10 C 198/2021-91 — Okresní soud v Jeseníku

1. Podanou žalobu se žalobce domáhá po žalovaném zaplacení částky 50 001 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřel dne [datum] jako nájemce s městem Jeseník jako pronajímatelem smlouvu o nájmu budovy [adresa] na pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území Jeseník. V březnu 2017 obdržel žalobce výpověď podanou pronajímatelem dne [datum] bez udání důvodu, výpovědní doba skončila [datum]. Od zahájení nájemního vztahu do obdržení výpovědi zajistil žalobce podnájemce. Tyto však převzal žalovaný jako nový nájemce na základě nájemní smlouvy uzavřené s týmž pronajímatelem s účinností od [datum] a využívá tak příjmů z žalobcem vytvořené zákaznické základny. Žalobci tak vznikl nárok na náhradu za převzetí původní zákaznické základny žalobcem, když zákaznická základna byly vytvořena výlučně činností žalobce jako původním nájemcem, když tuto předtím nepřevzal, současně byla výpověď podána ze strany pronajímatele, současně nájem nebyl vypovězen pro hrubé porušení povinností ze strany žalobce jako nájemce. Město Jeseník i nový nájemce počítali s tím, že podnájemce převezmou a podnájemné z této zákaznické základny bude inkasovat nový nájemce, což je patrno ze skutečností, že pronajímatel na rozhodnutí městské rady deklaroval, že počítá s tím, že stávající podnájemce převezme nový nájemce, dále si nový nájemce vyžádal od žalobce podnájemní smlouvy, dále nový nájemce převzal od stávajícího nájemce zákaznickou základnu na základě předávacího protokolu, dále město Jeseník již v březnu roku 2014 iniciovalo požadavek na původního nájemce, aby se vzdal náhrady za převzetí zákaznické základny, smlouvy s většinou podnájemců byly převedeny z žalobce na žalovaného. Žalobou požadovaná částka 50 001 Kč představuje část náhrady. Náhrada za převzetí zákaznické základny se týká podnájemních vztahů s ekonomickými výstupy podnájemců, kteří přešli pod žalovaného jako nového nájemce a pokračují v podnájemním vztahu i po [datum]. Příjem ze zákaznické základny za 12 měsíců činí 1 295 268 Kč, žalovaná částka 50 001 Kč představuje část této náhrady. Dále měl žalovaný čerpat další výhody, jako to, že prostřednictvím města Jeseník trval na doložení veškerých revizí k nemovitosti, kdy na tyto žalobce vynaložil v prvním čtvrtletí roku 2021 částku 113 000 Kč. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil s tím, že u čtyř jednotek žalovaný podnájemce nepřevzal, žalovaný by byl schopen obsadit i celý prostor jinými podnájemci. Žalovaný jednal s žalobcem a dohodli se i na koupi některých věcí, které žalobce měl v předmětné budově. Při jednáních nikdy nezaznělo, že by žalobce po žalovaném požadoval náhradu za převzetí zákaznické základny, pokud by to žalovaný věděl, tak by raději uzavřel nové podnájemní smlouvy, zájemce měli. Stávající podnájemci uzavřeli trojstranné dohody a sami deklarovali zájem v obchodním centru zůstat, jak je patrno z preambulí do spisu založených dohod. Výhodu tak žalobce po žalovaném požadovat nemůže, žádná mu nevznikla. Rovněž nelze souhlasit s výší požadované náhrady, kdy předžalobní výzvou se žalobce domáhá zaplacení přes 1 250 000 Kč, což odpovídá podnájemnému za celý rok. Někteří podnájemci s podnájmem již skončili, žalobce si tak účtuje jakousi hypotetickou náhradu, když žalovaný žalované podnájemné od těchto podnájemců ani nedostává. Město Jeseník je sice 100% akcionářem žalovaného, ale žalovaný je samostatnou právnickou osobou, má samostatné obchodní vedení a personální obsazení. Nikdo z členů představenstva žalovaného není v [jméno] města. Představenstvo žalovaného dalo městu [obec] cenovou nabídku, za jakou by bylo schopno se stát nájemcem centra, a tato byla lukrativnější než stávající, kterou mělo město uzavřeno s žalobcem, kdy k začátku roku 2021 nájemné činilo měsíčně 56 464 Kč bez DPH. Město postupovalo v souladu se zákonem o obcích. Žalovaný žádnou výhodu nezískal, podnájemci užívají prostory jako dosud. Naopak někteří jako podmínku pro další setrvání trvali na snížení podnájemného, jedná se o hračky [příjmení] a pana [příjmení], také chtěli zastropování služeb. Nelze ani souhlasit s tvrzením žalobce, že žalovaný měl získat výhodu i tím, že žalobce zaplatil 113 000 Kč za revize, neboť když v roce 2007 žalobce budovu do nájmu převzal, také měl platné revize, které byly udělány, aby mohla být budova zkolaudována. Navíc výdaje na revize zaplatili podnájemci, nikoliv žalobce. Dále žalovaný uvedl, že náhrada za převzetí zákaznické základny by měla být požadována po pronajímateli, nikoliv po novém nájemci. 3. Výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno, město Jeseník je v katastru nemovitostí evidováno jako vlastník pozemků parcelní [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], to vše v k. ú. [obec], a to v době nejméně od [datum] do vyhlášení rozsudku. 4. Smlouvou o nájmu ze dne [datum] bylo prokázáno, že toho dne město Jeseník s žalobcem uzavřelo dohodu, ve které se zavázalo pronajmout žalobci budovu [adresa] na ulici [ulice], nacházející se na pozemku [parcelní číslo] a příslušného zázemí, to vše v katastrálním území Jeseník, když tyto nemovitosti byly ve vlastnictví žalobce, účelem nájmu bylo ujednáno přenechání nebytových prostor v předmětných nemovitostech k provozování služeb, provozoven, prodejen - vše pro cestovní ruch a lázeňství, včetně provozování veřejných WC a vytvoření minimálně 17 pracovních míst a 17 nebytových prostor (provozoven), nacházejících se v předmětné nemovitosti, a dále bylo ujednáno, že uvedený počet pracovních míst a provozoven je nájemce oprávněn vytvořit rovněž prostřednictvím podnájemníků, nájem byl sjednán na dobu neurčitou s účinností od [datum], výpovědní lhůta byla sjednána jako čtyřletá s tím, že počíná běžet od prvého dne kalendářního měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi a výpověď může kterákoliv ze stran učinit bez udání důvodu, žalobce se za užívání nemovitosti zavázal hradit sjednané nájemné, dále strany ujednaly, že nájemce je povinen na své náklady hradit revize, běžnou údržbu, opravy a obnovu předmětu nájmu, sjednané pojištění, dále se nájemce zavázal umožnit pronajímateli provádění kontrol plnění závazku nájemce dle této smlouvy, smlouva neobsahuje ujednání o placení náhrady za převzetí zákaznické základny. 5. Shodnými tvrzeními účastníků řízení bylo prokázáno, že žalobce předmětný dům v průběhu času dával do podnájmu různým subjektům, které zde zpravidla měly své provozovny a provozovaly podnikání. 6. Výpovědí z [datum] bylo prokázáno, že nájem mezi městem Jeseník a žalobcem skončil ke dni [datum] na základě výpovědi dané městem Jeseník v březnu 2017 bez udání důvodu. 7. Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího podnikání (č. l. 40-42) a dodatkem [číslo] ke smlouvě o podnájmu (č. l. 43) bylo prokázáno, že dne [datum] město Jeseník a žalovaný uzavřeli dohodu, jejímž předmětem bylo přenechání k dočasnému užívání budovy [adresa] na ulici [ulice] v [obec] za ujednané nájemné, a to na dobu neurčitou počínaje dnem [datum]. 8. Dohodou k zajištění plynulé změny provozovatele obchodního centra v budově [adresa] na ulici [ulice] v [obec] ze dne [datum] (č. l. 28-29) bylo prokázáno, že výše uvedeného dne žalobce, jako stávající nájemce, který má v nájmu budovu [adresa] na ulici [ulice] v [obec], a žalovaný jako budoucí nájemce a [právnická osoba] s.r.o., jako stávající podnájemce, ujednali, že žalovaný s [právnická osoba] uzavře novou podnájemní smlouvu, která svými podmínkami bude odpovídat ustanovením podnájemní smlouvy s žalobcem, k tomu strany dohodly lhůtu, ve které tak má býti učiněno, a dále se dohodly na tom, že stávající podnájemce souhlasí s tím, že jistinu (kauci) složenou podnájemcem na účet stávajícího nájemce (žalobce) převede stávající nájemce podnájemci, dále strany dohodly způsob vyúčtování energií a povinnost k poskytnutí kopie stávající podnájemní smlouvy budoucímu nájemci tj. žalovanému. 9. Dohodou k zajištění plynule změny provozovatele obchodního centra v budově [adresa] na ulici [ulice] v [obec] ze dne [datum] (č. l. 30-31) bylo prokázáno, že výše uvedeného dne žalobce, jako stávající nájemce, žalovaný jako budoucí nájemce a [právnická osoba] s.r.o. uzavřeli smlouvu stejného obsahu, jak je popsáno u dohody na čísle listu [číslo]. 10. Předžalobní výzvou z [datum] a podacím archem z [datum] bylo prokázáno, že dne [datum] právní zástupce žalobce zaslal žalovanému výzvy k zaplacení náhrady za převzetí zákaznické základny v předmětném domě, a to ve výši 1 295 268 Kč. 11. Dopis Ing. [jméno] [příjmení], předsedy představenstva žalobce (č. l. 83) a vyúčtování nákladů nájemce a výměr podílu na podnájemce za období od [datum] do [datum] (č. l. 84, 85) prokazují, že Ing. [jméno] [příjmení] sděluje podnájemcům, že vyúčtované nedoplatky podnájemců vznikly mimo jiné i tak, že podnájemci se spolupodílí na revizích kotelny, výtahů, rozvodů elektřiny, požárního systému, klimatizace. 12. Ze smlouvy o podnájmu na č. l. 44-48, ekonomických podkladů, výpisu účetní závěrky z [datum], výpisu účetní závěrky z [datum], soud neučinil žádná relevantní skutková zjištění. 13. Návrh na doplnění dokazován