23 C 22/2024-283 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhá zrušení kupní smlouvy ze dne 10. 2. 2023, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k podílu ve výši id. 3/8 na pozemku p. č. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, z žalobkyně na žalovaného za částku 80 910 Kč a dále vydání bezdůvodného obohacení ve výši 519 090 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně byla totiž neúměrně zkrácena na kupní ceně, když obvyklá cena převáděného podílu byla 600 000 Kč. Právě za tuto částku totiž žalovaný dne 18. 10. 2023 prodal podíl na uvedené nemovité věci dalšímu nabyvateli – , Anonymizováno, . Protože předmět převodu je již ve vlastnictví třetí osoby, navrácení do původního stavu není možné, žalobkyně se proto vedle zrušení smlouvy domáhá vydání bezdůvodného obohacení představující rozdíl mezi kupní cenou ve výši 600 000 Kč, kterou obdržel žalovaný, a původní kupní cenou ve výši 80 910 Kč, kterou žalobkyně obdržela od žalovaného.2. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal. Byla to právě žalobkyně, kdo žalovaného kontaktoval s nabídkou na prodej pozemku. Žalovaný se nevyzná v realitách. Má sice živnostenské oprávnění s předmětem podnikání „realitní činnost“, nicméně spravuje pouze nemovité věci ve svém vlastnictví, nezabývá se obchodováním s pozemky a neměl ani žádnou povědomost o reálných tržních cenách pozemků. Naopak žalobkyně byla v minulosti vlastníkem mnoha pozemků, které prodala před rokem 2015. Rovněž v průběhu insolvenčního řízení došlo k prodeji pozemků žalobkyně. Žalobkyně proto musela znát skutečnou hodnotu prodávaného spoluvlastnického podílu. Ve věci následného prodeje pozemku žalovaný nevyvíjel žádnou aktivitu, byl osloven novým kupujícím, , Anonymizováno, . Žalobkyně uzavřela kupní smlouvu na základě své svobodné a vážné vůle, nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Před uzavřením smlouvy byla advokátem sepisujícím kupní smlouvu poučena o všech okolnostech týkajících se kupní smlouvy a vzdala se práva neúměrného zkrácení. Úprava § 1793 a násl. o. z. se tedy na tuto věc neuplatní, neboť žalobkyně znala nebo musela znát hodnotu převáděné nemovité věci a žalovaný nevěděl o žádné skutečnosti zakládající hrubý nepoměr.3. Soud ve věci provedl dokazování, na základě kterého zjistil následující skutkový stav. Z výpisu z katastru nemovitostí pořízenému ke dni 10. 2. 2023, z LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , soud zjistil, že žalobkyně byla k tomuto datu vlastnicí podílu o velikosti id. 3/8 na pozemku p. č. , Anonymizováno, . Další podíl na pozemku ve výši id. 3/8 vlastnil , jméno FO, (, Anonymizováno, ) a ve výši id. 1/4 , jméno FO, (, Anonymizováno, ). Z kopie katastrální mapy pro kat. území , adresa, soud zjistil, že předmětný pozemek se nachází na okraji města , Anonymizováno, , v jeho , Anonymizováno, části, nedaleko , Anonymizováno, , v bezprostřední blízkosti , Anonymizováno, . Z kopie SMS zpráv soud zjistil, že žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy s žalovaným zajišťovala výmaz záznamů o exekucích dříve vedených na žalobkyni z katastru nemovitostí, žalovaného o tom průběžně informovala.4. Kupní smlouvou ze dne 10. 2. 2023 žalobkyně jakožto prodávající uzavřela s žalovaným jako kupujícím kupní smlouvu, na základě které došlo k úplatnému převodu vlastnického práva k podílu žalobkyně ve výši id. 3/8 na pozemku p. č. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , a to za kupní cenu 80 910 Kč.5. Dopisem ze dne 17. 5. 2023 , Anonymizováno, nabídl žalovanému odkoupení jeho podílu na pozemku s tím, že po zjištění stanoviska všech spoluvlastníků , Anonymizováno, zadá vyhotovení znaleckého posudku na ocenění pozemku.6. Z kupní smlouvy ze dne 18. 10. 2023 soud zjistil, že žalovaný svůj podíl na předmětném pozemku prodal , Anonymizováno, . Kupní cena byla sjednána na částku 600 000 Kč. Z informací o pozemku soud zjistil, že ke dni 1. 2. 2024 byli jako spoluvlastníci této nemovité věci zapsáni , Anonymizováno, , , jméno FO, (, Anonymizováno, ) a , jméno FO, (, Anonymizováno, ).7. Výzvou žalobkyně ze dne 1. 2. 2024, jež byla dle doručenky žalovanému odeslána dne 2. 2. 2024, žádala žalobkyně po žalovaném zrušení sjednané kupní smlouvy a navrácení do původního stavu, případně zaplacení částky, o kterou byla žalobkyně zkrácena, tj. částky 519 090 Kč do 7. 2. 2024.8. Ze znaleckého posudku z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , ze dne 13. 7. 2023, soud zjistil, že obvyklá cena pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, byla ke dni 11. 7. 2023 stanovena na částku 1 600 000 Kč, podíl ve výši id. 3/8 tak představuje částku 600 000 Kč. Ze znaleckého posudku z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, znalkyně , jméno FO, ze dne 15. 5. 2025 soud zjistil, že obvyklá cena id. 3/8 výše uvedeného pozemku byla ke dni 10. 2. 2023 (tj. k datu uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní a žalovaným) stanovena na částku 535 000 Kč.9. Z kupní smlouvy ze dne 3. 6. 2014, notářského zápisu sepsaného dne 27. 5. 2014 notářkou , tituly před jménem, , jméno FO, , smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 27. 5. 2014 a čestného prohlášení notářky , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 30. 5. 2014, soud zjistil, že , Anonymizováno, poskytla , jméno FO, (, Anonymizováno, ) úvěr ve výši 1 650 000 Kč za účelem koupě a rekonstrukce nemovitých věcí v k. ú. , adresa, . Dluh byl zajištěn zástavním právem zřízeným k nově nabytým nemovitým věcem a směnkou. Jak vyplývá z LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , nabyl nemovitosti v k.ú. , adresa, dne 4. 3. 2024 , Anonymizováno, , , jméno FO, , zároveň převzal dluh ve výši 716 061 Kč vůči , Anonymizováno, (viz čestné prohlášení , Anonymizováno, , , tituly před jménem, , jméno FO, , ze dne 11. 3. 2024). Soud k důkazu také provedl výpis z bankovního účtu žalobkyně za měsíce říjen 2023, listopad 2023 a leden 2024, z něhož zjistil, že žalobkyně hradila , jméno FO, , , Anonymizováno, , pravidelně platbu 11 367 Kč, v poznámce bylo uvedeno: dům , adresa, .10. Z návrhu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně podala návrh na své oddlužení. V návrhu uvedla, že je podílovým spoluvlastníkem pozemků v k. ú. , adresa, . Z usnesení , Anonymizováno, ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , spisová značka, , soud zjistil, že byl zjištěn úpadek žalobkyně a bylo jí povoleno oddlužení. Pozemky žalobkyně měly být dle pokynu zajištěného věřitele (, Anonymizováno, ) ze dne 8. 8. 2016 zpeněženy prodejem mimo dražbu.11. Z listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , LV č. , hodnota, , , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, soud zjistil, že žalovaný vlastní sám, případně má ve společném jmění manželů, řadu nemovitých věcí. Dále bylo z LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, a LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, zjištěno, že k nemovitým věcem uvedeným na těchto vlastnických listech je ve prospěch žalovaného zřízeno zástavní právo k zajištění jeho pohledávky ze zápůjčky.12. Z výpisu z veřejné části živnostenského rejstříku soud zjistil, že žalovaný disponuje živnostenským oprávněním mimo jiné s předmětem podnikání realitní zprostředkování. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, , sídlem , adresa, , soud zjistil, že žalovaný byl společníkem uvedené společnosti přes 20 let, do 5. 8. 2015 byl také jejím jednatelem. Sídlo společnosti se nachází v blízkosti předmětného pozemku. Z výpisu z veřejného rejstříku podle fyzických osob v angažmá ke dni 11. 8. 2024 byla zjištěna účast žalovaného v dalších obchodních korporacích.13. Z daňových přiznání žalovaného ze léta 2018-2023 soud zjistil, že žalovaný měl mj. příjmy z pronájmu, 3x realizoval prodej nemovitosti.14. Z výslechu , jméno FO, soud zjistil, že v září 2022 jej kontaktoval žalovaný, zda by mu připravil kupní smlouvu, kde žalovaný bude kupující a žalobkyně prodávající. Sdělil mu veškeré údaje k osobám, k pozemku i ke kupní ceně. Svědek na základě nahlédnutí do katastru nemovitostí dálkovým přístupem zjistil, že na pozemku jsou evidovány exekuce. Sdělil to žalovanému, ten vše projednal s žalobkyní, která začala zajišťovat výmaz poznámek o exekucích. V lednu 2023 svědka žalovaný opět telefonicky informoval, že exekuce jsou vymazány, což svědek ověřil v listu vlastnictví, připravil smlouvu dle podkladů ze září 2022 a domluvil se termín podpisu smlouvy na den 10. 2. 2023. Žalobkyně ke svědkovi přišla o něco dříve, dal jí k dispozici smlouvu ke kontrole. Žalobkyně potvrdila, že ve smlouvě je všechno v pořádku tak, jak bylo dohodnuto. Poté vedli neformální konverzaci, jednání probíhalo v poklidné atmosféře i po příchodu žalovaného. Po podpisu oba potvrdili, že jsou finančně vypořádáni, smlouva se podepsala, ověřil se podpis, podepsal se i návrh na vklad, který svědek následně zanesl na katastr. Tím pov