16 C 85/2019-241 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobce se domáhal po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení ve výši 173 124 Kč. Žalobce byl až do 19. 9. 2018 vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, p. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří a p. [číslo] – zahrada, vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] pro [katastrální uzemí] a [územní celek]. Uvedené pozemky jsou zastavěny stavbami ve vlastnictví žalovaného a tvoří s dalšími pozemky jeden funkční celek – průmyslový areál na ul. [ulice] – [ulice] užívaný a provozovaný žalovaným. Žalovaný však pozemky žalobce užíval bez jakéhokoliv právního důvodu, a to i v období od 1. 1. 2016 do 19. 9. 2018, aniž by žalobci za jejích užívání cokoliv platil nebo mu poskytl protiplnění. Obvyklá cena nájemného v místě a čase činila 35 Kč za nezastavěný pozemek a 65 Kč za zastavěný pozemek a žalobce proto požaduje po žalovaném 63 700 Kč ročně (65 Kč x 238 m2 = 15 470 Kč a 35 Kč x 1 378 m2 = 48 230 Kč ročně) a za žalované období od 1. 1. 2016 do 19. 9. 2018 pak bezdůvodné obohacení činí 173 124 Kč. 2. Žalovaný nárok žalobce neuznal co do důvodu i výše. Uvedl, že část nároku za období od 1. 1. 2016 do dne podání žaloby je již promlčena. Pokud jde o užívání pozemků, žalovaný užíval pouze pozemky pod budovami o výměře 238 m2 a mimo budovy o výměře 408 m2. Žalobcem požadovaná částka není adekvátní a neodpovídá běžnému nájemnému. 3. Žalobce následně podáním ze dne 29. 12. 2021 vzal žalobu částečně zpět co do částky 15 933 Kč s ohledem na částečnou platbu ze dne 1. 12. 2021 ze strany žalovaného. Dle § 96 odst. 1 a 2 o. s. ř. může žalobce vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela. Je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví. S ohledem na skutečnost, že žalobkyně vzala žalobu částečně zpět, přičemž žalovaný se zpětvzetím souhlasil, soud řízení v souladu s § 96 odst. 1, 2 o. s. ř. v požadovaném rozsahu zastavil, jak plyne z výroku II. tohoto rozsudku. 4. Soud ve věci nařídil jednání. Dle shodných tvrzení stran byly pozemky p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce] pro [katastrální uzemí] a [územní celek] v předmětném období od 1. 1. 2016 do 19. 9. 2018 ve vlastnictví žalobce. Tyto pozemky se nacházejí ve výrobním areálu, ve kterém jsou umístěny budovy skladů a výroby, a který je ohraničen plotem, je do něj jeden vstup a vjezd, a všechny budovy uvnitř areálu byly v rozhodném období ve vlastnictví žalovaného. 5. Soud provedl následující důkazy a zjistil tento skutkový stav. 6. Znaleckým posudkem [číslo] Znaleckého ústavu [právnická osoba] ze dne 4. 5. 2021 byla odhadnuta cena obvyklého nájmu pozemku v místě a čase za předmětné období ve výši 48 Kč za m2 za rok s tím, že nájemné bylo odvozeno procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku, kdy procentní sazba byla odhadnuta na 8 % (znalec uvedl 6 %, nicméně na následujícím řádku posudku již počítal s 8 %) z rozmezí 5 % – 10 % pro pozemky pro výrobu a skladování. Znalec při odhadu obvyklého nájmu uvažoval cenu pozemků nacházejících se v celém regionu (v [obec], [obec], [obec], [obec], [obec], [obec], [obec] a [obec]). Některé pozemky byly určeny pro komerční či průmyslovou výstavbu a většina z nich nebyl zatížena cizími stavbami. Na základě porovnání předmětných pozemků a uvedených obdobných pozemků byla odhadnuta dosažitelná prodejní cena 600 Kč za m2 pozemku. Jak uvedl znalec při výslechu, s ohledem na nedostupnost nájemních smluv, které by byly relevantním podkladem pro znalecký posudek a s ohledem na znalecký standard, podle kterého je lepší vycházet z realizovaných prodejů, znalec vycházel právě z cen obdobných pozemků, od kterých pak odhadl výši nájemného procentuální sazbou. Má za to, že cena je stejná pro všechny pozemky bez ohledu na to, zda jsou či nejsou zastavěny. Reálné nájemné, které je vybíráno za jiné nemovitosti v rámci areálu nebo v bezprostředním okolí, nezkoumal a nezkoumal ani nemovitosti z hlediska hodnoty ve [obec]. Pokud jde o nájemní či kupní smlouvy uzavírané s obcí, ceny jsou stanovovány nižší, neboť obec má zájem o rozvoj dané lokality. 7. Soud ve věci nechal vypracovat revizní znalecký posudek, neboť dle soudu nebyly závěry znaleckého posudku dostatečně odůvodněny. Pokud jde o odhadnutou procentní sazbu, v posudku byl rozpor mezi uvedenou sazbou 6 % a v následujícím řádku počítanou sazbou 8 %. Pokud jde o odhadnutou prodejní cenu pozemků, soudu není zřejmé, na základě jakých konkrétních úvah dospěl z uvedených prodejů obdobných nemovitých věcí právě k částce 600 Kč, dále nebylo zřejmé, zda znalec bral ohled na zatížení pozemků cizí stavbou, když dle ustálené judikatury„ při stanovení výše bezdůvodného obohacení, nelze od skutečnosti, že pozemek je zastavěn stavbou jiného vlastníka odhlédnout. Tím by se navozoval stav, který neodpovídá skutečnosti, a nemohla by být naplněna podmínka judikatury, podle níž v daném případě výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním cizí věci vznikl a jehož majetkovým vyjádřením je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání takové věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného“ (z judikatury Nejvyššího soudu viz např. rozsudek ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53, ročník 2000, rozsudek ze dne 30. 5. 2006, sp. zn. 33 Odo 394/2004, či rozsudek ze dne 28. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 412/2005). Znalec pochybnosti soudu neodstranil ani při jeho výslechu. 8. Dle revizního znaleckého posudku č. 9/2022 – 8064 – R znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne 7. 1. 2022 je možné zvolit postup určení obvyklého nájemného vycházejícího z obvyklé ceny pozemků pouze jen jako náhradní řešení tam, kde nejsou dostupná žádná fakta o realizovaných nájmech. Předchozí znalec porovnával nejen uskutečněné prodeje ale i pozemky nabízené k prodeji, které nejsou vůbec použitelné. Určená cena 600 Kč za m2 neodpovídá realitě na trhu srovnatelných pozemků. Ve shodném areálu bylo v rozhodném období uskutečněno několik prodejů, u kterých se cena po korekci pohybovala v rozmezí od 84,45 Kč do 300 Kč a průměrná cena pozemků tak v areálu činila 175,50 Kč za m2. I v dalších areálech v okrese [obec], u nichž je obdobná situace jako zde, tedy pozemky jsou zatíženy stavbami jiného vlastníka, se prodejní cena pohybovala v rozmezí od 117, 49 Kč po 213 Kč za m2. Nájemné v revidovaném posudku ve výši 48 Kč/m2 ročně je tak odvozeno z chybně určené ceny pozemků a neodpovídá realitě na trhu. Dle znalcem zjištěných nájemních smluv, uzavřených s řadou dalších vlastníků pozemků ve stejném areálu (a tedy ve stejném postavení jako žalobce) se cena nájemného pohybuje od 1,5 Kč po 6,13 Kč a dle platných smluv tak činí průměrné roční obvyklé nájemné 5,62 Kč za m2 za rok. V jiných lokalitách u porovnatelných nájemních smluv se nájemné pohybuje od 1,51 Kč do 15 Kč, kde pronajímatel je vlastník pozemků a nájemcem je vlastník staveb. Podíl určeného obvyklého nájemného z určené obvyklé ceny pozemků tak činí 3,2 %, což je sice nižší než dle znaleckého standardu, který udává rozmezí 5 % - 10 %, nicméně odpovídá realitě u pozemků s nevýhodným postavení pronajímatele. S ohledem na uvedené tak nájemné za kalendářní rok činí 9 084 Kč a za celé rozhodné období 24 703 Kč. Znalec pak dále u výslechu uvedl, že jím stanovená nízká cena pozemku je především dána tím, že pozemky jsou zastavěny stavbami jiného vlastníka, a bez této skutečnosti by pozemky měly nepochybně vyšší hodnotu. Má za to, že i nezastavěné pozemky se nedají samostatně stavebně využít. Znalec dále uvedl, že ani jednoho z účastníků řízení osobně nezná, od žalovaného pouze převzal nájemní smlouvy a u prohlídky areálu již nebyl žalovaný přítomen. 9. Soud ve věci neprovedl žalovaným navrhovaný důkaz kupními smlouvami na pozemky v předmětném areálu za cenu 18 Kč, za něž měl žalobce předmětné pozemky nakupovat, neboť nahlédnutím do nich zjistil, že se jedná naopak o smlouvy, za něž žalobce pozemky prodal třetí straně, a pro zhodnocení věci je považoval za nadbytečné. 10. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště