Okresní soud v Havlíčkově Brodě 6 C 155/2025-161 – Náklady řízení

zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Předmět řízení, argumentace účastníků1. Žalobkyně se žalobou domáhaly zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ke stavbě bez čísla popisného nebo evidenčního – zemědělské stavbě na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, ke stavbě bez čísla popisného nebo evidenčního – zemědělské stavbě na pozemku parc. č. st, Anonymizováno, a ke stavbě bez čísla popisného nebo evidenčního – jiné stavbě na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, všem v katastrálním území , adresa, (dále též společně jako „předmětné stavby“). Žalobkyně uvedly, že reálné rozdělení předmětných staveb, které slouží jako budova zemědělské stavby, přístavek k této stavbě a jímka, není možné tak, aby je mohli všichni účastníci plnohodnotně využívat. Žalobkyně popsaly, jakým způsobem se žalobkyně a) snažila dohodnout s žalovanými na odkoupení jejich spoluvlastnických podílů, k dohodě však nedošlo. Závěrem žalobkyně navrhly zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětným stavbám a nařízení jejich prodeje ve veřejné dražbě s tím, že jednotlivým spoluvlastníkům bude vyplacen výtěžek odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu.2. Žalovaní 5) a 6) se k žalobě nevyjádřili. Zbývající žalovaní, s výjimkou žalovaného 1), vesměs shodně uvedli, že souhlasí s navrhovaným prodejem předmětných staveb. Zastávali však názor, že výhodnější pro všechny by byl prodej předmětných staveb nejvyšší nabídce prostřednictvím dohodnuté realitní kanceláře, nikoliv prostřednictvím veřejné dražby. Dále tito žalovaní uvedli, že nesouhlasí, aby byli uznáni zaplatit žalobkyním vzniklé náklady řízení. Vzhledem k počtu 11 spoluvlastníků se jedná o komplikovanou situaci.3. Žalovaný 1) namítal, že dlouhodobě užívá stavbu na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, – přístavek ke kravínu. Poukázal na to, že se jedná o samostatnou nemovitost.Skutková zjištění4. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že předmětné stavby mají 11 spoluvlastníků o následujících spoluvlastnických podílech: žalobkyně a) 1345/2000, žalobkyně b) 1/40, žalovaný 1) 132/1000, žalovaný 2) 29/1000, žalovaná 3) 5/1000, žalovaná 4) 7/1000, žalovaný 5) 19/1000, žalovaný 6) 56/1000, žalovaný 7) 11/2000, žalovaný 8) 36/1000 a žalovaný 9) 13/1000. Předmětné stavby stojí na pozemcích ve vlastnictví státu.5. Z předložených dopisů a e-mailové korespondence je patrné, že účastníci se nedohodli na vypořádání spoluvlastnictví.6. Ze znaleckého posudku č. 011459/2025 znalce , tituly před jménem, , jméno FO, (znalce v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti) ze dne 7. 2. 2025 vyplývá, že zemědělská stavba na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, je bývalým kravínem na členitém půdorysu. Objekt je zastřešen sedlovou střechou a je přístupný po zpevněné komunikaci. Objekt je členěný na 2 hlavní haly, původně určené pro hospodářská zvířata, průjezd, který tyto prostory dělí, dále prostory pro technologické zpracování mléka, sociálky a prostory pro odstavení zemědělských strojů. Objekt již neslouží svému původnímu určení, je dlouhodobě neudržovaný a většina objektu je vzhledem k současnému stavu nevyužitelná, resp. vyžaduje celkovou rekonstrukci. Část objektu je využívána dvěma spoluvlastníky jako dílna a skladovací prostor. Obvyklá cena této stavby o výměře 1131,99 m2 byla znalcem určena na 1 261 245 Kč. Přístavba na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, je přístavkem k hlavní zemědělské budově, situovaným v její zadní části. Původně to byl přístřešek, který byl dodatečně obezděn a opatřen dřevěnými vraty. Jednopodlažní objekt je zastřešen pultovou střechou a je přístupný ze zadní části po nezpevněné komunikaci. Cenu obvyklou této stavby o výměře 62,02 m2 znalec určil na 69 102 Kč. Stavba na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, představuje betonovou jímku zakrytou betonovými panely. Její obvyklou cenu znalec stanovil na úrovni ceny zjištěné, tj. v částce 23 631 Kč. Cena obvyklá všech tří předmětných staveb tak celkem činí 1 353 978 Kč (dle znalce, který patrně některé z těchto částek zaokrouhlil, součet činí 1 353 977 Kč; z této částky nadále vycházel soud).7. Znalecký posudek téhož znalce č. 011993/2025 ze dne 7. 2. 2025 dospěl ke stejným závěrům, vyčíslil však cenu obvyklou spoluvlastnických podílů ve výši 5/1000 (ve výši 4 062 Kč) a 36/1000 (ve výši 29 246 Kč) na předmětných nemovitostech. Nižší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů zohlednil koeficientem 0,6.8. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, byl při jednání dne 15. 6. 2026 vyslechnut. Při tomto výslechu výslovně doplnil k oběma znaleckým posudkům doložku dle § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též „o. s. ř.“). Dle odst. 1 věty prvé tohoto ustanovení jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. K možnosti dodatečného připojení doložky dle § 127a o. s. ř., třeba i při jednání před soudem (popř. správním orgánem), lze přiměřeně odkázat na závěry vyslovené v rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 14. 3. 2024, č. j. 4 As 274/2022-38. Proto soud hodnotí oba znalecké posudky znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , jež byly předloženy účastníky řízení, stejně, jako kdyby je vyžádal sám.9. Znalec při svém výslechu vypověděl, že přístavek na pozemku parc. č. st. 33/2 má pultovou střechu a je částečně propojen s budovou kravína, je tam napojena střešní konstrukce, dále je tam společná elektřina a společná kontaktní zeď. V případě prodeje přístřešku jednomu ze spoluvlastníků by budoucí vlastník byl omezen v nakládání s nimi, např. pokud by chtěl zbourat budovu kravína či nějak rekonstruovat, musel by se domluvit s vlastníkem přístřešku. Tato skutečnost bude mít negativní vliv na cenu zbývajících staveb, ale vyčíslení by bylo velmi obtížné, neboť se vychází z podobných případů a musí jich být dostatečný počet, aby se to dalo stanovit. V nyní projednávané věci neexistuje dostatečné množství podobných případů, proto by vyčíslení dopadu na cenu bylo velmi problematické. Každá ze staveb má své číslo parcelní a jsou zapsány samostatně v katastru nemovitostí. Znalec provedl obhlídku předmětných staveb. Kravín je využíván v průjezdu, je tam opravna zemědělských strojů a dílna, přístavek je využíván pro garážování zemědělských strojů. Zbytek kravína je ve velmi špatném stavu a není využíván. Každá ze staveb je samostatně přístupná, jak kravín, tak přístavek mají samostatná vrata. V současné chvíli je tam elektrická přípojka jedna a je natažená z kravína. Předpokládá, že s dodavatelem energií by se dala řešit samostatná přípojka. Kudy je elektřina vedená a kolik by to stálo, není znalec schopen posoudit. Pokud by spoluvlastníci nebyli ve shodě, pak bude mít negativní vliv na možnost prodeje kravína, jestliže má společnou zeď s přístavkem. Není přesně zřejmé, zda je přístavek propojen s kravínem kromě společné zdi i dalším způsobem, ale s největší pravděpodobností je střecha přístavku propojená se zdí kravína. Střecha je na jedné části ukotvena do zdi kravína, na druhé straně stojí na sloupcích.10. Z dohod ze dne 22. 12. 1994 a 9. 1. 1995 plyne, že právním předchůdcům žalovaného 1) byl vydán , právnická osoba, spoluvlastnický podíl o výši 132/1000 k předmětným stavbám a dále spoluvlastnický podíl na zařízení a inventáři.11. Z usnesení , adresa, ze dne 15. 10. 2002, č. j. 22 D 829/2001-85, a ze dne 15. 11. 2012, č. j. 29 D 691/2012-50, plyne, že žalovaný 1) zdědil svůj spoluvlastnický podíl v celkové výši 132/1000 k předmětným stavbám.12. Z nájemní smlouvy ze dne 15. 10. 2015 plyne, že Česká republika – , právnická osoba, pronajala žalovanému 1) pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, a část pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v katastrálním území , jméno FO, .13. Ve vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , autorizovaného inženýra pro pozemní stavby, ze dne 18. 3. 2026 (včetně fotodokumentace) je uvedeno, že na základě výsledků místního šetření ze dne 13. 3. 2026 stavba na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, není konstrukčně propojena se stavbou na pozemku prac. č. st. , Anonymizováno, a lze ji tedy z hlediska stavebně technického užívat samostatně. Tomu nasvědčují shodná tvrzení zejména žalovaných 1), 4) a 9) při jednání soudu [propojení přístavku s kravínem je tvořeno zdí, elektřinu umožňuje žalovanému odebírat žalovaný 9)].Závěr o skutkovém stavu14. Předmětné stavby jsou v podílovém spoluvlastnictví dvou žalobkyň a devíti žalovaných. Zjevně je nelze reálně rozdělit mezi všechny spoluvlastníky, aniž by se podstatně snížila hodnota předmětných staveb.15. Žádný z účastníků nemá zájem o předmětné stavby, s výjimkou žalovaného 1), který dlouhodobě užívá přístavek na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, ke skladování zemědělských strojů a provozu opravny. Má zájem tuto stavbu užívat i nadále a nabýt ji do svého výlučného vlastnictví. Proti tomu neměl námitek ani žádný z účastníků přítomných při jednání soudu.16. Celková hodnota předmětných staveb činí 1 353 977 Kč, z toho hodnota přístavku na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, činí 69 102 Kč. Přístavek je propojen s budovou kravína společnou zdí, přístavek ovšem je schopen samostatného fungování i bez budovy kravína. Přikázáním přístavku do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků poklesne hodnota zbývajících staveb. Nelze ovšem určit, jakou částku či procentuální míru by takový pokles představoval.Právní posouzení17. Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat (§ 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále též „o. z.“). Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví (§ 1140 odst. 2 věta druhá o. z.).18. Jelikož žalobkyně navrhly zrušení spoluvlastnictví a soud neshledal existenci žádné výjimečné okolnosti tomu bránící, soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětným stavbám.19. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky (§ 1147 o. z.).20. Žalovaný 1) má zájem o nabytí přístavku na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, do svého výlučného vlastnictví. Jelikož žalovaný 1) tento přístavek dlouhodobě užívá (přinejmenším od roku 2015, kdy převzal do svého nájmu i pozemek, na němž předmětný přístavek stojí), soud mu tuto stavbu přikázal do jeho výlučného vlastnictví dle § 1147 věty prvé o. z. Zbývající stavby (na pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, a parc. č. st. , Anonymizováno, , o které žádný ze spoluvlastníků neprojevil zájem, soud nařídil prodat ve veřejné dražbě dle § 1147 věty druhé o. z.21. Hodnota přístavku činí 69 102 Kč. Žalovaný 1) drží spoluvlastnický podíl o velikosti 132/1000, tedy peněžní hodnota jeho spoluvlastnického podílu ke stavbě na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, činí (po zaokrouhlení) 9 121 Kč.22. Soud proto zohlednil částku 59 981 Kč (69 102 Kč – 9 121 Kč), kterou bylo třeba kompenzovat ostatním spoluvlastníkům [žalovaný 1) se o ni oproti zbývajícím spoluvlastníkům obohatil].23. Než soud k této kompenzaci přistoupil, vyčíslil součet hodnot staveb na pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, parc. č. st. , Anonymizováno, na 1 284 876 Kč (1 261 245 Kč + 23 631 Kč).24. Pokud by mezi účastníky dle výše jejich spoluvlastnických podílů byla rozdělena částka 1 284 876 Kč, pak by jednotlivým účastníkům připadly následující částky:ÚčastníkSpoluvlastnický podílHodnota podílů na prodávaných stavbách (Kč)žalobkyně a)1345/2000864 079,11žalobkyně b)1/4032 121,90žalovaný 1)132/1000169 603,63žalovaný 2)29/100037 261,4žalovaná 3)5/10006 424,38žalovaná 4)7/10008 994,13žalovaný 5)19/100024 412,64žalovaný 6)56/100071 953,06žalovaný 7)11/20007 066,82žalovaný 8)36/100046 255,54žalovaný 9)13/100016 703,3925. Od hodnoty staveb na pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, a parc. č. st. , Anonymizováno, jež by náležela žalovanému 1), tj. od částky 169 603,63 Kč, je třeba odečíst částku 59 981 Kč, o kterou se žalovaný 1) obohatil na úkor zbývajících účastníků. Shora uvedená tabulka by tak platila s tou změnou, že by se rozdělovala částka 1 224 895 Kč (1 284 876 Kč – 59 981 Kč), žalovanému 1) by pak připadla částka 109 622,63 Kč (169 603,63 Kč – 59 981 Kč).26. V následující tabulce je znázorněno rozdělení částky 1 224 895 Kč mezi jednotlivé spoluvlastníky, a to po odečtení částky 59 981 Kč, o kterou se již obohatil žalovaný 1). Dále soud vyčíslil procentuální poměr jednotlivých účastníků na výtěžku z dražby, v němž je již zohledněn nižší podíl žalovaného 1):ÚčastníkHodnota připadající na spoluvlastníka (Kč)Podíl na výtěžkužalobkyně a)864 079,1170,54 %žalobkyně b)32 121,902,62 %žalovaný 1)109 622,638,95 %žalovaný 2)37 261,43,04 %žalovaná 3)6 424,380,53 %žalovaná 4)8 994,130,74 %žalovaný 5)24 412,641,99 %žalovaný 6)71 953,065,87 %žalovaný 7)7 066,820,58 %žalovaný 8)46 255,543,78 %žalovaný 9)16 703,391,36 %27. Shora uvedené procentuální podíly na výtěžku z dražby staveb na pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, připadají jednotlivým účastníkům. Podíly jsou vypočteny tak, aby co nejvíce odpovídaly částkám připadajícím na každého spoluvlastníka dle shora uvedeného výpočtu (rozdíly dané zaokrouhlením se pohybují maximálně v řádech desítek Kč).28. Soud dále zohlednil i skutečnost, že přikázání přístavku na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, do výlučného vlastnictví žalovaného 1) má negativní vliv na cenu zbývajících staveb na pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, které budou prodávány samostatně (bez přístavku). Zároveň však znalec nebyl schopen vyčíslit, jak velký vliv na cenu by tato skutečnost měla. Při jednání před soudem se přítomní účastníci dohodli na částce 55 000 Kč, kterou je žalovaný 1) ochoten zaplatit jako kompenzaci za toto snížení ceny zbývajícím spoluvlastníkům. Tuto částku soud považuje za adekvátní ve smyslu § 136 o. s. ř. Ostatně tato částka odpovídá přibližně polovině částky, kterou by žalovaný 1) obdržel, pokud by obdržel shora předpokládaný výtěžek z dražby staveb na pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, .29. Soud při výpočtu vypořádacího podílu, který žalovaný 1) zaplatí jednotlivým zbývajícím spoluvlastníkům, vycházel z toho, že spoluvlastnický podíl žalovaného 1) činí 132/1000. Žalovaný 1) přitom pochopitelně nebude platit vypořádací podíl sám sobě. Zbývající spoluvlastníci drželi spoluvlastnický podíl k přístavku na pozemku parc. č. st. 33/2 ve výši 868/1000. Částka 55 000 Kč se tak rovná spoluvlastnickému podílu na přístavku ve výši 868/1000. Soud proto vycházel z celkové fiktivně rozdělované částky 63 364 Kč (50 000 Kč : 868 x 1000). Z toho fiktivní podíl žalovaného 1) o velikosti 132/1000 činí 8 364 Kč (63 364 Kč x 0,132), a to tak, aby k rozdělení mezi ostatní spoluvlastníky zůstala právě částka 55 000 Kč.30. Vypořádací podíly jednotlivých účastníků (po zaokrouhlení) soud určil následovně:SpoluvlastníkSpoluvlastnický podílVypořádací podíl (Kč)žalobkyně a)1345/200042 612žalobkyně b)1/401 584žalovaný 2)29/10001 838žalovaná 3)5/1000317žalovaná 4)7/1000444žalovaný 5)19/10001 204žalovaný 6)56/10003 548žalovaný 7)11/2000348žalovaný 8)36/10002 281žalovaný 9)13/1000824Závěr a náklady řízení31. Ze shora vyložených důvodů soud zrušil podílové spoluvlastnictví ke všem předmětným stavbám (výrok I.). Stavbu na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného 1) (výrok II.) a stanovil vypořádací podíly, které je žalovaný 1) povinen zaplatit zbývajícím účastníkům (výrok III.). Dále nařídil prodej ve veřejné dražbě staveb na pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, stanovil procentuální poměr výtěžků z prodeje, jak připadnou mezi jednotlivé účastníky (výrok IV.). Lhůta k zaplacení je v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. stanovena v přiměřené délce jednoho měsíce od právní moci výroku III. rozsudku.32. Náhradu nákladů řízení soud nepřiznal žádnému z účastníků (výrok V. rozsudku), jak ostatně plyne z judikatury sjednocené stanoviskem pléna Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2023, sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23. Žádné zvláštní důvody pro opačný postup ostatně nebyly ani ze strany účastníků tvrzeny. Skutečnost, že se účastníci řízení mezi sebou na vypořádání spoluvlastnictví nedohodli, takovým zvláštním důvodem není (ostatně proto věc skončila u soudu).