12 C 109/2021-45 — Okresní soud v Hradci Králové

Žalobkyně se domáhala určení, že výpověď nájmu jednotky [číslo] byt (byt č. [anonymizováno]), vymezené na pozemku st. [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova [adresa], zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, katastrální pracoviště Hradec Králové, na listu vlastnictví [číslo] pro obec Hradec Králové a kat. území [část obce], (dále jen„ byt“), sepsaná žalovaným a doručená žalobkyni dne 16. 4. 2021 je neoprávněná. Žalobkyně tvrdila, že žalovaný je vlastníkem bytu. S žalovaným uzavřela dne 1. 10. 2017 nájemní smlouvu, na základě které jí přenechal byt k dočasnému užívání. Žalobkyni byla dne 16. 4. 2021 ze strany žalovaného doručena výpověď z nájmu bytu z téhož dne, na jejímž základě mělo ze strany žalovaného dojít k vypovězení nájemní smlouvy s okamžitou účinností s poukazem na ustanovení § 2291 o. z. Žalovaný dal žalobkyni výpověď nájmu bytu z důvodu zvlášť závažného porušení jejich povinností, které mělo spočívat v tom, že nezaplatila nájemné a náklady za služby za více než tři měsíce. Nájemné v nájemní smlouvě sjednali ve výši 13 000 Kč měsíčně a výše záloh na služby a energie 3 200 Kč měsíčně. Současně dohodli i peněžitou jistotu 20 000 Kč, kterou složila ke dni podpisu nájemní smlouvy k rukám žalovaného. Strany mezi sebou následně v dubnu 2019 (ústně) sjednaly změnu výše nájemného a záloh na služby, a to tak, že nově sjednaná výše nájemného činí 13 500 Kč měsíčně a výše záloh 5 000 Kč měsíčně. V čl. V nájemní smlouvy bylo dále ujednáno, že nájemné a zálohy na služby bude žalobkyně platit nejpozději do 15. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který mají být hrazeny. Žalovaný výpověď zdůvodnil tak, že žalobkyně byla ke dni jejího vyhotovení (16. 4. 2021) v prodlení s úhradou nájemného za měsíc únor 2021 v částce 12 000 Kč, březen 2021 v částce 13 500 Kč, duben 2021 v částce 13 500 Kč a květen 2021 v částce 13 500 Kč. Dále v prodlení s úhradou záloh na služby za květen 2021 v částce 5 000 Kč. Žalobkyně dovozovala, že nedošlo k naplnění podmínek výpovědi ve smyslu § 2291 odst. 2 o. z., protože nedlužila náklady za služby za více než tři měsíce. Dále uvedla, že dle § 2251 odst. 1 o. z. platí, že„ nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.“ Ačkoli si tedy smluvní strany sjednaly v čl. V nájemní smlouvy jako datum splatnosti nájemného a záloh na služby 15. den v měsíci předcházejícím měsíci, za který se platí, k tomuto ujednání se ve smyslu § 2239 o. z. nepřihlíží, neboť se odchyluje od zákonné úpravy splatnosti nájemného a záloh na služby v neprospěch nájemce. Splatnost nájemného a záloh na služby v předmětném nájemním vztahu nastala tedy až 5. dnem měsíce, k němuž se vztahovala. Žalobkyně se proto mohla ocitnout ke dni 16. 4. 2021 v prodlení maximálně se zaplacením části nájemného za únor 2021 v částce 12 000 Kč, březen 2021 v částce 13 500 Kč a duben 2021 v částce 13 500 Kč. Naopak s úhradou nájemného za květen 2021 v částce 13 500 Kč a záloh na služby za květen 2021 v částce 5 000 Kč ke dni 16. 4. 2021 žalobkyně v prodlení nebyla a ani být nemohla. Žalobkyně doplnila, že nájemné v rozhodné době neplatila z důvodu výskytu plísní v bytě, na což žalovaného opakovaně upozorňovala a žádala o zajištění nápravy. K tomu však do dnešního dne nedošlo. Žalobkyně svůj dluh v průběhu dubna a května 2021 v plné výši uhradila. Žalobkyně pokračovala, že důvod neplatnosti výpovědi je dán i tím, že výpověď sice obsahovala poučení, že je žalobkyně oprávněna v souladu s § 2286 o. z. oprávněna vznést proti výpovědi z nájmu námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, toto poučení však nezahrnovalo lhůtu 2 měsíců, ve které je možné se přezkoumání výpovědi soudem domáhat. Poučení o této lhůtě je nutné hodnotit jako podstatnou náležitost poučení ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z., jejíž absence vede k absolutní neplatnosti výpovědi. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Potvrdil tvrzení žalobkyně o vzniku nájmu, dluhu a nájemném a službách a obsahu výpovědi. Bránil se tím, že podmínkou výpovědi nájmu podle § 2291 odst. 1 o. z. není prodlení nájemce s úhradou částky odpovídající trojnásobku měsíčního nájmu a současně částky odpovídající trojnásobku záloh na služby. Pokud by byl tento výklad správný, pak bychom se mohli dostat do absurdní situace, kdy bude dluh na nájmu větší než trojnásobek měsíčního nájmu, ale nájemci by stačilo toliko platit zálohy (které jsou menší), a podmínka pro výpověď bez výpovědní doby by nikdy nenastala. Tento výklad je podle žalovaného nesprávný. Dle žalovaného pro naplnění podmínky se stačí dostat do prodlení v součtu se 3 měsíčními nájmy a 3 měsíčními zálohami. V tomto případě tedy s částkou 55 000 Kč (3x 13 500 Kč a 3x 5 000 Kč). Dluh ke dni doručení výpovědi činil částku 57 500 Kč. Žalovaný upozornil na § 2251 odst. 1 o. z., podle kterého nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na ujednané platební období nejpozději do 5-tého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Z vlastní dikce zákona plyne, že se platí na měsíc předem a do kdy nejpozději, pokud by toto ve smlouvě snad chybělo. Není však vyloučeno sjednat si placení dřívější, protože strany mohou termín placení sjednat odchylně od zákonného ustanovení. Za ujednání, které by bylo v neprospěch nájemce, se pak považuje situace, kdy by se platilo nájemné dopředu na více platebních období, tj. měsíců, což není tento případ. Žalovaný vyjádřil přesvědčení, že poučení obsažená v podané a řádně doručené výpovědi odpovídají zákonným ustanovením. Nájemní smlouva byla uzavřena 1. 10. 2017, tj. žalobkyně již v pronajaté nemovitosti bydlí přes čtvrtou zimu a plísně se objevily v době, kdy žalobkyně začala mít problémy s placením hrazením nájmu a záloh na služby, tedy od ledna 2021. Soud vzal ze shodných tvrzení za prokázané, že žalovaný je vlastníkem bytu. Žalobkyně s žalovaným uzavřela dne 1. 10. 2017 nájemní smlouvu, na základě které jí přenechal byt k dočasnému užívání. Žalobkyni byla dne 16. 4. 2021 ze strany žalovaného doručena výpověď z nájmu bytu z téhož dne, na jejímž základě mělo ze strany žalovaného dojít k vypovězení nájemní smlouvy s okamžitou účinností s poukazem na ustanovení § 2291 o. z. Žalovaný dal žalobkyni výpověď nájmu bytu z důvodu zvlášť závažného porušení jejich povinností, které mělo spočívat v tom, že nezaplatila nájemné a náklady za služby za více než tři měsíce. Nájemné v nájemní smlouvě sjednali ve výši 13 000 Kč měsíčně a výše záloh na služby a energie 3 200 Kč měsíčně. V čl. V nájemní smlouvy bylo dále ujednáno, že nájemné a zálohy na služby bude žalobkyně platit nejpozději do 15. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který mají být hrazeny. Žalovaný výpověď zdůvodnil tak, že žalobkyně byla ke dni jejího vyhotovení (16. 4. 2021) v prodlení s úhradou nájemného za měsíc únor 2021 v částce 12 000 Kč, březen 2021 v částce 13 500 Kč, duben 2021 v částce 13 500 Kč a květen 2021 v částce 13 500 Kč. Dále v prodlení s úhradou záloh na služby za květen 2021 v částce 5 000 Kč. Výpověď neobsahuje poučení o lhůtě 2 měsíců, ve které je možné se přezkoumání výpovědi soudem domáhat. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. K věci lze předeslat, že judikatura dovolacího soudu již dovodila, že žaloba podle § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravoval § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Nejde o žalobu na určení, protože nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy„ zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu a zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď i bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 75/2018, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3328/2017). Soud se proto zabýval nejen tím, zda uplatněný výpovědní důvod je dán, ale i otázkou platnosti výpovědi z hlediska splnění poučovací povinnosti pronajímatele podle § 2286 odst. 2 o.