6 C 53/2022-141 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobce se žalobou proti žalovaným domáhal určení svého vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] orná půda, o výměře 1070 m2, zapsaného na [list vlastnictví] v katastrálním území a obci [obec], v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno], [stát. instituce] (dále též„ předmětný pozemek“). Uvedl, že žalovaným předmětný pozemek prodal kupní smlouvou ze dne 20. 8. 2020, v níž (čl. 5) byla stanovena podmínka, že kupující (žalovaní) obstarají do 12 měsíců od uzavření této smlouvy souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru nebo pravomocné stavební povolení, pravomocné společné povolení či platnou veřejnoprávní smlouvu ke stavbě pro bydlení (rodinného domu) na předmětném pozemku o minimální zastavěné ploše 70 m2. Žalovaní tuto povinnost nesplnili, pročež se kupní smlouva dle jejího čl. 5 ruší od počátku a smluvní strany jsou povinny si vrátit již poskytnuté plnění. Žalobce se proto dle svého tvrzení dnem 21. 8. 2021 znovu stal vlastníkem předmětného pozemku. Žalobce opakovaně vyzval žalované k sepsání souhlasného prohlášení, na základě něhož by bylo možno provést vklad vlastnického práva žalobce k předmětnému pozemku, žalovaní však na výzvy nereagovali. 2. Žalovaní nárok žalobce neuznali. Uvedli, že za účelem splnění své povinnosti ze smlouvy se dohodli s projektantem [titul] [jméno] [příjmení] na vyhotovení projektové dokumentace a následném podání nezbytných žádostí a podkladů příslušným správním orgánům. Z důvodu vážných zdravotních komplikací (těžkého průběhu nemoci COVID-19 a dvou mozkových příhod), následného neplánovaného chirurgického zákroku (operace srdce) a související hospitalizace však projektant nebyl schopen projektovou dokumentaci vztahující se k předmětnému pozemku včas dokončit. Z důvodu vytíženosti a strmého nástupu pandemie během podzimu 2020 a souvisejících„ lockdownů“ (např. zákazu cestování mezi okresy) nebylo ani možné započatou práci předat jinému projektantovi. Projektant telefonicky informoval žalobce o své indispozici na konci léta 2021, následně žalobce informovali i žalovaní e-mailem ze dne 13. 9. 2021. Ze strany žalobce (prostřednictvím starosty) bylo žalovaným i projektantovi sděleno, že případné prodloužení termínu pro obstarání stavebního povolení nebude problematické. Žalovaní odkázali na přístup žalobce ohledně prodloužení lhůty pro splnění obdobné podmínky u pozemku parc. [číslo] v témže katastrálním území, kdy lhůta pro získání stavebního povolení byla manželům [příjmení] opakovaně prodlužována celkem o 15 měsíců. Žalovaní byli přesvědčeni, že žalobce bude v jejich případě postupovat stejně. Výzva žalobce k plnění kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2021 tak byla pro žalované překvapivá. Dne 15. 12. 2021 žalovaní zaslali žádost o prodloužení předmětné lhůty a doložili důvody prodlení, dne 10. 12. 2021 pak byl stavebnímu úřadu ohlášen stavební záměr, žalovaní se tak domnívali, že stavební povolení budou mít k dispozici do konce ledna 2022. Na zasedání zastupitelstva žalobce ze dne 3. 2. 2022 byla odmítnuta žádost žalovaných o prodloužení lhůty k obstarání stavebního povolení. Následně žalobce odmítl vydat souhlas s výstavbou a s napojením předmětného pozemku na inženýrské sítě - zahájené ohlašovací řízení tak bylo změněno na„ plnohodnotné“ stavební řízení. Dne 1. 4. 2022 pak byly stavebnímu úřadu doručeny námitky žalobce proti vydání stavebního povolení ve prospěch předmětného pozemku. Z důvodu námitky žalobce bylo stavební řízení přerušeno. Žalobce nevysvětlil, proč v případě žalovaných postupuje odlišně. Žalovaní namítali, že žalobce vůči nim jednal v postavení podnikatele a žalovaným jako spotřebitelům náleží zákonná ochrana. Žalobce pak nesprávně prodlužoval již uplynulou lhůtu, ač to rozvazovací podmínka obsažená ve smlouvě neumožňuje - jednal tedy v omylu o obsahu a důsledcích kupní smlouvy a v omyl uvádí i své smluvní partnery - spotřebitele. Kupní smlouva pak byla uzavřena adhezním způsobem dle § 1798 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též „o. z.“), pročež se uplatní sankce neplatnosti nesrozumitelné doložky dle § 1800 odst. 1 o. z. Neplatnost čl. 5 a čl. 5 kupní smlouvy plyne i z § 1800 odst. 2, § 1813 a § 1815 o. z., neboť daná ujednání byla pro žalované jako spotřebitele výrazně nevýhodná, jakož i z § 583 o. z. vzhledem k omylu vyvolanému žalobcem. Pokud by soud nepřijal argumentaci o neplatnosti daných ujednání, měl by být přijat výklad pro žalované jako spotřebitele příznivější, dle něhož žalobce dosud neoznámil, že od kupní smlouvy odstoupil - odstoupení od smlouvy měl přitom žalobce dle § 1977 o. z. učinit bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení žalovaných dozvěděl. Jelikož tak neučinil, je kupní smlouva nadále platná a účinná. 3. Žalobce v replice namítal, že v kupní smlouvě byla sjednána rozvazovací podmínka ve smyslu § 548 o. z. Další trvání závazku bylo podmíněno tím, že dojde ke splnění některého z předpokladů stanovených v čl. 5; v opačném případě závazek zaniká, což nastalo i v projednávané věci. Argumentace žalovaných obsahuje irelevantní tvrzení. Pozemky v dané lokalitě byly prodávány za jasných podmínek a za nižší cenu, což bylo podmíněno určitými povinnostmi nabyvatelů, aby se předešlo spekulacím s připravenými pozemky. Tyto podmínky byly sjednány naprosto transparentně a jednoznačně a nejsou vůči nabyvatelům nepřiměřené. Získat veřejnoprávní povolení k realizaci stavby rodinného domu na pozemku, který je„ předpřipravený“, resp. zasíťovaný, je standardně záležitostí maximálně dvou měsíců; argumentace indispozicí projektanta nemůže obstát. Žalovaný 1) je pak jednatelem a společníkem stavební společnosti, pročež žalovaní nemohou namítat, že jsou slabší smluvní stranou, naopak je třeba je považovat za podnikatele a profesionály ve smyslu § 5 odst. 1 o. z. Dle informací zastupitelů žalobce žalovaní využili veřejně prospěšného záměru obce k vlastním obchodním zájmům a pozemek nepořizovali za účelem vlastního bydlení - k tomu využili i pozemek syna, na nějž„ napsali“ pozemek vedlejší. Případ manželů [příjmení] se pak výrazně skutkově odlišuje od případu žalovaných. Manželé [příjmení] si svůj pozemek opravdu pořídili za účelem rodinného bydlení, požádali o prodloužení lhůty ještě před jejím uplynutím, resp. v době, kdy bylo možné smlouvu změnit ještě předtím, než dle čl. 5 zanikl závazek splněním rozvazovací podmínky, po celou dobu a včas se zastupitelstvem žalobce komunikovali a odůvodňovali potřebu úpravy podmínek smlouvy. Dále žalobce namítal, že při převodu nemovitého majetku nevystupoval jako podnikatel, pročež kupní smlouva nebyla smlouvou spotřebitelskou. Žalobce rovněž obsáhle odůvodňoval svůj právní názor, že předmětná kupní smlouva nebyla adhezní smlouvou ve smyslu § 1798 o. z. a neplatnost ujednání obsažených v čl. 5 a 5.5 kupní smlouvy ve smyslu § 1800 o. z. nepřipadá v úvahu. Omyl ve smyslu § 583 o. z. rovněž nemohl být naplněn už jen proto, že otázka omylu se posuzuje dle skutečností nastalých v době uzavření kupní smlouvy. 4. Žalovaní oponovali tvrzením žalobce tak, že společnost, v níž figuruje žalovaný 1), byla založena za účelem prodeje a montáže značkových kuchyní a vestavěných skříní na míru, nikdy neměla nic společného s výstavbou a nákupem či prodejem nemovitostí; společnost je navíc od roku 2014 neaktivní. Žalované tak rozhodně nelze považovat za profesionály. Žalovaní nejsou spekulanti s nemovitostmi a měli v úmyslu se přestěhovat do [obec], předmětný pozemek koupili za účelem svého rodinného bydlení. Tvrzení žalobce o výhodných podmínkách prodeje jsou přinejmenším zavádějící, neboť žalovaní předmětný pozemek zakoupili naopak za cenu vyšší než v místě a čase obvyklou. Tvrzení žalobce o možnosti vyřídit stavební povolení maximálně za dva měsíce žalovaní odmítají - žalobce pomíjí vnější okolnosti, zejména pandemii onemocnění COVID-19 a s tím související lockdowny v roce 2020 a 2021. Ve stejném období žalobce prodal tři obdobné stavební pozemky, přičemž dva ze tří nabyvatelů si stavební povolení do jednoho roku od podpisu smlouvy obstarat nedokázali, navíc žalobce na začátku roku 2021 souhlasil s přeprodejem všech tří pozemků jiným osobám a současně s prodloužením lhůty pro vyřízení stavebního povolení o další rok pro nové nabyvatele. 5. Žalovaní dále zopakovali a rozvinuli svoji právní argumentaci, což v reakci na podání žalovaných učinil i žalobce. Nicméně soud nepovažuje za důležité rekapitulovat veškerou další argumentaci účastníků řízení, neboť se jedná v zásadě o opakování stále téhož jinými slovy. 6. Žalovaní navrhovali spojení řízení s řízením vedeným zdejším soudem pod sp. zn. 3 C 53/2022, kde obdobnou žalobu podal žalobce proti synovi žalovaných. Soud konstatuje, že ač se jedná o skutkově i právně obdobné případy a dokonce i o sousední parcely (v řízení sp. zn. 3 C 53/2022 jde o sousední parcelu parc. [číslo] v témže katastrálním území), nelze odhlédnout od skutečnosti, že osoba žalovaného (žalovaných) v těchto dvou řízeních se liší. Nadto tyto dvě žaloby projednávají odlišná