky na plynu. Písemnou smlouvou o nájmu domu žalobci prokázali, jaká smlouva byla žalovaným předložena k podpisu, k jejímu podpisu však nikdy nedošlo. Z této smlouvy soud zjistil, že nemovitost se pronajímá bez vybavení na dobu určitou jeden rok. Možnosti skončení nájmu byly specifikovány v bodě 3 smlouvy. V článku 4 byla ujednána výše nájemného 6.500 Kč měsíčně a zálohy za služby 4.190 Kč i výše kauce 13.000 Kč, kterou je nájemce povinen složit pronajímateli. Složenou kauci je pronajímatel oprávněn použít na úhradu nezaplaceného nájemného. Článek 5. stanoví, že je pronajímatel povinen zajistit nájemci nerušený výkon práv spojených s užíváním nemovitosti. Výzvou k okamžité úhradě dlužného nájemného ze dne 17. 11. 2020 žalobci prokázali, že byli žalovaní vyzváni k úhradě dlužné částky 17.690 Kč. Kopií obálky žalobci prokázali, že klíče od domu spolu s odstoupením od smlouvy byly doručeny k rukám [jméno] [celé jméno žalobkyně] na adrese [obec a číslo]. Z odstoupení od nájemní smlouvy, které bylo obsahem této obálky spolu s klíčem od nemovitosti, bylo zjištěno, že dne 5. 10. 2020 zjistili žalovaní, že předmětné nemovitosti jsou postiženy exekucí, tuto skutečnost považují za závažné porušení nájemní smlouvy a narušení výkonu nájemního práva (rozpor s čl. 5 nájemní smlouvy) a proto odstupují od nájemní smlouvy s okamžitou účinností. Výpověď je datována 6. 10. 2020. Z dopisu datovaného dnem 2. 11. 2020 a adresovaného žalobci žalovaným soud zjistil, že se odstoupení od smlouvy dostalo do sféry žalobců, když na toto reagovali tak, že odstoupení od smlouvy považují za neplatné a nájemní vztah proto nadále trvá. Shodné stanovisko žalobců k odstoupení od smlouvy bylo potvrzeno i výpisem z emailové komunikace mezi stranami. Protokolem o ohledání místa činu žalobci prokázali stav nemovitostí v době ohledání policií, pro rozhodování soudu v tomto řízení se však jedná o nepodstatný důkaz. Fotokopií obrazovky prokázali žalovaní, že dne 5. 10. 2020 byl v katastru nemovitostí uveden v kolonce„ Jiné zápisy“ exekuční příkaz k prodeji nemovitosti z důvodu zahájené exekuce na žalobkyni. Pověřením soudního exekutora čj. [číslo jednací] bylo prokázáno, že Okresní soud ve Frýdku-Místku dne 31. 8. 2020 pověřil soudního exekutora Mgr. [jméno] [příjmení] vymožením pohledávky 3.378 Kč pro [právnická osoba] 6. Dle ustanovení § 2201 o.z. se nájemní smlouvou zavazuje pronajímatel přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní smlouva k domu nebo bytu vyžaduje dle § 2237 občanského zákoníku písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Dle ustanovení § 2287 o.z. může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Dle ustanovení § 2232 o.z. porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím způsobí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Shodně tak v případě, kdy se stane věc nepoužitelnou k ujednanému účelu dle § 2227 o.z. 7. Při aplikaci citovaných zákonných ustanovení má soud za prokázané, že zde existoval závazkový vztah mezi žalobci jako pronajímateli a žalovanými jako nájemci, a to nájemní smlouva k nemovitostem shora specifikovaným. Přestože k podpisu nájemní smlouvy nikdy nedošlo, nedostatek její obligatorní písemné smlouvy byl zhojen chováním stran, které daly najevo svou vůli nájemní smlouvu uzavřít tím, že pronajímatelé dali žalovaným k dispozici dům k užívání a žalovaní dům užívali a platili dohodnuté nájemné a zálohy za služby. V době uzavření nájemní smlouvy nebyl dům postižen žádnou právní vadou. Dne 5. 10. 2020 žalovaní nahlédnutím do katastru nemovitostí zjistili, že na předmětný dům byl vydán exekuční příkaz prodejem nemovitostí z důvodu exekuce vedené na žalobkyni. Nepochybně tak došlo k zásadní změně okolností ve smyslu ustanovení § 2287 o.z., neboť se zahájením exekučního řízení jsou spojena určitá omezení, jako je právo vstupu pracovníků exekutora do nemovitosti povinného, sepis movitých věcí v nemovitosti, kde má trvalé bydliště, jak tomu v případě žalobkyně je. Lze tak chápat obavy žalovaných, pro které se v daný okamžik stal dům nepoužitelný ve smyslu ustanovení § 2227 o.z., když se obávali„ zapečetění domu exekutorem“, jak žalobcům písemně sdělili. Námitky žalobců, že si měli ověřit stav exekuce, částku, pro kterou byla exekuce nařízena a tvrzení, že se jednalo pouze o zajišťovací prostředek exekutora, lze považovat za liché. Předně nejsou účastníky řízení, takže jim exekutor takové údaje nesdělí, a tvrzení pronajímatelů nemuseli věřit. Soud tedy skutečnost, že byl předmět nájmu postižen exekučním příkazem k prodeji nemovitostí a že bylo zahájeno exekuční řízení na osobu, která má v místě pronájmu trvalé bydliště, považuje za zásadní změnu okolností, pro kterou nelze po nájemcích spravedlivě požadovat, aby v nájmu pokračovali. Soud má dále za to, že tato skutečnost způsobuje nepoužitelnost nemovitostí k pronájmu, protože bydlení je spojeno s právem na soukromí a ochranu majetku, což nařízená exekuce neumožňuje. Z těchto důvodů soud shledal„ odstoupení od nájemní smlouvy adresované žalovanými žalobcům“ za platnou výpověď nájemní smlouvy z důvodu změny okolností dle ustanovení § 2287 o.z., kdy výpověď je bez výpovědní doby ve smyslu ustanovení § 2227 o.z., když se dům stal pro účely nájmu nepoužitelný. Nájemní vztah tak skončil doručením výpovědi a klíče od nemovitosti matce žalobce dnem 26. 10. 2020. Doručení výpovědi a klíče bylo mezi stranami nesporné. K nám