8 C 71/2019-284 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobou doručenou soudu dne 27. 2. 2019 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 20 000 Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedl, žalovaný je fyzickou osobou podnikající a vlastníkem nemovité věci – stavby [adresa], která je součástí pozemku [anonymizována dvě slova] v katastrálním území [anonymizováno], obci [obec], nacházející se na adrese [ulice a číslo]. Žalobce je bývalým nájemcem bytu [číslo] resp. bytu [číslo] v uvedené stavbě, který měl pronajatý za účelem bydlení na základě nájemní smlouvy ze dne 5. 9. 2017, nazvané jako„ smlouva o ubytování“, později změněné dodatkem [číslo] ze dne 21. 12. 2017, uzavřené s žalovaným jako pronajímatelem. Na základě nájemní smlouvy přenechal žalovaný žalobci k užívání byt [číslo] to na dobu určitou od 5. 9. 2017 do 30. 4. 2018, s možností automatického obnovování vždy o další 3 měsíce, a žalobce se za to zavázal platit měsíční nájemné (nazvané jako„ poplatek za ubytování“) ve výši 5 100 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu (teplo, studená voda, teplá voda, správa, úklid a osvětlení společných prostor) ve výši 1 803 Kč. Na základě nájemní smlouvy žalobce uhradil žalovanému kauci jako peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a náklady za služby spojené s užíváním bytu ve výši 20 000 Kč, a to dne 6. 9. 2017 převodem ze svého účtu na účet žalovaného spolu s nájmem a zálohami na služby za první měsíc trvání nájmu. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě byl s účinností od 22. 12. 2017 předmět nájmu změněn na byt [číslo] výše nájemného změněna na částku 6 700 Kč a výše měsíční zálohy na služby změněna na částku 2 668 Kč. Nájem bytu skončil ke dni 31. 8. 2018, žalovaný však v rozporu s § 2254 odst. 2 občanského zákoníku při skončení nájmu peněžitou jistotu žalobci ve výši 20 000 Kč, ani její příslušenství, nevrátil. Žalobce upomínal žalovaného opakovaně o vrácení jistoty. Žalobce tedy požaduje vrátit částku 20 000 Kč, a to včetně příslušenství v podobě úroků ve výši zákonné sazby ode dne poskytnutí jistoty žalobcem žalovanému, tj. od 6. 9. 2017 a úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, přičemž jeho nárok vyplývá jednak z povinnosti žalovaného vrátit peněžitou jistotu, jednak z povinnosti žalovaného vrátit bezdůvodné obohacení, neboť výše peněžité jistoty v částce 20 000 Kč stanovená v čl. VI. nájemní smlouvy byla stanovena v rozporu s § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, neboť přesahovala trojnásobek měsíčního nájemného, tj. částku 15 300 Kč. Před podáním žaloby zaslal žalobce žalovanému předžalobní výzvu. 2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout v plném rozsahu jako nedůvodnou (viz. č. l. 43 spisu) ve svém vyjádření žalovaný uvedl, že žalobce nemá na vrácení jistoty (kauce) v žalované výši nárok, když řádně neuhradil závazky související s uzavřenou smlouvou a to ani na opakované výzvy žalovaného. Žalovaný namítl, že mezi účastníky nebyla uzavřena smlouva nájemní, ale smlouva o ubytování, když objekt, ve kterém byl žalobce ubytován, byl předmětem kolaudačního souhlasu [číslo] 2017 ze dne 4. 8. 2017. Z kolaudačního souhlasu, jenž je dokladem o povoleném účelu užívání, mj. ubytovacích jednotek [číslo] [číslo] ubytovna pro dlouhodobé ubytování. Smlouva o ubytování uzavřená dne 5. 9. 2017 byla následně změněna dodatkem [číslo] ze dne 21. 12. 2017. Na mezi účastníky řízení uzavřenou smlouvu je třeba nahlížet jako na smlouvu o ubytování, když z obsahu smlouvy vyplývá, že účelem přenechání určitého prostoru do užívání třetí osobě je poskytnutí přechodného ubytování, ubytování bylo poskytnuto v zařízení k tomu určenému podle veřejnoprávních (stavebních) předpisů, tj. v zařízeních, kde je poskytování ubytování v souladu s kolaudačním rozhodnutím či kolaudačním souhlasem stavebního úřadu. Žalovaný učinil za nesporné skutečnosti týkající se výše poplatků za ubytování. Sporoval ale tvrzení žalobce, že by v rozporu se zákonem jistotu žalobci nevrátil. Žalovaný jednal zcela v souladu se zákonem a i v souladu se smluvním ujednáním, které v článku VI. popisuje, jak je třeba v okamžiku ukončení ubytovací smlouvy naložit s kaucí. Dle tohoto ustanovení je ubytovatel, tj. žalovaný, oprávněn použít kauci na úhradu nedoplatků ubytovaného, tj. žalobce, případně na úhradu nákladů, které mu vznikly v souvislosti s uvedením jednotky do řádného stavu po skončení ubytování dle smlouvy. V souladu se smluvním ujednáním tedy žalovaný zaslal žalobci dne 2. 10. 2018„ vyúčtování [ulice a číslo], byt [anonymizováno]“, ve kterém podrobně uvedl vyúčtování energií, nákladů vzniklých v souvislosti s uvedením jednotky po skončení ubytování do řádného stavu, jakož i smluvních pokut za prodlení sjednanou v článku IV. odst. 2 smlouvy o ubytování. Z přiloženého vyúčtování vyplynulo, že žalobce by měl ještě po použití kauce uhradit žalovanému částku 15 297 Kč. Následně se nicméně ukázalo toto vyúčtování nesprávným a žalovaný jej opravil a žalobci zaslal. Chyba ve vyúčtování spočívala v „ otočeném“ vodoměru na teplou vodu, který odečítal od nuly do mínusu místo toho, aby přičítal. Žalovaný z opatrnosti požádal o zpracování vyúčtování po uzavření celého roku, tj. aby se nevycházelo z odhadů, z předběžných cen, a to odborníka společnosti [právnická osoba]. Z finálního vyúčtování zpracovaného na základě údajů za celý ukončený rok vyplývá, že žalobce spotřeboval energie: - vytápění 21 170,11 Kč - teplá voda 7 784,91 Kč - studená voda 6 925,58 Kč S přihlédnutím k uhrazeným zálohám vznikl nedoplatek na službách ve výši 17 496,60 Kč. Žalobce dále uplatnil smluvní pokutu ve výši 615 Kč jako smluvní pokutu za prodlení s placením. Při předání jednotky bylo rovněž zjištěno poškozené umyvadlo, nadměrně opotřebená výmalba jednotky, jakož i poškození zárubní a dveří, přičemž náklady na uvedení jednotky do řádného stavu dosáhly výše 7 460 Kč Celkem tedy vznikl žalovanému nárok na úhradu částky 25 571,60 Kč, který žalovaný částečně uspokojil z kauce s tím, že k úhradě zbývající částky byl žalobce vyzván ještě v okamžiku, kdy vyúčtování nebylo definitivní a tedy ve finální výši. Jde-li pak o námitky žalobce, že kauce přesahuje zákonný limit vyjádřený v ustanovení § 2254 občanského zákoníku, odkazuje žalovaný na vyjádření obsažené v článku II. s tím, že i pokud by mělo být toto ustanovení aplikováno, zákon hovoří o šestinásobku měsíčního nájemného a nikoli trojnásobku, jak uvádí chybně žalobce. Žalovaný však trvá na tom, že předmětný vztah je vztahem ubytovacím a nikoli nájemním. Vzhledem k tomu, že žalovaný není v prodlení, neboť kauce byla použita v souladu se smluvním ujednáním, nevznikl žalobci ani nárok na úrok z prodlení a tedy ani v této části není žaloba důvodná. Jde-li o příslušenství kauce, upozorňuje žalovaný, že s žalobcem výslovně ve smlouvě o ubytování, konkrétně v ustanovení čl. VI sjednal, že ubytovanému nenáleží úroky ze složené kauce – ani tento nárok tedy žalovaný neuznává. 3. Z informace k pozemku parcelního čísla st. [anonymizováno] (č. l. 5 spisu) zapsaného na [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [anonymizováno] vyplývá, že vlastníkem pozemku parcelního čísla st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], je žalovaný. 4. Z publikace České národní banky – měnová statistika – prosinec 2017 vyplývá, že obvyklá úroková sazba za úvěry, které poskytují banky domácnostem na spotřebu a bydlení v měsíci září 2017, činila 4,07 %. 5. Z předžalobní výzvy ze dne 20. 11. 2018 (č. l. 23 spisu), z podacích lístků (č. l. 22 spisu) a z výzvy ze dne 17. 12. 2018 (č. l. 24 spisu) vyplývá, že žalobce vyzval žalovaného k vrácení částky 20 000 Kč. Žalobce zároveň upozornil žalovaného, že mu nebylo doručeno řádné vyúčtování služeb za rok 2017 ani za rok 2018 a vyzval ho k doložení nákladů na jednotlivé služby způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle zákona č. 67/2013. 6. Ze smlouvy o ubytování (č. l. 26 spisu) vyplývá, že dne 21. 12. 2017 uzavřel žalobce jako ubytovaný a žalovaný jako ubytovatel smlouvu o ubytování na dobu určitou od 5. 9. 2017 do 30. 4. 2018, která se automaticky prodlužuje vždy o další 3 měsíce. Kterákoliv ze smluvních stran může vypovědět smlouvu i bez uvedení důvodu, výpovědní lhůta činí 3 kalendářní měsíce. Žalobce jako ubytovaný se zavázal hradit ubytovateli poplatek za ubytování ve výši 5 100 Kč a náklady za služby spojené s užíváním jednotky [číslo] to formou měsíčních záloh ve výši 1 803 Kč měsíčně, a to za teplo 933 Kč, studenou vodu 200 Kč, teplou vodu 300 Kč a za správu úklid a osvětlení společných prostor 370 Kč, a to vždy do každého prvního dne měsíce na účet žalovaného. Dále bylo sjednáno, že zálohové platby podléhají ročnímu vyúčtování ze strany ubytovatele, vyúčtování proběhne nejpozději 14 dní po obdržení všech faktur od dodavatelů ubytovatele, to je, případné nedoplatky či přeplatky budou smluvními stranami vyrovnány nejpozději do 14 dnů od jejich zjištění. Vyúčtování proběhne po skončení bytování. Žalobce se dále zavázal zaplatit žalovanému kauci ve výši 20 000 Kč jako jistotu, že zaplatí poplatek za citování a náklady za služby