15 C 102/2022-46 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobce po žalovaném domáhal vyklizení pozemku č. parc. st. 68, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] ve [část obce], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] vedeného u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod pro obec Štoky, katastrální území Smilov u Štoků. Vylíčil, že je výlučným vlastníkem uvedených nemovitých věcí, které nabyl kupní smlouvou uzavřenou dne [datum] s žalovaným a jeho tehdejší manželkou (matkou žalobce) jako prodávajícími. Důvodem pro uzavření smlouvy byla skutečnost, že si žalovaný vzal půjčku, kterou nehradil, čímž sebe i svoji tehdejší manželku vystavil riziku ztráty bydlení. Věřitel žalovaného zahájil vůči žalovanému jako povinnému exekuční řízení, resp. byl vydán exekuční příkaz k prodeji předmětných nemovitostí. Společnou snahou účastníků řízení bylo zabránit exekučnímu prodeji majetku. Obě strany byly srozuměny s tím, že předmětné nemovitosti budou prodány žalobci, který uhradí kupní cenu, resp. v jejím rámci uhradí dluh vůči věřiteli žalovaného. Bylo dohodnuto, že žalovaný bude nemovitosti dále užívat na základě nájemní smlouvy a bude žalobci hradit nájemné. Přes opakované výzvy žalovaný s žalobcem nájemní smlouvu neuzavřel. Žalobce splácí úvěr, který si vzal na zaplacení kupní ceny, avšak tento je pro něj zásadní finanční zátěží, kdy nemůže nemovitosti využívat. Žalovaný mu za užívání nemovitostí nic nehradí, neplní ani další závazky. V důsledku neplacení záloh žalovaným na služby, přerušil dodavatel dodávky elektrické energie. Nemovitosti se tak stávají neobyvatelné. 2. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta. Připustil, že s ohledem na probíhající exekuční řízení a vymáhání dluhu vůči jeho věřiteli, uzavřeli s dnes již bývalou manželkou kupní smlouvu, jíž nemovitosti převedli žalobci za kupní cenu 600.000 Kč. Část kupní ceny představující zůstatek dluhu dle aktuálního vyčíslení zástavního věřitele měl uhradit žalobce z vlastních prostředků na účet věřitele [jméno] [příjmení] (590.000 Kč) a zbývající část kupní ceny měl žalobce uhradit kupujícím k jejich rukám. Ti však žádnou částku neobdrželi. Žádal žalobce o zaslání příjmového dokladu o úhradě zbývající části kupní ceny ve výši 10.000 Kč, která měla být zaplacena do [datum]. Žalobce na výzvu nereagoval. Žalovaný proto podáním ze dne [datum] od kupní smlouvy odstoupil, neboť dohodnutá kupní cena nebyla řádně uhrazena. [jméno] [příjmení] od smlouvy odmítla odstoupit. Žalobce odstoupení od smlouvy považuje za neplatné a připojil potvrzení o úhradě ze dne [datum], které měla podepsat [jméno] [příjmení], jež měla od žalobce převzít v hotovosti 10.000 Kč. Namítl, že doplatek kupní ceny měl být uhrazen jak [jméno] [příjmení], tak i jemu. Připustil, že právní titul k užívání nemovitostí nemá. Při uzavírání kupní smlouvy však bylo dohodnuto, že nebude zřizováno věcné břemeno, ale spolu s bývalou manželkou budou nemovitosti dále užívat a s žalobcem se dohodnou na splácení částky, kterou žalobce za něj uhradil jeho věřiteli. 3. Soud provedl dokazování a učinil dále uvedená skutková zjištění: 4. Soud vzal výpisem z katastru nemovitostí – listem vlastnictví [číslo] pro obec Štoky, katastrální území Smilov u Štoků za prokázané, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku č. parc. st. 68, jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] ve [část obce]. 5. Žalobce nemovitost nabyl kupní smlouvou datovanou [datum] uzavřenou mezi žalovaným a jeho manželkou oběma jako prodávajícími na straně jedné a žalobcem jako kupujícím na straně druhé. Kupní cena za nemovitost byla sjednána ve výši 600.000 Kč, kterou se žalobce zavázal uhradit tak, že část kupní ceny představující zůstatek dluhu dle aktuálního vyčíslení zástavního věřitele [jméno] [příjmení] uhradí zástavnímu věřiteli nejpozději do [datum] a zbývající část kupní ceny uhradí ve stejné lhůtě v hotovosti k rukám prodávajících oproti vydání příjmového dokladu. Pro případ, že by kupní cena nebyla uhrazena řádně, bylo sjednáno právo prodávajících od kupní smlouvy odstoupit. 6. Dne [datum] potvrdil věřitel žalovaného, resp. zástavní věřitel [jméno] [příjmení], že dluh vzniklý na základě smlouvy o zápůjčce ze dne [datum] činil ke dni [datum] celkem 643.068,82 Kč s tím, že bude-li nejpozději do [datum] uhrazena částka 590.000 Kč, poskytne věřitel slevu ve výši 53.068,92 Kč. 7. Dne [datum] písemně potvrdila prodávající [jméno] [příjmení], že od žalobce téhož dne převzala v hotovosti částku 10.000 Kč jako doplatek kupní ceny za prodej pozemku parc. č. st. 68, jehož součástí je stavba [adresa] ve [část obce], vše v k. ú. [část obce] u [anonymizováno]. 8. Dopisem ze dne [datum] vyzval žalobce žalovaného k uzavření nájemní smlouvy s tím, že nedojde-li k jejímu uzavření do [datum], nechť nemovitosti nejpozději do [datum] vyklidí. Dne [datum] zaslal žalobce žalovanému prostřednictvím svého právního zástupce předžalobní upomínku a dopisem ze dne [datum] poskytl žalovanému ještě dodatečnou lhůtu k vyklizení do [datum]. 9. Dopisem ze dne [datum] sdělil žalovaný žalobci, že odstupuje od kupní smlouvy uzavřené dne [datum], neboť nebyla řádně uhrazena dohodnutá kupní cena, resp. část kupní ceny, která měla být zaplacena v hotovosti k rukám prodávajících oproti příjmovému dokladu. 10. Dopisem ze dne [datum] odmítl žalobce důvody pro odstoupení od smlouvy, neboť sjednanou kupní cenu uhradil, a to včetně doplatku kupní ceny, který uhradil [datum] v hotovosti k rukám [jméno] [příjmení], a připojil příslušné potvrzení. Současně namítl, že k odstoupení nelze přihlížet, neboť chybí projev vůle [jméno] [příjmení] jako druhé prodávající směřující k vyvolání účinků odstoupení. 11. Další důkazy soud s ohledem na skutková zjištění a právní hodnocení věci pro nadbytečnost neprováděl, resp. důkazní návrhy procesních stran zamítl. 12. Soud ve věci aplikoval § 1012 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Dle § 1012 o. z. má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal (§ 1040 odst. 1 o. z.). 13. V řízení bylo prokázáno, že žalobce je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí, jejichž vyklizení se vůči žalovanému domáhá. Žalobce vůči žalovanému projevil vůli, aby nemovitost vyklidil (to ostatně učinil již pouhým podáním žaloby – viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2559/2007 ze dne 14. 8. 2008). Žalovaný tyto nemovitosti užívá bez právního důvodu. Vůči žalobci sice projevil vůli směřující k odstoupení od kupní smlouvy, nicméně takové odstoupení od smlouvy nebylo způsobilé vyvolat následek předvídaný ustanovením § 2004 odst. 1 o. z. Jednak proto, že po materiální stránce nebyly naplněny důvody pro odstoupení (doplatek kupní ceny byl řádně a včas uhrazen druhému z prodávajících oprávněnému k přijetí plnění ze závazku společně a nerozdílně s žalovaným – srov. § 1877 o. z.), dále z důvodu, že vůli směřující k odstoupení od smlouvy tak, aby vyvolala účinky v podobě zrušení smlouvy ex tunc, by museli projevit oba prodávající jako strana smlouvy (dle § 2002 odst. 1 věty první o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit). Bývalá manželka žalovaného jako prodávající však od smlouvy odmítla odstoupit. Soud dodává, že byly-li by splněny materiální podmínky pro odstoupení od smlouvy, nebylo rozhodně učiněno bez zbytečného odkladu. 14. Z výše uvedených důvodů, kdy žalovaný užívá nemovitosti bez právního důvodu, a žalobce projevil svou vůli jako vlastníka věci, aby je žalovaný neužíval, což žalovaný nerespektoval, je jeho požadavek na ochranu vlastnického práva důvodný, a proto bylo žalobě vyhověno a žalovanému uloženo, aby nemovitosti vyklidil (§ 340 odst. 1 o.s.ř. ve spojení § 257 o.s.ř.). 15. Žalobce měl ve věci plný úspěch, a proto mu soud přiznal právo na náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalovanému, který ve věci neměl úspěch (§ 142 odst. 1 o.s.ř., § 142a o.s.ř.) Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5.000 Kč, nákladů právního zastoupení dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v platném znění, za 3 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, účast na jednání u soudu [datum] - § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu), po 10.700 Kč a 1 úkon právní služby (jednoduchá výzva k plnění - § 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu) za 5.350 Kč dle § 8 odst. 1, § 7 bodu 5. advokátního tarifu vycházeje z hodnoty nemovitostí 600.000 Kč (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 8. 2016 sp. zn. 26 Cdo 684/2016), dále 4 x náhrada hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, odst. 3 advokátního tarifu, náhradu za promeškaný čas advokáta za cestu z [obec] do [obec] a zpět za 4 půlhodiny po 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu, cestovní výdaje dle § 13 odst. 1 advokátního tarifu ve výši 493 Kč při použití osobníh